Титульного страхования

Содержание

Титульное страхование недвижимости — что это такое и его важные нюансы

Титульного страхования

Титульное страхование недвижимости — что это такое и с какими рисками сопряжено данное действие? 

Страховые компании разработали продукты, способные защитить всех участников сделки: продавец, покупатель, банк.

Страхование ответственности застройщика — защита граждан от потери денежных средств, инвестированных в строительство.

Личное страхование — финансовая защита гражданина в случае утраты платежеспособности. Выгодоприобретателем является банк.

Страхование недвижимости — защита собственника от финансовых потерь при физическом повреждении недвижимого имущества.

Титульное страхование — это защита от материальных потерь в случае потери права собственности на приобретённую недвижимость.

В чем суть титульного страхования?

В России около 2% сделок с недвижимостью аннулируются по решению суда. Очень часто сложно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Полную историю объекта узнать практически невозможно, нет гарантий, что не появятся несовершеннолетние, чьи права не были учтены при отчуждении имущества или продажа была совершена по принуждению.

Причинами расторжения договора могут быть:

  • Мошенничество.
  • Ошибки и опечатки в документах.
  • Незаконные приватизация, наследование.
  • Заключение сделки с применением насильственных действий.
  • Неучтенные интересы лиц, не достигших 18 лет, либо недееспособных или находящихся в местах заключения граждан.
  • Собственность находится под арестом или в залоге.
  • Нарушение закона при совершении сделки.

Защитить интересы добросовестного покупателя от непредвиденной утраты недвижимости поможет титульное страхование. Такая страховка не поможет сохранить право собственности.

По решению суда имущество перейдет законному владельцу, но страхователь получит денежную компенсацию.

Страхователю важно доказать свою добросовестность и что ему было неизвестно о других законных владельцах, кроме продавца, а сделка была совершена на возмездной основе за собственные средства, либо с привлечением кредитных средств.

Приобретая недвижимость и на вторичном, и на первичном рынках не будет лишним оформить полис титульного страхования. При этом не важно приобретается объект за личные деньги или с привлечением заемных средств.

К страхованию допускаются такие объекты как:

  • Квартиры.
  • Частные дома.
  • Офисы.
  • Нежилые помещения.
  • Гаражи.

Обычно рекомендуется осуществлять страхование титула при покупке имущества на рынке вторичного жилья, но и покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками.

Выбранный застройщик может оказаться недобросовестным, и у одной квартиры может оказаться несколько владельцев.

Оформить страховой полис можно еще на этапе строительства дома, однако действовать он начнет только после регистрации права собственности.

В случае инвестирования в строительство дома страхование правового титула не является целесообразным, так как согласно ФЗ No124 “Об участии в долевом строительстве” форма договора долевого участия максимально защищает инвестора. Согласно федеральному закону деньги на счет застройщика поступают только после регистрации сделки в государственных органах.

Во многих банках-кредиторах титульное страхование входит в список обязательных при оформлении ипотечного займа на покупку недвижимости вторичного пользования.

Страховая сумма и выгодоприобретатель

Страховая сумма — это денежная компенсация, размер которой определен в страховых обязательствах, которую страховщик обязуется выплатить в случае наступления страхового события.

При страховании правового титула собственник сам выбирает страховую сумму. Она может быть равна балансовой стоимости, указанной в ДКП, либо установлена в размере ее реальной цены. При оформлении ипотечного кредита допускается оформление страховых обязательств на сумму равную основному долгу.

Выгодоприобретателем по договору страхования правового титула является собственник, если имущество было приобретено за собственные деньги.

Однако если недвижимость была приобретена с привлечением ипотечного кредита, то страховая сумма делится на 2 части: сумма, равная размеру основного долга на данный момент, перечисляется в банк, остаток перечисляется на счет страхователя.

В этом случае бывшему собственнику получится вернуть первоначальный взнос и часть выплаченных денег, что намного лучше, чем выплачивать ипотеку за уже чужую собственность.

