Узаконить помещение без документов

Содержание

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020? Разбор

Узаконить помещение без документов

Прежде всего дадим определение. Узаконивание перепланировки нежилого помещения- это или получение разрешительных документов из Жилинспекции для помещений, встроенно-пристроенных к жилому дому, или сразу получение планов БТИ для помещений, расположенных в нежилом здании.

Акт о завершенной перепланировке. (говорит о том, что перепланировка узаконена).

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру.

Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес mail@resog.

ru любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам.

При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась».

Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет.

Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

Шаг 1

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.

Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало.

Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.

Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома.

Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».

Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д.

, допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

  • запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
  • техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
  • в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
  • выписка из ЕГРН;
  • ОГРН;
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
  • устав юридического лица;приказ об утверждении руководителя юридического лица;
  • банковские реквизиты;план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
  • формы 1а и 5 из БТИ;
  • акты освидетельствования скрытых работ;
  • журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:- к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;- оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;- и т.д.

Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.

Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож.

№1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2020 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г.

Шаг 4

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г.

Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке.

Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.Однако есть одна загвоздка.

Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН.

Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку.

Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.

Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Надеемся, наша статья оказалась для Вас полезной.

Источник: https://resog.ru/uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshcheniya/

Как узаконить дом, без документов на строительство?

Узаконить помещение без документов

Верховный суд дал разъяснение, которое может помочь людям, десятилетиями владеющим домами или дачами, но не имеющим документов на постройки.

Например, необходимые бумаги были утрачены либо и вовсе не выдавались. Как правило, местные суды автоматически решали, что юридически такая недвижимость считается самовольной постройкой.

Однако верховная инстанция дала шанс на легализацию такой собственности.

Разъяснение Верховный суд дал, рассматривая жалобу жительницы Новосибирска, дом которой объявили самостроем. Но проблема с оформлением недвижимости, которой люди владели десятилетиями, актуальна и для нашего города, о чём свидетельствует почта редакции.

“Наша семья десятилетиями, с середины 60-х годов прошлого века, владела домом в пригороде, — рассказала нам в своём письме пенсионерка Валентина Семёновна.

— После ухода мамы, я хотела оформить в собственность участок вокруг постройки. Но мне отказали, так как документов на владение у меня нет, их у нашей семьи и раньше не было. Поэтому дом формально признали самостроем.

Я попыталась дом узаконить, но документов на него не нашла. Как мне быть?”

Теперь для решения такой проблемы можно обращаться в суд, ссылаясь на разъяснение Верховного суда России (ВС).

Согласно решению этой инстанции, право собственности на самовольную постройку может быть признано при соблюдении ряда условий, подтверждающих, в первую очередь, безопасность конструкции.

На день обращения в суд недвижимость должна соответствовать правилам застройки, не создавая угрозы жизни и здоровью граждан.

И ещё один очень важный момент: у граждан появилась возможность узаконить собственность, даже не имея документов на землю. Верховный суд подробно остановился на понятии “приобретательная давность”. Это очень важный пункт в подобных делах.

Суть в следующем: “Если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел этим имуществом как своим в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (статья 234 Гражданского кодекса)”. Такое владение является добросовестным, если гражданин не скрывал факта нахождения имущества в его владении.

При этом Верховный суд подчеркнул: отсутствие в архиве документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на здание (дом или дачу) “не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны”.

То есть те, кто 15 лет и более занимался садоводством на своём дачном наделе, построив там дом и баню, могут оформить недвижимость в собственность. Более того, ВС уточнил, что право собственности в силу “приобретательной давности” может быть получено и на “бесхозное имущество”.

Условия признания права собственности на самовольную постройку:

– Наличие документов о праве на земельный участок, на котором находится недвижимость, либо подтверждение “приобретательной давности”

– Отсутствие требований о сносе, безвозмездном изъятии дома или об истребовании земельного участка

– Наличие технического заключения о соответствии дома противопожарным нормам и санитарно-эпидемиологическим требованиям

Виталий ДРОЗДОВ, председатель комиссии по городскому самоуправлению Красноярского городского Совета депутатов:

– Проблема легализации старой собственности сегодня актуальна для многих пожилых красноярцев — владельцев дач, а также для их наследников.

Столкнулся с этой проблемой в своей житейской практике: занимаясь оформлением садового участка и дачного дома моей мамы в её собственность, убедился, что многие соседи по садоводству с советских времён не имеют прав собственности на свои земельные наделы.

