Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

Содержание

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Просмотров 337

Жилой дом – это не только место для проживания людей. Зайдя в подъезд или с улицы, можно встретить разные помещения нежилого типа. Одни предназначены для обслуживания дома, другие – для администрирования, третьи – для коммерческих нужд. Учитывая нежилой статус таких объектов, закон предъявляет к ним серьезные требования. Нарушения чреваты штрафами в соответствии с КоАП РФ.

Прежде чем приобретать коммерческое помещение, нужно разобраться с нормами. О том, какие бывают нежилые помещения, в чем их разница, что соблюдать и как пользоваться – читайте в нашей статье.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Многоквартирный дом (МКД) представляет собой сложный архитектурный комплекс. Наряду с жилыми помещениями – квартиры – в нем находятся и нежилые площади. Основное различие можно вывести из названий. Жилые помещения – для постоянного проживания людей, а нежилые – для бизнеса и прочих функций (ПП № 354 от 06.05.2011).

Иногда к дому пристроено нежилое помещение. Возникает путаница, считать ли его частью дома? Первым делом нужно заглянуть в технический паспорт жилого дома. Если там значится, что пристрой – это часть МКД, значит так и есть. При отсутствии пристроенного нежилого помещения в документах на дом, его не считают частью МКД.

Также можно оценить объект визуально. Достаточно взглянуть на его стены и сопоставить расстояние с жилым домом. Если капитальный пристрой вплотную прилегает к МКД, его можно отнести к общему строению. Если пристрой на отдалении – значит это отдельное, самостоятельное здание (п. 6 ст. 2 Техрегламента № 384).

Пристройка может возникнуть как на стадии строительства дома, так и в период ввода в эксплуатацию (заселения). Новостройки современного типа строят с учетом коммерческих потребностей. Например, балконный пристрой под магазин или аптеку.

Перечень нежилых помещений

Прежде чем описывать требования, нужно определиться со списком нежилых помещений в МКД. Все они выполняют разные функции. Их объединяет неприспособленность к проживанию людей. Даже если это апартаменты или офис со всеми удобствами – жить в них на постоянной основе нельзя, не говоря о постоянной регистрации в нежилом помещении.

Итак, незаселенные квадратные метры можно разделить следующим образом:

Встроенные

Встроенные нежилые помещения расположены в самом доме. Часто их нельзя увидеть снаружи, а максимальный выступ за пределы дома – 1,5 метра. Особенность таких площадей – статус части жилого дома. Они фигурируют во всех технических документах, неотделимы от многоквартирного строения.

Пример: цокольный или первый этаж под торговую точку, парикмахерскую, ателье или салон красоты.

Пристроенные

Встречаются реже, и то, если застройщик изначально учитывал их возведение. Если предприниматель хочет открыть торговую точку, а пристроя нет – придется его отстраивать. Причем только с согласия всех жильцов дома, узаконивания в БТИ и на уровне администрации.

Разновидности помещений пристроенного типа:

  • Жилые – строительством занимаются собственники квартир в МКД. Зачастую они расширяют жилое пространство на первом этаже. Например, за счет объемного балкона на сваях.
  • Капитальные нежилые пристройки – предназначены для открытия коммерческих объектов (см. выше). Впоследствии на месте такого пристроя оборудуют магазин, агентство недвижимости, офис, аптеку и др.

В случае с пристроем по строительному плану техпаспорт оформляет застройщик. Если возникла необходимость оборудовать пристрой позднее, процесс регистрации ляжет на заинтересованное лицо. Например, предпринимателя или жильцов первого этажа. Прежде чем проводить работы, нужно получить разрешение на реконструкцию нежилого здания.

Паркинги, гаражи, машино-места

Гараж – это нежилое помещение, которое используют для стоянки и хранения транспортных средств. Если объект входит в состав общедомового имущества, гараж считают за паркинг. Жильцы дома, у которых есть личное авто, арендуют машино-места.

Подземная парковка не предназначена для обустройства торговой точки или прочих заведений. Иначе пришлось бы реконструировать паркинг и приводить его в соответствие с коммерческим объектом.

Читайте, можно ли и как перевести гараж в нежилое помещение?

Общедомовые

Имущество многоквартирного дома не входит в состав нежилых помещений. Основное назначение таких объектов – обслуживание МКД и потребностей его жильцов. Сюда можно отнести лестницы, колясочные, шахты лифтов, коридоры, тамбуры, чердаки, подвалы (ст. 36 ЖК РФ).