Срок договора титульного страхования

Период действия договора титульного страхования недвижимости может варьировать от 1 до 10 лет. Так как срок исковой давности по сделкам с имуществом составляет 3 года, многие предпочитают заключать договор страхования на этот срок. Однако многие специалисты в сфере недвижимости все же рекомендуют оформлять страховой полис на 10 лет и неспроста.

По требованию истца период исковой давности может достигать 10 лет. Также иск на истребование собственности из владения другими лицами может поступить в суд даже по прошествии 20 лет с момента нарушения прав истца. Истец в этом случае должен доказать, что ранее не знал об отчуждении имущества, тогда срок исковой давности будет отсчитываться с текущего момента.

Размер страховой премии

Цена страхования зависит от множества факторов:

  • Период действия страхового полиса.
  • История объекта недвижимости.
  • Размер страховой суммы.
  • Результат юридической экспертизы.
  • Другие причины.

Базовый тариф варьирует в пределах 0.15 — 0.35% от стоимости объекта в год.

На усмотрение страховой компании тариф может быть уменьшен если недвижимость приобретается в новом доме, либо увеличен. Поводом для увеличения тарифа может быть:

  • Несовершеннолетние или недееспособные собственники приобретаемой недвижимости.
  • Срок менее 3-х лет с даты последнего перехода права собственности.
  • Более 1 сделки по имуществу за последний год.
  • Порядок оформления полиса титульного страхования.

Для начала следует выбрать надежную страховую компанию, после чего обратиться в нее с заявлением о страховании. После этого страховщик запросит документы на квартиру:

  • Свидетельство права собственности.
  • Справки БТИ.
  • Договор купли-продажи.
  • Заключение оценщика о реальной стоимости объекта.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Писка из домовой книги.
  • Техпаспорт.
  • Иные документы.
  • Страховщик может потребовать получить доступ к имуществу для проведения осмотра, либо экспертизы.

На основании полученных документов и сведений страховая компания проводит расследование истории объекта, выявляя все предполагаемы риски. После этого страховщик может согласовать подписание договора, либо отказать. Далее подписывается договор и оплачивается страховая премия.

При подписании договора важно внимательно его прочесть, особенно места, написанные мелким шрифтом. Необходимо внимательно изучить график платежей и ни в коем случае не допускать просрочек.

Нелишним будет поговорить со страховым агентом об условии включения в страховую выплату судебных расходов.

При наступлении события, которое может повлечь за собой потерю недвижимости, например получение повестки в суд, следует немедленно обратиться к страховщику. Следует согласовывать все свои действия во время судебного разбирательства со страховой компанией. Как правила страховая оказывает поддержку своему клиенту.

Источник: https://posobie.help/strahovanie/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe.html

Титульное страхование сделки

Титульного страхования

Для многих людей покупка недвижимости является радостным и желанным событием.

Поэтому, чтобы никакие неприятности не омрачили покупку, следует заблаговременно предусмотреть и свести к минимуму все риски.

В таком случае титульное страхование недвижимости будет самым лучшим решением.

Понятие титульного страхования

Титульное страхование называют также страхованием правового титула. Оно представляет собой процесс страхования рисков возникновения материальных убытков и потерь из-за утраты прав собственности на какую-либо недвижимость.

В данном случае защищаются права добросовестного покупателя на квартиру, участок, здание и так далее, которые он может потерять из-за появления проблем с объектом недвижимости.

Титул – документ, который свидетельствует о наличии у какого-либо лица исключительных прав на недвижимость.

При этом объектом данного страхового процесса являются права собственности лица, которое добросовестно приобретает какой-либо объект недвижимого имущества.

От чего защитит страхование собственности

Недвижимость – это предмет процесса купли-продажи, который зачастую становится объектом различных операций.

По квартирам, домам, земельным участкам и прочим недвижимым объектам могут заключаться различные сделки: купля, продажа, дарение, передача по наследству, приватизация и прочее. Кроме этого недвижимость может предоставляться в ипотеку, по которой также заключается определенный договор.

