Уведомление собственников нежилых помещений

Уведомление собственников при проведении общего собрания

Уведомление собственников нежилых помещений

Большая часть многоквартирных домов российского жилого фонда управляется управляющими организациями.

В ситуации, когда собственники хотят создать в доме ТСЖ и сменить способ управления домом, прежде всего, необходимо проведение общего собрания, процедура которого предельно регламентирована.

Самым важным вопросом, который предстоит решить перед проведением общего собрания, является процедура правильного уведомления собственников.

Способ уведомления, установленный в законе

В законе установлена крайне сложная процедура уведомления собственников помещений многоквартирных домов (МКД) о предстоящем проведении общего собрания. Инициатор его проведения обязан за 10 дней до даты собрания уведомить всех собственников такого дома о предстоящем общем собрании. Этот порядок прописан в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Ключевые особенности такого порядка уведомления состоят в следующем:

1.Необходимо уведомить каждого собственника.

Встречаются ситуации, когда в одном жилом или нежилом помещении имеется по 4-6 собственников одновременно. В этом случае закон предписывает уведомлять каждого из них.

Для того, чтобы получить актуальные сведения о собственниках помещений МКД, можно действовать двумя путями.

Во-первых, можно получить выписки на собственников самостоятельно через сайт ФГИС ЕГРН https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn. При покупке пакета 100 выписок за 400 р. минимальная цена 1 выписки на одно помещение составляет от 4 рублей. Это относительно небольшие деньги, которые можно потратить для получения актуальной информации, необходимой для проведения общего собрания.

Во-вторых, можно попытаться запросить реестр собственников у управляющей домом организации. Такая организация обязана вести данный реестр с актуальными сведениями и предоставлять его в течение 5 дней по запросу любого из собственников. Такой порядок предусмотрен п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Вариант получения информации о собственниках от управляющей компании является наименее затратным, но наиболее рискованным (управляющая компания может намеренно передать неверные сведения, чтобы в дальнейшем оспорить итоги собрания в связи с неправильной процедурой уведомления).

2.Необходимо уведомлять собственника заказным письмом с уведомлением о вручении письма.

Закон не содержит обязанностей уведомлять через государственную Почту России и для этой цели можно пользоваться сторонними курьерскими службами и сервисами.

Процедура уведомления через Почту России порою довольно затруднительна в связи с «национальными болезнями» этой почтовой службы (дефицит конвертов, марок, уведомлений, трудности с отправкой писем и т.п.).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

3.Необходимо уведомление собственников, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Здесь стоит обратить внимание на то, что эта формулировка означает не отправление за 10 дней до даты собрания самого письма, а его получение адресатом. В соответ. с положениями ст. 161.5 ГК РФ, сообщение о проведение общего собрания (т.е.

юридически значимое сообщение) влечет для собственника последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, планируя сроки доставки сообщения мы должны отсчитывать 10 дней с прогнозируемой даты получения сообщения, а не отправки.

4.Юридические лица, являющиеся собственниками жилых или нежилых помещений, уведомляются по месту нахождения исполнительного органа такого юридического лица. Получить эту информацию можно, скачав бесплатную выписку с сайта налогового органа https://egrul.nalog.ru/index.html

5.В законе прямо не урегулирован вопрос, как правильно уведомлять собственников – физических лиц: по их регистрации по месту жительства или по месту нахождения принадлежащего имущества.

Поскольку инициаторы проведения общего собрания не располагают сведениями о «прописках» своих соседей, то исходя из положений гражданского и жилищного законодательства допускается уведомление собственников – физических лиц по месту нахождения их недвижимого имущества.

Способ уведомления, установленный общим собранием

Схема уведомления, которая установлена в законе, сложная и затратная (требует денег на тот момент, когда у собственников их нет). Вместе с тем, закон исходит из того, что если собственники ранее изменили процедуру уведомления на упрощенную, то рассылка писем каждому собственнику не требуется. Упрощенная процедура уведомления может предполагать:

– размещение сообщений о проведении общего собрания на информационных стендов внутри или около подъездов

– публикацию сообщений о проведении общего собрания на каком-либо сайте, в сообществе жителей дом в одном из мессенжеров (Viber, WhatsApp и пр.).

Для того, чтобы узнать, был ли изменен установленный в законе способ уведомления с заказных писем на упрощенку, необходимо зайти на сайт ГИС ЖКХ и поискать там протокол. Иногда протокол можно найти на сайте Реформа ЖКХ (протокол мог быть размен там по «старой памяти»).