Перевести условный чердак в нежилое помещение – практически невозможно. Такие действия изначально не предусмотрены планировкой дома. Зато можно приватизировать чердак над квартирой: перед этим сделать запрос в отдел Архитектуры и получить согласие жильцов.

Объекты, где не проживают люди, можно считать нежилыми. Однако их использование подчиняется требованиям СНиП и прочим правилам. Ответственность несет собственник таких помещений. В ряде случаев нежилые «квадраты» обслуживаются жилищными органами, например – ЖЭК.

Какие нормы нужно учесть в случае с нежилым помещением в МКД:

Пожарная безопасность

Действующая редакция СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1 и 2) включает список требований для помещений нежилого типа:

  1. Соответствие проекту – технические нормы должны совпадать с заявленными на бумаге расчетами; перепланировка и полное переустройство проводятся в строгом соответствии с техническим проектом.
  2. Обозначения рядом с электрооборудованием (маркировка – «пожароопасное»).
  3. Свободный вход и выход из помещения.
  4. Свободный доступ к источникам воды и огнетушителям.
  5. Наглядный план эвакуации дома, на случай ЧС.
  6. Исправная система пожаротушения, датчики дыма и огня.
  7. Специальные места для сжигания мусора – утилизировать отходы в нежилом помещении строго запрещено!
  8. Надежные лестницы и ограда на кровле, регулярная проверка сотрудниками МЧС – не реже 1 раза в 5 лет.

Особо внимательно нужно быть с помещениями, где присутствует работа с электроприборами, огнем и токсичными веществами. Однако в случае с жилым домом – это скорее исключение из правил. Оборудовать в МКД помещение для хранения химически-активных веществ не получится по Регламенту.

Санитарно-эпидемиологические требования

Вторая группа требований связана с санитарно-гигиеническими и экологическими нормами. Они закреплены в положении СанПиН 2.1.3.2630-10 от 18 мая 2010 года. Даже если в нежилом помещении не проживают люди, требования должны соблюдаться.

Обязательно к исполнению:

  1. Отдельный, независимый вход – недопустимо чтобы в нежилое помещение входили через подъездную дверь.
  2. Отсутствие запахов, загрязнения воздуха.
  3. Соблюдение допустимого уровня шума в помещении – не более 80 дБ.
  4. Закрытие заведения после 23:00 – актуально для нежилого пристроя к МКД.
  5. Основные коммуникации: вода, электричество, отопление, канализация и т.д.
  6. Автономная или совмещенная с общедомовой вентиляция.
  7. Пригодность дома к ведению деятельности – например, нельзя открыть торговую точку в аварийном доме под снос, поскольку здание представляет опасность.

Говоря простыми словами, деятельность не должна нарушать покой живущих по соседству людей. Разумеется, уровень шума может быть чуть выше нормы, например – в кафе или офисе. Но все, что касается экологической безопасности нужно соблюдать.

Вход и выход

Владельцу нежилого помещения в жилом доме нужно продумать создание изолированного входа. Жилищный кодекс запрещает использовать для этого места с доступом в квартиры (п. 2 ст. 22 ЖК РФ). Например, нельзя входить в магазин через ту же дверь, куда заходят люди в жилой дом. Вход должен быть отдельным, чаще всего с лестницей и крыльцом.

Допустимая площадь

Требования к минимальной и максимальной площади нежилого пристроя зависят от характеристики объекта. Например, для жилых помещений минимум – это квартира-студия, гостинка или «однушка». Если нежилое помещение расположено на базе жилого – требования к площади аналогичны.

Максимальный выступ от дома торгового зала в 400 «квадратов» – 9 м², а все что свыше – 18 м².

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 22 ЖК РФ, нежилое помещение располагают под квартирами, а не наоборот. Обычно под организации отводят цоколь или первый этаж. Допустимо оборудовать нежилое помещение и выше, но при условии, что этажом ниже не живут люди.

Ответственность за нарушения

Физические и юридические лица-собственники несут ответственность за несоблюдение требований СанПиНа и СНиП. Нарушения караются денежным штрафом в соответствии со ст. 6.4 КоАП РФ:

  • гражданам грозит штраф от 500 до 1 000 рублей;
  • индивидуальным предпринимателям (ИП) – от 1 000 до 2 000 рублей, либо приостановление их деятельности на 3 месяца;
  • организации могут оштрафовать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а могут вообще приостановить деятельность на срок до 3 месяцев.