Череда различных сделок с недвижимым объектом может нести в себе риск того, что на каком-то этапе были совершены какие-либо нарушения закона.

В таком случае достаточно лишь одной неправильного договора, и действующий правообладатель может лишиться всех своих прав на объект. Поэтому так важно проводить титульное страхование, которое даст возможность возместить все свои убытки в случае возникновения страхового события.

Титульное страхование способно защитить правообладателя от рисков утраты его прав на объект. Такая потеря может произойти в следующих случаях:

  • нарушение прав каких-либо лиц (детей, не достигших совершеннолетнего возраста, предыдущих собственников, неучтенных наследников и прочих людей);
  • мошеннические действия, подделка документации, которая необходима для поведения сделки;
  • незаконность договоров, заключенных ранее по объекту недвижимости, отсутствие силы у судебного решения;
  • непреднамеренные или преднамеренные ошибки и опечатки регистратора;
  • отсутствие дееспособности у сторон контракта.
[tip]Право собственности на недвижимость может прекратиться в случае принятия судом решения о признании какой-либо сделки по имеющемуся объекту недействительной.[/tip]

Таковой она признается в том случае, если:

  • ее совершил человек, который впоследствии был признан недееспособным (из-за психических проблем и расстройств);
  • она была заключена несовершеннолетним лицом либо человеком, ограниченным в дееспособности в судебном порядке (из-за злоупотребления наркотическими и спиртными средствами);
  • она была совершена вследствие обмана, принуждения, угрозы, насилия и так далее.

Преимущества страхование титула

Чаще всего данное страхование применяется при покупке недвижимости на вторичном рынке, когда есть риск, что приобретаемая квартира, дом или участок прошли до этого несколько сделок, какая-либо из которых может быть признана недействительной.

Кроме этого, страхование титула при ипотеке является обязательным во многих банках при осуществлении кредитования.

Страхователем прав является собственник недвижимого имущества. При этом получателем возмещения он может и не быть.

Если договор страхования заключается по объекту, который находится в залоге или передается в обеспечение в банк либо какое-то другое кредитное учреждение, то всю сумму или ее часть может получить именно кредитная организация.
[tip]Самой главной пользой от проведения титульного страхования является защита прав собственника на недвижимый объект.[/tip]

При этом страхователь страхует себя и от неправильности или незаконности его сделки по приобретению недвижимости, и от нарушений по предыдущим операциям по этому имуществу.

Несмотря на то, что на разных стадиях и этапах сделки проводятся различные проверки документации по приобретаемой недвижимости, ни нотариус, ни регистратор, ни юрист не смогут гарантировать законность и чистоту всех операций, которые проводились с объектом ранее.

Поэтому риск признания договора купли-продажи недействительным, а также вероятность отчуждения прав собственности присутствуют всегда. В таком случае титульное страхование позволит:

  • возместить все средства, потраченные на покупку квартиры, дома или участка;
  • возместить долги перед банком (если недвижимость была обеспечением по какому-либо кредиту).

Это все убережет собственника от финансовых потерь и убытков.

Стоимость титульной страховки

Наиболее часто встречаемым размером тарифов по страхованию титула является ставка, колеблющаяся в пределах 0,2 – 0,5 % от стоимости недвижимого имущества в год.

Данная стоимость является страховой суммой. Также страховой суммой, из которой будет рассчитываться стоимость страхования, может выступать размер кредита (если страхуемая недвижимость является обеспечением по займу).

В случае наступления события утраты прав клиенту возмещаются следующие убытки:

  • стоимость той недвижимости, которая потеряна собственником;
  • какие-либо дополнительные расходы и судебные издержки (иногда данный пункт оговаривается в договоре страхования).

Если договор был заключен не в рамках страхования кредита и не касается недвижимости, которая находится в залоге, то сумму возмещения получит собственник объекта, который лишился на него прав.

Оплата договора страхования от травм может быть одноразовой или помесячной, с разными сроками действия. Самой распространенной и недорогой является страховка от несчастных случаев с помесячной оплатой и сроком в один год.