Кроме того, всегда полезно написать запрос (или сходить ногами) в жилищную инспекцию, которая хранить копии и оригиналы протоколов общих собраний. Если управляющая компания добросовестная, то можно обратиться в нее для получения возможности ознакомления с протоколами общих собраний.
Особенности уведомления об общем собрании в новостройке

С 1 января 2018 года стало возможно проводить общие собрания по смене способа управления домом в новостройке на основе ания по актам приема передачи помещений.

Дело в том, что после приемки квартиры от застройщика может пройти довольно длительное время, прежде чем собственник оформит право собственности в установленном порядке. Поэтому ание по актам приема передачи позволяет решать вопросы по способу управления домом до оформления официального права на купленные объекты в новостройке.

Интересной особенностью здесь является то, что лиц, принявших помещение от застройщика (или «лиц, обеспечивающих строительство многоквартирного дома») при проведении первичного общего собрания, можно не уведомлять заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно порядку, прописанному в п. 4 ст. 45 ЖК РФ, письмами уведомляются собственники. А дольщики таковыми на момент приемки квартиры, формально, не являются. Поэтому первичное общее собрание в новостройке можно провести в упрощенном порядке без уведомления письмами.

Стоит обратить внимание на то, что такое исключение действует только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). В дальнейшем, по истечении года, уведомлять о проведении самого первого общего собрания придется в общем порядке с помощью писем.

Какой способ уведомления выбрать в каждом конкретном случае необходимо решить самостоятельно, исходя из содержания ранее принятых решений и самого дома (срока его ввода в эксплуатацию). Способ уведомления, установленный в законе, безусловно, самый сложный, но законодатель исходил из такой процедуры в целях защиты интересов собственников.

Павел Кузнецов,
управляющий многоквартирными домами, автор книг про ЖКХ, преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog3/the-notification-of-the-owners-at-general-meeting/

Договоры ресурсоснабжения с нежилыми помещениями

Уведомление собственников нежилых помещений

С 1 января 2017 года Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г.

№ 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» из схемы «нежилое помещение — исполнитель коммунальной услуги (УО/ТСЖ/ЖСК) — ресурсоснабжающая организация» исключены УО/ТСЖ/ЖСК.

Теперь собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и им же оплачивать потребленные коммунальные ресурсы.

Однако, как показывает практика, несмотря на вступление новых норм в силу уже больше года назад, далеко не везде РСО приступили к работе с собственниками нежилых помещений, а многие УО/ТСЖ/ЖСК продолжают предъявлять к оплате таким собственникам стоимость потребленных коммунальных услуг. Попробуем разобраться в проблемах, возникающих при переходе от договоров с УО/ТСЖ/ЖСК к договорам с РСО.

Новые нормы и позиции судов

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила 354) в редакции, действующей с 01.01.

2017, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Казалось бы, все понятно — с 1 января 2017 года РСО должны предоставлять коммунальные услуги в нежилом помещении, а УО/ТСЖ/ЖСК право предоставления таких услуг с этой же даты, соответстветственно, утрачивают. Однако, необходимо обратить внимание на несколько нюансов.

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений.

Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно.

Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-33733/2017 по делу № А56-55921/2017 рассматривался иск о взыскании задолженности по договору теплоснабжения, поскольку товариществом собственников жилья не исполнены обязательства по своевременной оплате отпущенной тепловой энергии.

Суть спора заключалась в том, что ТСЖ не осуществлялась оплата по договору теплоснабжения касаемо нежилых помещений. Товарищество ссылалось на пункт 6 Правил 354, однако уведомление собственникам не направило, сведения в РСО не предоставило, иных изменений в договор  касаемо нежилых помещений не вносилось.

Суд взыскал образовавшуюся задолженность, апелляционным определением постановление суда первой инстанции признано обоснованным и изменению не подлежащим.

В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 марта 2018 № Ф01-6032/2017 по делу № А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией. Таким образом, для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема тепловой энергии, полученной управляющей компанией, последняя обязана доказать выполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения». Судом также принято во внимание то, что «поскольку Постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в РСО, до прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании».

Согласно позиции суда, изложенной в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г.