Нарушение противопожарных норм грозит более серьезными санкциями со стороны контролирующих органов. Юридические лица несут штраф в размере от 150 000 до 200 000 рублей.

Неузаконенная перепланировка нежилого помещения также наказывается денежным штрафом – в силу п. 9.12 КоАП города Москвы. Если собственник не согласует изменения в БТИ, СЭС и прочих инстанциях ему могут начислить штраф:

  • физическим лицам – от 2 000 до 2 500 рублей;
  • ООО, ОАО и прочим организациям – от 300 000 до 350 000 рублей.

Случается, что контролирующие органы подают иск против нерадивого собственника. Если он систематически нарушает требования закона, суд может постановить об изъятии нежилого помещения в пользу государства.

Классификация нежилых помещений в доме

Теоретически нежилое помещение можно использовать в разных целях. Однако на практике объекты имеют целевое назначение:

  • Торговые – всевозможные магазины, розничные и оптовые сети.
  • Медицина и красота – аптеки, медицинские учреждения, центры лечения, салоны красоты, массажа.
  • Развлекательные – клубы, караоке, кафе, рестораны, бары.
  • Образовательные – частные школы, студии, садики, профильные лагеря.
  • Офисные – рабочие помещения для коммерческой деятельности.
  • Все остальное – ателье, почта, фотостудия и т.д.

Многоквартирный жилой дом – это в первую очередь место для проживания людей, их отдыха и спокойствия. Именно поэтому здесь не могут быть школы, спортивные клубы, цеха, лаборатории, питомники, и прочие объекты.

Обязательства владельцев нежилых помещений

За все действия с нежилой недвижимостью отвечает ее собственник. Его обязанность – обеспечить соблюдение противопожарных и санитарных правил. А если нежилое помещение находится в жилом доме (пристрой) – учесть жилищные права граждан.

Что нужно выполнять:

  • обеспечить целевое назначение – например, открыть магазин, а не лабораторию с химреактивами;
  • следить за соблюдением прав остальных жильцов, сохранностью общедомового имущества и личного имущества граждан;
  • пресекать нарушения санитарно-гигиенической безопасности, не загрязнять окружающую среду, не устраивать свалку возле дома;
  • своевременно утилизировать мусор, при необходимости заключить контракт с компанией по вывозу мусора и пищевых отходов;
  • учитывать Закон о тишине – прекращать деятельность после 23:00 и не начинать ее раньше 7:00 утра;
  • устанавливать счетчики учёта воды, оплачивать расходы по ЖКУ в соответствии с нормативами;
  • посещать общее собрание собственников жилья, участвовать в обсуждении насущных вопросов;
  • обеспечивать благоустройство территории у дома.

Требований гораздо больше, и в каждом конкретном случае они свои. Владельцу нужно позаботиться об их соблюдении заранее. Например, подать документы о переводе квартиры в нежилое помещение, и только потом затевать перепланировку.

Требования к нежилым постройкам постоянно расширяются. То, что работало 10 лет назад, изменилось – сейчас нужно учитывать гораздо больше правил. И они отнюдь «не для галочки». Нарушения норм СанПиН и СНиП чревато административным штрафом – суммы могут дойти до 1 млн рублей. Согласитесь, что это отобьет всякое желание открывать магазин, офис или кафе?

Прежде чем заниматься коммерческой деятельностью, получите консультацию юристов.

Если у вас нет штатных экспертов, обращайтесь к нашим юристам! Они подскажут, все ли вы делаете правильно, что учесть при переводе объекта в статус нежилого, какие собрать документы, как договориться с жильцами, не затронуто ли общедомовое имущество и многое другое. Консультация юриста сбережет нервы, драгоценное время, а главное – избавит от лишних расходов и штрафов.

Источник: http://law-divorce.ru/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshheniyam-v-mnogokvartirnom-dome/

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

Ограничения в использовании нежилых помещений

Главные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них.

В таких нежилых помещениях запрещается деятельность, которая наносит вред жильцам квартир.

Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает допустимый уровень шума.

Приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях.

Если в доме создано товарищество собственников жилья, обратитесь с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что к нему стекаются все жалобы на работу коммерческих организаций в доме.

Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться.

Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает не магазин, а нетрезвые люди, которые совершают административные правонарушения.

К ним и надо предъявлять претензии.

Необходимость оборудования отдельного входа

Относительно нежилых помещений, расположенных в жилых домах, надо помнить ещё и о необходимости оборудования отдельного входа.

Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать для входа в нежилое помещение тот же вход или те же помещения, включая лестничные клетки, которые используются для доступа к квартирам.

Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу Жилищного кодекса и не имеют отдельного входа, могут использоваться и дальше. Но для новых нежилых помещений наличие отдельного входа обязательно.

Отдельный вход оборудуется, даже если нежилое помещение располагается на втором этаже и выше. Для этого обычно к дому пристраивают внешние лестницы, которые идут вдоль торцевой или выходящей во двор стены. Здесь важно упомянуть ещё об одном требовании – нежилые помещения не могут располагаться над жилыми.

Требования пожарной безопасности

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить.

Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации.

Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Многие предприниматели пренебрегают требованиями пожарной безопасности, однако они очень рискуют. Пожалуй, каждый собственник помещения, в котором случился пожар, был уверен, что с ним этого не произойдёт никогда. Но, к сожалению, пожары случаются и достаточно часто.

При этом крайне редко, когда пожаром причиняется ущерб только тому помещению, в котором он начался. Обычно страдают и все соседние помещения, как минимум, от залива водой.

И отвечать за этот ущерб придётся собственнику того помещения, в котором пожар начался, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа.

Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей.

Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

Санитарные правила для нежилых помещений

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, например, под офисы, согласно санитарным требованиям должен поддерживаться необходимый уровень естественного освещения. В офисах нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, помещения должны хорошо проветриваться.

Если в нежилых помещениях организуются кафе или столовые, помните, что их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Для этого придётся выполнить довольно большое количество требований, включая разделение помещения для приготовления пищи на горячий и холодный цех, моечную и помещения для хранения продуктов, продумать маршруты движения готовой и сырой продукции, грязной и чистой посуды, которые не должны пересекаться. Моечная для мытья посуды оборудуется в отдельном помещении или в кафе устанавливается посудомоечная машина, специально предназначенная для работы в учреждениях общественного питания. В помещении доkжен быть оборудован отдельный туалет и душ для персонала, а также раздевалка для переодевания в спецодежду. Есть и другие требования, которые можно уточнить в роспотребнадзоре или у юристов, которые специализируются на сопровождении деятельности коммерческих организаций.

Как видно, требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, достаточно много. Поэтому перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях.

Не забудьте внимательно ознакомиться со всей относящейся к нему документацией, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть после покупки или в процессе аренды помещения.

Но лучше, конечно, обратиться для юридического сопровождения сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

10.12.2012

Источник: https://krupps.ru/articles/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshcheniyam/

Приложение N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах | ГАРАНТ

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

Приложение N 2
к Разделу I

Основные требования
к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

В цокольном, первом и втором этажах жилого дома допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

В жилых домах не допускается размещать:

– специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

– специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

– все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);

– предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2 и с музыкальным сопровождением;

– прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

– производственные помещения; зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

– рентгеновские кабинеты, а также помещения с установками, являющимися источниками излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

Кроме того, в цокольном и подвальном этажах жилых домов не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, а также лечебно-профилактические учреждения.

Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, не допускается.

Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, следует выполнять: с торцов жилых домов, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений.

Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

На верхнем этаже жилых домов допускается размещение мастерских для художников и архитекторов, а также конторских (офисных) помещений с числом работающих в каждом не более 5 чел. Размещение конторских помещений в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях не ниже II степени огнестойкости и высотой не более 28 м.

В жилых этажах допускается размещать помещения общественного назначения для индивидуальной деятельности (в пределах площади квартир). В составе квартир с двухсторонней ориентацией допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 чел.

; кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста.

При этом семейный детский сад допускается размещать в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в домах не ниже II степени огнестойкости при обеспечении этих квартир аварийным выходом и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

При устройстве в жилых домах встроенных или встроенно-пристроенных автостоянок жилые этажи и этажи с помещениями для детских дошкольных учреждений и лечебно-профилактических учреждений должны отделяться от автостоянки техническим этажом.

В многоквартирных жилых домах в первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую уборочного инвентаря, оборудованную раковиной.

Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.

При размещении в верхнем этаже мастерских художников и архитекторов, а также конторских помещений допускается принимать в качестве второго эвакуационного выхода лестничные клетки жилой части здания, при этом сообщение этажа с лестничной клеткой следует предусматривать через тамбур с противопожарными дверями.