Думаю, именно из-за отсутствия у владельцев правоустанавливающих документов. Но такая земельная вольница подходит к концу, ведь уже существует электронный реестр участков.

Также с 1 января запрещена купля-продажа земельных участков без межевания, которое в свою очередь невозможно провести без документов на владение наделом. Поэтому решение Верховного суда может быть востребовано, ведь дачное хозяйство ещё остаётся “серой зоной” в правовой сфере.

Но гражданам нужно учитывать, что автоматически оформить в собственность свою старую дачу или дом не получится. Потребуется проходить через гражданский судебный процесс, предоставлять квитанции оплаты старых счетов, другие документы либо свидетельские показания, доказывая факт многолетнего владения недвижимостью, что бы стать её владельцем юридически. 

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ae4a4c19e29a23794d8e8e9/kak-uzakonit-dom-bez-dokumentov-na-stroitelstvo-5bbfaaafc6f3c100ad4764e6

Верховный суд разъяснил, как без документов на недвижимость, стать ее собственником – новости Бурятии и Улан-Удэ

Узаконить помещение без документов

Нередко граждане, получив в наследство такое строение, хватаются за голову – документов на дом обнаружить не удается.

В такой ситуации местные власти легко и оперативно решают, что строение с историей – банальный самострой. И региональные суды с таким выводом соглашаются.

Высшая инстанция объяснила, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность.

Все началось с того, что в суд пришла жительница сибирского города. Она больше 20 лет живет в старом доме постройки конца сороковых годов прошлого века. Домовладелица решила попросить у местной власти землю вокруг дома в аренду.

Но получила отказ. Чиновники объяснили гражданке, что ее дом – самострой, а значит, окружающая его земля ему не положена. Попытки “узаконить” строение, на которое домовладелица не нашла документов, ничего не дали.

Местные суды своих чиновников поддержали.

Дом построили в 1949 году, потом в 50-е и 70-е годы его достраивали. Процесс продолжился и в наше время – в 2006, 2010 годах к дому добавляли пристройки. Владельцами дома были двое собственников. Они продали дом матери истицы в конце семидесятых годов прошлого века. Когда ее мать умерла, истица вступила в наследство.

А став хозяйкой, попросила дать ей участок под домом на условиях выкупа или аренды. Вот тогда-то и всплыло, что документов на дом нет. В городском архиве не нашлось никакого упоминания о том, что под строительство дома отводилась земля. Власти пришли к выводу, что участок под домом не может быть предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само здание.

Домовладелица пошла в суд и попросила о вводе дома в эксплуатацию. Но ей было отказано.

Вот сухой остаток рассмотрения ситуации местными судами: старый дом является самовольной постройкой, участок, на котором он расположен, не поставлен на кадастровый учет. Нет оснований для признания за истицей права собственности на самовольную постройку.

Свои разъяснения Верховный суд начал с того, что напомнил коллегам – право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении нескольких условий. Первое условие – если на участок у гражданина есть права. Второе условие – если на день обращения в суд дом соответствует правилам застройки.

Третье условие – если сохранение постройки не нарушает ничьих прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Но подробнее Верховный суд остановился на понятии “приобретательная давность”. Она в подобных делах исключительно важна.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел этим имуществом как своим в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (статья 234 Гражданского кодекса).

Владение является добросовестным, если гражданин не скрывал факта нахождения имущества в его владении. А еще высокая судебная инстанция добавила – право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Вот позиция Верховного суда: истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно почти 40 лет пользовались домом и содержали его. За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось их владение ни домом, ни землей под ним.

Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного участка также не заявлялось.

По техническому заключению, старый дом соответствует противопожарным нормам, строение не представляет опасности для жизни и здоровья людей, внутри дом отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, а несущие конструкции крепкие.

Но почему-то все эти важные обстоятельства не были предметом исследования местных судов и не получили должной оценки, заметил Верховный суд. Подчеркнув, что именно эти моменты имеют важнейшее значение для правильного разрешения этого спора.

Вот что еще подчеркнул Верховный суд – само по себе отсутствие в архиве документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на здание “не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны”.

Итог – Верховный суд велел пересмотреть это дело с учетом своих замечаний.