№ 13АП-766/2018 по делу № А56-73290/2017 управляющая организация обязана провести мероприятия, направленные на заключение с собственниками нежилых помещений отдельных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, к которым относится, в частности, направление уведомлений и сведений, предусмотренных пунктом 6 Правил 354. Указанный перечень мероприятий, установленный пунктом 6 Правил 354, носит исчерпывающий, конкретный характер и должен выполняться Обществом как исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, находящихся в управлении заявителя. В указанном Постановлении № 13АП-766/2018 отмечено, что «публикация Обществом информационного сообщения общего характера для неограниченного круга лиц на своем сайте не может служить доказательством направления и получения конкретными собственниками нежилых помещений в доме уведомлений о необходимости заключить договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией». Уведомление собственника нежилого помещения должно носить индивидуальный характер, и не может быть предназначено для неопределенного круга лиц. Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения.

Неопределенность даты заключения договора с РСО

Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п.

23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения.

Однако прямых запретов на то, что инициатором заключения договора может выступить ресурсоснабжающая организация, нет.

Пунктом 18 Правил 354 предусмотрено, что в случае если исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, не является ресурсоснабжающая организация, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан в течение 5 дней после заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями представить исполнителю их копии, а также в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, — данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Стоит упомянуть пункт 7 Правил 354, который предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами 354.

Казалось бы, из приведенной нормы следует, что сам факт потребления коммунальной услуги потребителем, в том числе собственником нежилого помещения, означает заключение договора предоставления коммунальной услуги. А поскольку лицом, обязанным с 01.01.

2017 заключать такой договор с собственниками нежилых помещений, является РСО, то договор между РСО и собственниками нежилых помещений заключен, независимо от его подписания в письменной форме и независимо от действий УО/ТСЖ/ЖСК по направлению уведомлений собственникам нежилых помещений.

Однако, надо отметить, что Правила 354 устанавливают, что между РСО и собственником нежилого помещения заключается не договор предоставления коммунальных услуг, а именно договор ресурсоснабжения.

С учетом этого вопрос о возможности заключения договора ресурсоснабжения с РСО путем совершения собственником нежилого помещения конклюдентных действий (потребление коммунального ресурса) становится неоднозначным.

 Об особенностях договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО, расскажем в одной из следующих публикаций на сайте АКАТО, в настоящей статье сделан акцент на указании вида договора только с целью предостережения от сомнительного вывода о заключении договора с РСО путем совершения конклюдентных действий.

Заключение

В заключении публикации обозначим, что самым главным в озвученных поправках является утрата права УО/ТСЖ/ЖСК на заключение договоров предоставления коммунальных услуг с собственниками нежилых помещений, а лицом, обязанным заключить договор с собственником нежилого помещения, является РСО.

При этом складывающаяся в настоящее время судебная практика придает большое значение факту направления управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК уведомлений собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры ресурсоснабжения непосредственно с РСО.

Конечно, решений Верховного суда РФ еще нет, и говорить об уже сложившейся правоприменительной практике рано. Даже приведенные выше судебные акты содержат сомнительные выводы. Например, непонятно, как после 01.01.

2017 на УО/ТСЖ/ЖСК может быть возложена обязанность по предъявлению оплаты коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, если Правила 354 не предоставляют права УО/ТСЖ/ЖСК требовать такую оплату? Как можно считать УО/ТСЖ/ЖСК исполнителем коммунальных услуг по отношению к собственнику нежилого помещения, если в новой редакции Правил 354 в нежилом помещении вообще не потребляются коммунальные услуги, а потребляются коммунальные ресурсы, поставщиком которых УО/ТСЖ/ЖСК являться не может? И каким образом РСО может быть освобождена от обязанности заключения договора ресурсоснабжения с собственником нежилого помещения, если Правила 354 устанавливают, что исключительно такой договор является основанием для потребления коммунального ресурса в нежилом помещении? Кроме того, остается открытым вопрос определения конкретной даты заключения договора между собственником нежилого помещения и РСО. Нет четкого понимания, является ли направление уведомления основанием признания расторгнутым договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения, и если является, то с какой даты. Является ли дата расторжения договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения одновременно датой заключения договора ресурсоснабжения этого собственника с РСО или датой начала бездоговорного потребления коммунального ресурса в указанном нежилом помещении?

В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность.

Вероятно, именно из-за этого по прошествии уже больше года после вступления новых поправок в силу так и не наступило однозначное понимание порядка потребления и оплаты коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений в МКД.

************************************************

Продолжение темы договоров между РСО и собственниками нежилых помещений по ссылке > > >

************************************************

Важная информация для РСО!