Дверь в тамбуре, выходящая на лестничную клетку, должна предусматриваться с открыванием только изнутри помещения. Допускается устройство одного эвакуационного выхода из помещений учреждений общественного назначения, размещаемых в первом и цокольном этажах при общей площади не более 300 м2 и числе работающих не более 15 чел.

Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, а также размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и возможность перемещения предметов оборудования соответствующих помещений квартир и встроенных в здание помещений общественного назначения.

Минимальную ширину и максимальный уклон лестничных маршей следует принимать согласно таблице:

Наименование маршаМинимальная ширина, мМаксимальный уклон
Марши лестниц, ведущие на жилые этажи зданий:
секционных:
двухэтажных1,051:1,5
трехэтажных и более1,051:1,75
коридорных1,21:1,75
Марши лестниц, ведущие в подвальные и цокольные этажи, а также внутриквартирных лестниц0,91:1,25
Примечание. Ширину марша следует определять расстоянием между ограждениями или между стеной и ограждением.

Высота перепадов в уровне пола разных помещений и пространств в здании должна быть безопасна. В необходимых случаях должны быть предусмотрены поручни и пандусы.

Число подъемов в одном лестничном марше или на перепаде уровней должно быть не менее 3 и не более 18. Применение лестниц с разной высотой и глубиной ступеней не допускается.

В двухуровневых квартирах внутриквартирные лестницы допускаются винтовые или с забежными ступенями, при этом ширина проступи в середине должна быть не менее 18 см.

Высота ограждений лестниц, балконов, лоджий, террас, кровли и в местах опасных перепадов должна быть не менее 1,2 м. Лестничные марши и площадки должны иметь ограждения с поручнями.

Ограждения должны быть непрерывными, оборудованы поручнями и рассчитаны на восприятие горизонтальных нагрузок не менее 0,3 кН/м.

Несущие конструкции покрытия встроенно-пристроенной части должны иметь предел огнестойкости не менее R 45 и класс пожарной опасности К0.

При наличии в жилом доме окон, ориентированных на встроенно-пристроенную часть здания, уровень кровли в местах примыкания не должен превышать отметки пола выше расположенных жилых помещений основной части здания. Утеплитель в покрытии должен быть негорючим.

Источник: https://base.garant.ru/18728954/62ca3c9a93aac147338fa0b3dccb5683/

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Информация подготовлена специалистами Центра информирования и консультирования граждан ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области» с использованием материалов сайта https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Источник: http://39.rospotrebnadzor.ru/content/nezhilye-pomeshcheniya-i-mesta-obshchego-polzovaniya-v-mnogokvartirnom-dome

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

Застройка жилых районов многоквартирными домами (МКД) всегда сопряжена с организацией инфраструктуры.

Именно это стало причиной разработки проектов жилых зданий с площадями первых этажей под магазины шаговой доступности, парикмахерские, службы быта, библиотеки, общепит и многое другое.

С развитием предпринимательства спрос на помещения резко вырос и квартиры на первом этаже стали активно скупаться. Расширилась и сфера их использования.

Казалось бы, все просто, квартира в собственности и не должно возникать каких-либо юридических проблем. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Какие объекты в жилом доме относятся к нежилому фонду? Какую несут ответственность собственники, и как регулируются вопросы использования общего имущества МКД?  Постараемся дать ответы на все острые вопросы.

Определение нежилого помещения по Жилищному кодексу Российской Федерации

Из норм, установленных 3 главой Жилищного кодекса Российской Федерации, следует, что нежилыми в многоквартирном доме признаются помещения, не приспособленные для проживания. Эти площади отвечают требованиям для использования для коммерческой, социальной или общественной деятельности.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», сведения о недвижимости должны содержаться в технической документации МКД. Нежилое помещение не должно нарушать архитектурный облик объекта, в котором находится.

Какие нежилые объекты могут находиться в МКД

В жилом здании могут располагаться:

  • офисы;
  • учреждения внешкольного образовательного;
  • небольшие медицинские кабинеты;
  • площади для торговли, общественного питания, бытового обслуживания;
  • клубы, библиотеки, творческие мастерские.

Не могут занимать помещения в многоквартирном доме религиозные организации. На особых условиях недвижимость в МКД используется под хостелы.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Цели использования нежилых площадей в жилых зданиях четко прописываются в документации при оформлении. Поменять торговую точку на стоматологический кабинет без переоформления нельзя.

За нецелевое использование предусмотрены санкции:

  • штраф от 1000 до 1500 рублей и предписание об устранении нарушения в строго установленные сроки;
  • отказ в узаконивании несанкционированных построек и переустройств.