Источник: https://www.infpol.ru/87758-verkhovnyy-sud-razyasnil-kak-bez-dokumentov-na-nedvizhimost-stat-ee-sobstvennikom/

Как узаконить недвижимость

Узаконить помещение без документов

Многие жители Российской Федерации, в чьем распоряжении находится недвижимость, даже не предполагают, что они не имеют права собственности на эту недвижимость, и что решением суда ее могут снести или изъять в пользу государства. С проблемами регистрации самовольных построек могут столкнуться как физические, так и юридические лица.

Помимо отдельно стоящих зданий под такие санкции также могут попасть пристройки, мансарды, и даже некоторые ремонтные работы, при которых были затронуты несущие конструкции.

До недавнего времени контролирующие органы зачастую не обращали внимание даже на отдельно стоящие здания, построенные самовольно, но сегодня, с учетом развития законодательства и роста градостроительства, у государства возникла необходимость жесткого регулирования данного вопроса.

Законодательные нормы

Отношения в области самовольных построек регулируются на основании статьи Гражданского кодекса 222, определяющей критерии, по которым здание может быть отнесено к самовольной постройке, и дает пояснения относительно ответственности за самовольное строительство. В отдельных случаях может также применяться Федеральный закон № 93-Ф3 от 30.03.2006, который дает возможность возводить некоторые постройки без получения разрешительных документов.

К самовольным постройкам относятся:

  • Здания, построенные на земельном участке, который не был предоставлен застройщику в установленном законодательством порядке. То есть в случае, когда застройщик не может подтвердить свое право собственности или аренды данного участка.
  • Постройки на участке, который не предназначен для их возведения. К таким зданиям могут относиться производственные цеха, расположенные в жилом секторе, жилые дома на территории заповедников и прочие.
  • Здания, которые были построены с нарушениями норм градостроительства, СНиПов и иных нормативно-правовых документов.
  • Постройки, признанные потенциально опасными для жизни и здоровья третьих лиц.

Но возвести некоторые здания на своем участке можно и без разрешительных документов, к примеру гараж или вспомогательную постройку (сарай, баня, некапитальное сооружение, типа ларька или навеса). Также на участках, предоставленных владельцу для ведения сельского хозяйства или предпринимательской деятельности можно строить вспомогательные здания без получения разрешительных документов.

Способы легализации самостроя

Независимо от условий, начинать легализацию следует с получения права собственности на земельный участок, на котором имеется постройка. Для этого следует собрать пакет документов и обратиться с заявлением в территориальное управление Росреестра.

Право собственности можно подтвердить договором купли-продажи или постановлением местного органа власти о выделении земельного участка для ведения на нем хозяйственной деятельности.

Также право собственности на земельный участок можно подтвердить выпиской из хозяйственной книги или справкой из местной администрации. В данном случае применяется Федеральный закон № 93-Ф3 от 30.03.2006, или как его еще называют «дачная амнистия».

Действие данного закона должно было закончиться в 2015 году, однако, его продлили до 2018 года. После сбора необходимых документов следует оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на земельный участок.

Далее следует приступать непосредственно к легализации строения. Чтобы не допустить ошибок и не тратить время и деньги на длительные тяжбы, следует сразу определиться с типом постройки и целью ее дальнейшего использования. Первым делом следует обратить внимание на пригодность земельного участка для данного типа постройки.

Если участок не пригоден для расположения на нем жилого здания, то легализовать его не получится, в таком случае постройку, в случае ее легализации, можно будет использовать в качестве коммерческой недвижимости.

Но легализация необходима в любом случае, так как без нее владелец не имеет права использовать такую недвижимость, продавать ее или сдавать в аренду.

Определившись с дальнейшей судьбой самостроя, следует предпринять следующие действия:

  • Если здание является индивидуальным жилым строением (ИЖС), то следует получить кадастровый паспорт объекта, собрать пакет документов (заверенную копию паспорта заявителя или доверенность на представителя, квитанцию об уплате государственной пошлины, документ, устанавливающий право на земельный участок). Все эти документы могут быть поданы как лично, так и отправлены в местное управление Росреестра по почте, но в таком случае подписи на документах должны быть заверены у нотариуса. При легализации построек на дачном участке, таких как садовый дом или сарай, необходимо только удостоверить право собственности на земельный участок и предоставить декларацию на постройку.
  • Независимо от типа постройки и цели ее использования, необходимо подтвердить соответствие здания нормам СНиПов и прочих актов. А для производственных, складских, и торговых объектов также необходимо получить документ соответствия нормам пожарной безопасности, справку из службы санитарного контроля и прочих ведомств. Для этого придется обращаться в соответствующие службы с заявлением и проводить экспертизу, по окончании которой будет выдан соответствующий сертификат или проект, которые необходимо приложить к заявлению. В заключениях этих проектов в обязательном порядке должен содержаться пункт, что постройка не угрожает жизни и здоровью третьих лиц.
  • Если постройка эксплуатировалась как ИЖС или хозяйственный объект, то следует предоставить квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг. Также, если использование постройки затрагивает других физических или юридических лиц, то необходимо предоставить документы об отсутствии перед ними задолженностей и претензий.