АКАТО приглашает специалистов РСО на специализированные мероприятия по разъяснению положений федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ («закон о прямых договорах») и ряда других актуальных для ресурсоснабжающих организаций вопросов:

07 июня 2018 года состоится вебинар «Деятельность РСО: “прямые договоры” и другие актуальные вопросы». Вебинар проведет известный российский эксперт Ольга Яндыева. Подробнее по ссылке > > >

28 июня 2018 года состоится очный семинар в Екатеринбурге «Актуальные вопросы деятельности РСО: “прямые договоры” и другие важнейшие поправки законодательства». Семинар проведет эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин. Подробнее по ссылке > > >

Источник: https://acato.ru/articles/20180423/predostavlenie-rso-kommunalnyh-uslug-sobstvennikam-nezhilyh-pomeshenij

Вс рф подтвердил законность нормы, обязавшей всех собственников нежилых помещений в мкд перейти на прямые договоры с рсо с 1 января 2017 года

Уведомление собственников нежилых помещений

Новости и аналитика Новости Вс рф подтвердил законность нормы, обязавшей всех собственников нежилых помещений в мкд перейти на прямые договоры с рсо с 1 января 2017 года

Верховный Суд Российской Федерации отказался отменить норму абз. 3 п.

6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила), утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г.

№ 354, которая императивно обязывает всех собственников нежилых помещений в МКД заключать прямые договоры с РСО на поставку воды, тепла, электричества, газа и на отведение сточных вод, а в противном случае – оплачивать их как “бездоговорные”, по пятикратному нормативу.

Указанная обязанность введена с 1 января 2017 года, никак не зависит от любых других условий – например, решения общего собрания собственников помещений МКД (далее также ОСС) или способа управления МКД (Решение ВС РФ от 26 декабря 2018 г. № АКПИ18-1161).

С требованием о признании недействующими некоторых абзацев п. 6 Правил обратились сразу несколько административных истцов – собственники нежилых помещений МКД, в котором организован ТСЖ, и само это ТСЖ. В качестве основания иска были выдвинуты такие доводы:

  • обязанность собственников нежилых помещений (кроме машино-мест) в МКД заключать договоры ресурсоснабжения с РСО противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора и запрете к его понуждению, кроме случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена самим ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, а также ст. 426 ГК РФ о публичном договоре;
  • норма противоречит также положениям п. 4.4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса (о том, что решение о переходе собственников на прямые договоры с РСО относится к исключительной компетенции ОСС МКД), ч. 1 ст. 135 и ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (о праве ТСЖ предоставлять коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в МКД), п. 1-2 ч. 1 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ (о переходе на прямые договоры с РСО только по решению ОСС или прекращению ранее действующих);
  • кроме того, оспариваемые положения нарушают принцип равенства участников гражданских правоотношений и равенство собственников жилых и нежилых помещений в получении коммунальных услуг, поскольку у собственников квартиры подобной обязанности нет;
  • и при всем том являются нормой меньшей юридической силы, чем Жилищного кодекса РФ и ГК РФ, а следовательно, изданы с превышением полномочий Правительства РФ.

ВС РФ не согласился с этими доводами:

  • спорные Правила приняты в пределах полномочий Правительства РФ, поскольку именно ему, согласно ч. 1 ст. 157 Жилищного кодекса РФ, предписано установить правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД (отметим, что спорной нормы не было в первоначальной редакции Правил, она была внесена постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. №1498. А уже с 1 января 2017 года, то есть спустя 4 рабочих дня, правоотношения между собственниками нежилых помещений и РСО должны были строиться на этой основе. Этот нюанс ВС РФ оставил без комментариев);
  • доводы о противоречии оспариваемой нормы правилам ГК РФ о свободе договора и правилам Жилищного кодекса РФ о порядке перехода на прямые договоры с РСО ВС РФ подробно рассматривать не стал, а ограничился указанием на то, что она соответствует нормам гражданского и жилищного законодательства, законодательства о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, а ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ допускает для РСО заключение прямого договора с каждым собственником помещения в МКД и не исключает установление условий предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений в таком доме;
  • спорная норма, которая предусматривает отдельные условия предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений в МКД, не препятствует им в реализации их прав на участие в деятельности по управлению домом. А значит, и не может рассматриваться как нарушение принципов, составляющих основные начала гражданского законодательства (равенство участников регулируемых ими отношений, свобода договора).

Итог: в удовлетворении административного иска отказано полностью.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1248524/

Кто исполнитель КУ. РСО или УК Нежилые помещения МКД

Уведомление собственников нежилых помещений

Определимся сразу, из-за чего собственно весь этот “сыр-бор”.

…..