В случаях ведения не оформленной или неразрешенной деятельности, организации грозит закрытие или запрет на ведение деятельности, по решению суда.

Кто может занять нежилое помещение, и какие требования должен выполнять

Нежилое помещение может использоваться собственником или сдаваться по договору аренды. Собственник несет ответственность за состояние и правила его эксплуатации. В случае аренды, ответственность закрепляется за арендатором. Организация, занявшая площади МКД, обязана выполнять следующие требования:

  • Оборудовать отдельный вход. Кровля входа не должна превышать высоту пола второго этажа.
  • Допускать ремонтных работников к общедомовым системам и коммуникациям при ремонте. Уведомлять работников домового обслуживания о необходимости проведения внеплановых ремонтных работ.
  • Не превышать допустимый уровень шума. Проводить шумные работы только в установленное время.
  • Производить погрузку и разгрузку товара и оборудования в местах, где нет окон.

Согласно ЖК РФ нежилые объекты могут занимать только площадь первого этажа. Квартиры второго этажа также могут быть использованы как нежилая недвижимость, но при условии, что весь первый этаж здания уже отдан под нужды различных организаций. Ни рядом с жилыми квартирами, ни над ними располагаться площади, не предназначенные для проживания, не могут.

При поступлении жалоб от жильцов о нарушении санитарно-эпидемиологических норм, решением суда может быть назначена выплата моральной компенсации пострадавшей стороне.

Технические требования к помещениям нежилого типа и к использованию этих объектов

В площадях, где не предусмотрено проживание людей, наличие всех коммунальных ресурсов, не обязательно. Может отсутствовать газоснабжение или санузел, если они не нужны для организации заявленной деятельности. Одним из главных условий является соответствие нормам пожарной и санитарной безопасности.

Помещение должно иметь технический план, утвержденный в установленном порядке.  Перестройка и перепланировка под нужды организации должна быть согласованной, и не представлять опасности для жителей.

Является ли общее имущество в доме нежилым помещением

Общедомовое имущество: лестничные клетки, подвалы, чердаки не относится к нежилым помещениям. Это общедолевая собственность владельцев квартир, выполняющая определенную функцию.

На этих площадях нельзя вести коммерческую деятельность без специального оформления.

Исключение составляют подсобные и бытовые комнаты для работников коммунальных служб, если они наняты товариществом собственников жилья (ТСЖ) и оборудованы соответствующим образом.

К нежилым помещениям МКД относятся подземные паркинги для размещения транспортных средств.

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Собственники недвижимости в МКД, не предназначенной для проживания, не являются участниками договора между собственниками квартир и управляющей организацией (УК). Они должны самостоятельно зарегистрироваться в коммунальных организациях и подписать с ними договор.

Если собственники нежилого помещения по каким-то причинам не заключили договор с коммунальными организациями, то руководитель УК или председатель ТСЖ должен сообщить о наличии и количестве нежилых помещений в соответствующие ресурсоснабжающие и обслуживающие организации.

Коммунальные услуги и содержание

В обязанности владельца нежилого помещения входит содержание его в надлежащем виде. Оплата коммунальных услуг осуществляется по счетчикам или по нормативам. Расходы на общее имущество дома распределяется наравне с собственниками квартир, соразмерно занимаемой площади.Аргументация того, что договора с УК нет, сработает.

Все собственники, независимо от статуса, занимаемого помещения, пользуются общедомовыми площадями и придомовыми участками. А значит являются владельцами доли общих площадей и несут ответственность и расходы на их содержание.

В многоквартирном доме могут располагаться нежилые помещения. Во многих случаях это даже удобно. Например продуктовый магазин в непосредственной близости или детский развивающий клуб для ребенка.

Российское законодательство предусматривает нормы размещения коммерческой и другой недвижимости в жилых зданиях. Разрешена деятельность, которая может вестись по правилам, без нарушения комфорта и бытовых интересов жителей.

На собственника или арендатора возложена ответственность за пожарную и санитарную безопасность.

Жильцы многоквартирного дома имеют право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию, полицию или местную администрацию, если деятельность представляет угрозу спокойствию, ущемляет их права или интересы. При несоблюдении порядка эксплуатации нежилого помещения в многоквартирном доме, можно понести серьезные расходы и получить предписание о прекращении деятельности.

Источник: https://m2keep.ru/yuridicheskij-blok/nezhiloe-pomeshhenie-v-mnogokvartirnom-dome

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.