Страховыми случаями принято считать случаи смерти и получения травм сотрудниками полиции во время работы. Для получения страховых выплат в первую очередь нужно собрать документы и предоставить их компании «ВТБ Страхование». О страховке МВД читайте здесь.

Однако если страхование было произведено по недвижимости, которая находится в залоге в банке, то существует два способа выплаты возмещения:

  • если страховая сумма приравнивается остатку задолженности по кредиту, то возмещение получает кредитная организация;
  • если страховая сумма равна стоимости недвижимости и превышает величину остатка задолженности по ссуде, то часть возмещения получает кредитное учреждение (в сумме имеющегося долга), а остальную часть – клиент или его выгодоприобретатель.

Документы для титульной страховки

Страхование титульного права требует от собственника недвижимости сбора всех необходимых документов.

Страхователь должен предоставить в страховую компанию копии документов, подтверждающих право собственности (свидетельство, договор о покупке), оценочные бумаги (подтверждают рыночную цену рассматриваемого объекта).

Кроме этого собственник должен предоставить вспомогательные документы, которые способны рассказать о предыдущих операциях с недвижимостью (договора дарения, купли-продажи и прочее).

Исходя из предоставленных бумаг, страховщик делает вывод об уровне риска. Если данный вывод сделать затруднительно, то страховая компания вправе настоять на осуществлении независимой экспертизы с участием юристов. В ходе этого исследования выявляется законность, прозрачность и чистота проводимых с объектом сделок.

Таким образом, приобретение недвижимости – это не только радостное событие, но и весьма рискованное мероприятие. При его осуществлении всегда имеется вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенников.

Согласно изменениям в российских законодательных актах 2011 года были подвергнуты правкам суммы страховых выплат сотрудникам полиции. При этом выплаты страховки сотрудникам МВД производятся как непосредственно самим пострадавшим, так и членам их семьи.

Стоит знать, что при использовании программы страхования жизни работников сумма взносов увеличивается с увеличением дополнительной и инвестиционной доходности. Более подробно о данном страховании читайте здесь.

Однако в данном процессе имеется еще один риск. Это риск утери прав на недвижимость из-за незаконности или неправильного осуществления какой-либо предыдущей сделки с данным имуществом. От такого риска не застрахован ни один покупатель.

Поэтому наиболее правильным и грамотным решением данной проблемы является договор титульного страхования. Он позволяет защитить права собственника и в случае наступления неприятного события возместить все убытки от потери объекта.

[note]Такое страхование пользуется особой популярностью при ипотечном кредитовании. Оно защищает права не только собственника недвижимости, которая предоставляется в залог, но и кредитного учреждения, позволяя за счет страховки возместить весь ущерб.[/note]

Источник: https://in-sure.pro/%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%B0/%D1%82%D0%B8%D1%82%D1%83%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%81%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B8/

Как перехитрить страховщика? Защита титула

Титульного страхования

Причин, по которым можно потерять квартиру, множество, даже если покупатель — добросовестный приобретатель. Пока существует только один способ защиты в случае признания сделки недействительной — это страхование титула. О том, в какую сумму обойдется такая страховка, а также о тонкостях ее оформления рассказывает Светлана Турбина.

Светлана Турбина, юрист компании Est-a-Tet

Самые рискованные сделки

Титульное страхование обеспечивает страховую защиту в случае утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают незаконной из-за обстоятельств, о которых вы не знали в момент заключения договора купли-продажи. К сожалению, такие события не редкость.

Они бывают связаны с нарушениями порядка приватизации, наследования, продажи имущества, с ошибками в оформлении документов и пр.В первую очередь титульное страхование защищает от рисков признания купли-продажи недействительной.

Наиболее распространенные недействительные сделки:

– совершенные гражданином, признанным недееспособным;

– совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;

– совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

– совершенные под влиянием заблуждения;

– совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);

– по распоряжению общим имуществом супругов (совершенные одним из супругов без согласия другого);

– по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.

Кроме того, нередки риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (если продажа или передача имущества произошли помимо воли собственника).