пункт 7 Правил 354

Поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией, который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении. Определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами. В случае несоответствия указанного договора положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении договор считается заключенным на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении и настоящими Правилами.

Из этого утверждения следует, что поставка ХВС, ГВС, отопления, стоков, отопление, электричества и газа в отношении нежилых помещений МКД.

Осуществляется РСО на основании письменного договора (собственник – РСО).

Существует эта норма с 2017 года, и сразу после появления, породила она множество вопросов и ситуаций.

Да, сопровождалась эта норма, одной оговоркой – ТСЖ/ЖСК, УК обязаны были уведомить РСО и предоставить информацию о факте нежилого помещения и его собственнике.

пункт 6 Правил 354

Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (далее – товарищество или кооператив) предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Начались споры с того, что не могли уяснить, считаются ли договора заключенными автоматически или нет.

И как принято в пограничных ситуациях, судебная практика формировалась особым образом.

Разберем одно из знаковых постановлений Арбитражного суда. С типичной и распространенной позицией.

Итак – ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 июня 2019 г. N Ф09-3021/19 Дело N А71-12622/2018

Требование: О взыскании задолженности по оплате горячей воды.

Обстоятельства: Указано на неоплату управляющей организацией ресурса (КР), поставленного в целях предоставления коммунальных услуг (КУ) гражданам МКД.

Решение: Требование удовлетворено, так как поставка подтверждена, объём ресурса, потребленный собственниками нежилых помещений, не подлежит исключению в связи с тем, что поставщику ресурса не была предоставлена информация достоверная информация в отношении данных помещений, в отношении одной из квартир, поставщиком был произведен перерасчет платы с момента установки в ней ИПУ (индивидуального прибора учета).

———–

Спор между РСО и УО, возник в отношении нежилых помещений, а именно УО настаивала исключать объемы по нежилым помещениям из своих счетов, которые им выставляла РСО.

На что, РСО говорила – у нас нет с ними прямого договора, значит платите “Вы”, с “ВАМи -то” есть. Возник вопрос, как быть. И хозяйствующие субъекты направились в суды.

И вот, что говорит суд по этому поводу – Да, пункт 7 Правил 354, а именно:

Согласно абзацу 3 пункта 7 Правил N 354 поставки соответствующего ресурса в нежилое помещение осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией, который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении.

Предусматривает письменную форму договора, но дальше суд делает оговорку.

Правила N 354 не предусматривают положений о том, что действующие на 01.01.2017 договоры, заключенные между собственниками нежилых помещений и управляющими организациями, с указанной даты автоматически прекращаются.

И действительно в Правилах № 354 об этом нет ни слова. И на этом основании суд делает вывод: –

Для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема ресурсов, полученных управляющей компанией, последняя обязана доказатьвыполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения.

Если кратко, то суды заняли следующею позицию.

Если УО направила РСО, в надлежащим образом оформленном виде, сведения о собственнике нежилого помещения (кол-во, площадь ..). При этом, направила уведомления собственникам нежилых помещений, о необходимости заключить прямой договор с РСО.

Вот с этого момента, по мнению суда, УО “умыл и руки”, забыли про эти помещения. Теперь это заботы РСО.

Повторюсь, не с момента заключения договора. А с момента направления уведомлений.

Почему так – причина следующая.

Правила 354 в пункте 6

….

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее – конклюдентные действия).

Получается, что подобные договора заключаются путем конклюдентных действий

Так что сказать, что мол пока вы не придете и подпишите договор, было бы по меньшей мере странно. Тем более что, договора теплоснабжения, имеют статус публичных.

Но очень многие РСО требуют от УО, предоставление совершенно не понятных сведений, к примеру – точки подключения, требуют перенести границы и тп..

Но эти требования не основаны на законе, так как собственник нежилого помещения в МКД уже подключен, он подключен к общедомовым инженерным сетям.

Поэтому граница (разграничение) с РСО, у него будет по внешней стене МКД или ОДПУ.

И объем ресурса, будет определяться в соответствии с законодательством РФ, к примеру по холодной воде, при отсутствии прибора учета – по сечению ..

А значит( мнение суда), если УО направила сведения в РСО и уведомила собственника нежилого помещения об его обязанности.

То с этого момента, РСО является исполнителем КУ в отношении этих нежилых помещений.

Спасибо за внимание.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhkkh/kto-ispolnitel-ku-rso-ili-uk-nejilye-pomesceniia-mkd-5f2bec0d439af25b3a9867d6

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.