Легализация через суд

Если не удалось собрать полный пакет документов, которые могут удостоверить право на землю или самострой, то в отдельных случаях его можно получить в судебном порядке.

К судебным разбирательствам чаще всего прибегают при наследовании или разделе имущества (как земельных участков, так и построек), а также при отсутствии разрешительных документов на возведение здания.

В некоторых случаях вероятность выиграть суд достаточно велика, особенно если дело касается случаев, когда возведение построек или передача земли происходила в период действия законодательства, которое впоследствии было изменено.

Помимо таких распространенных случаев, проблемы с легализацией могут возникнуть в следующих ситуациях:

  • Перевод части жилого здания или многоквартирного дома в коммерческую недвижимость. При такой процедуре в первую очередь следует вывести жилую площадь из жилищного фонда, для чего необходимо составить и утвердить проект на будущий объект. Если будущий коммерческий объект будет менять внешний облик здания, то такие работы необходимо также согласовать с местными органами власти. В случае многоквартирного дома, если одна или несколько квартир будут использоваться в коммерческих целях, то работа такого коммерческого объекта не должна нарушать жилищные права граждан, проживающих в данном доме.
  • Случаи, когда владельцем земельного участка является один человек, а владельцем здания – другой. В данном случае лучше всего решить спорные вопросы в порядке договоренности, но если дело дойдет до суда, то постройку могут оставить владельцу земли, тогда он также будет обязан возместить его стоимость владельцу постройки. Решив вопрос между собой, застройщик может взять земельный участок или его часть в аренду, с правом дальнейшего выкупа, что может сделать такое строительство достаточно выгодным делом.

Заниматься легализацией постройки самостоятельно – это достаточно сложный и рискованный процесс, поскольку вариантов может быть масса, а некоторые особенности здания или участка могут стать причиной отказа, после чего процедуру придется повторять, производя постоянно уплату государственной пошлины.

Чтобы этого избежать, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые смогут грамотно провести первоначальную оценку ситуации, помогут собрать необходимый пакет документов и обеспечат полное сопровождение процесса легализации, в том числе и в плане судебных разбирательств.

Источник: https://gazeta-yurist.ru/sobstvennost-na-zhile/kak-uzakonit-nedvizhimost/

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Узаконить помещение без документов

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

  1. Понятие самовольного строительства;
  2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
  3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
  4. Заключение.

Понятие самовольного строительства

 Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

– возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

– построены без обязательных разрешений и согласований;

– возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

– заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

– в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

– в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

– в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

– в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

       Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

       При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

       Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

– подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

– заказать технические планы;

– получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

– согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

– оформление разрешения на строительство;

– признание права собственности в судебном порядке;

– получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

– установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

      При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

       Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

        Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

– земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

– имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В судебные органы необходимо представить:

– проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

– договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

     При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

      В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

– договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

– проект строительства (реконструкции) здания;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/4/8/legalizaciya_sohranenie_obektov_nedvizhimogo_imuschestva_obladayuschih_priznakami_samovolnogo_stroit

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить самострой

Узаконить помещение без документов

Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов – всевозможных разрешений и согласований.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.

То есть сначала надо “построить” дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.

Но факт остается фактом – в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

РГ + Россия 24: ВС обязал продлевать отпуск заболевшему сотруднику

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан “темам” и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по “незаконнорожденным” сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил – это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.

При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Верховный суд разъяснил условия работы иностранных адвокатов в России мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей.

Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются.

Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать.

Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда – главный документ, по которому проведут госрегистрацию права.

Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.

Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.

В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир.

Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Разведенные супруги смогут разделить общие долги пополам

Существует некое юридическое понятие – “приобретательная давность”. Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой “приобретательной давности” становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет.

Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая “давность” не распространяется. Пример – дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном.

Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент.

Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.

И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент – не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство.

Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают “достроить” имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей.

Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Источник: https://rg.ru/2014/07/29/samostroy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.