Случай несчастный, но не страховой

К сожалению, даже титульное страхование не защищает абсолютно от всех форс-мажорных обстоятельств. Так, по стандартному договору не признаются страховыми случаи утраты недвижимого имущества либо прекращения права собственности или других вещных прав вследствие:

– прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

– военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;

– реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;

– обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя);

– отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю);

– прекращения права собственности на земельный участок;

– выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства;

– прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Цена вопроса

Тарифы на страхование титула довольно высоки и зависят от множества факторов. В год средняя цена взноса колеблется от 0,2 до 4,5% от страховой суммы. В свою очередь страховая сумма может быть определена исходя из:

– действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;

– цены предмета страхования по договору купли-продажи;

– фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;

– иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.).

Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. В течение периода страхования страховая сумма может быть изменена (например, повыситься при проведении капитального ремонта).

Кроме того, стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты предшествующих сделок. На величине тарифа могут сказываться и состояние рынка недвижимости, и возраст самого объекта, и пакет документов, представленных в страховую компанию.

Страховщики считают, что самые рискованные — первые три-пять лет после сделки. Поэтому тариф за первый год владения недвижимостью — самый высокий. Впоследствии риски снижаются, а вместе с ними и стоимость страховки.

Уловки страховщиков

Безопасность недвижимости и ее владельца напрямую зависит от условий подписанного договора страхования. Страховщики используют множество хитростей и уловок при составлении типовых документов, позволяющих при удобном случае отказать в возмещении.

На практике встречались даже такие ситуации, когда в договоре титульного страхования значилось, что если событие, приведшее к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора страхования, возмещение не выплачивается.

Таким образом, страховка не распространялась именно на случай признания купли-продажи квартиры незаконной — собственно, от чего и стремятся защититься владельцы недвижимости.

Для того чтобы страховой полис не оказался бесполезным, внимательно изучите его содержание.

Убедитесь в том, что подробно прописан порядок извещения страховщика о наступлении страхового случая, процесс получения страхового возмещения. Выясните, нет ли противоречий в сроках осуществления обязанностей, достаточно ли ясно указаны основания для отказа в выплате страховки. Не пренебрегайте детальным ознакомлением с условиями договора страхования, прежде чем его подписать.

В каких случаях титульное страхование бессильно

При титульном страховании покрываются только риски утраты права собственности, а от других оно, к сожалению, не убережет. Статистика показывает, что по итогам предварительной оценки недвижимости в 5% случаев страховая компания отказывает собственникам в заключении договора. В частности, не подлежат страхованию те объекты, по которым идут судебные споры или не хватает основных документов.

Кроме того, титульное страхование не действует в ряде ситуаций. Например, если вы самостоятельно отказались от прав на застрахованное имущество; оно продано, погибло или уничтожено (эти риски могут быть компенсированы по другим видам страхования); используется не по назначению или подлежит изъятию; произошли определенные изменения характеристик, конструктивных параметров или свойств и т. д.

Судебные разбирательства со страховой компанией могут длиться годами. Однако, если иск был подан во время действия страхового полиса, а вердикт в пользу собственника недвижимости вынесен только через несколько лет, страховщик все равно выплатит положенную компенсацию.

К СВЕДЕНИЮ

Договор титульного страхования защитит интересы покупателя, если возникнут проблемы с:

– законностью предыдущих сделок;

– нарушением прав предыдущих владельцев;

– неучтенными наследниками;

– ошибками регистратора;

– неправомочными действиями суда. 

Документы, необходимые для страхования недвижимости

Обязательные

Свидетельство о государственной регистрации праваКопии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователяЭкспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта)Выписка из домовой книгиФинансовый лицевой счет (карточка учета собственников)Все договоры отчуждения квартиры за последние три года (купля-продажа, дарение, мена, рента и т.д.)Свидетельство о праве на наследство по завещанию (закону), копия завещанияСвидетельство о смерти наследодателяЗаявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, или справка ЖСК о полностью выплаченном паеРазрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственниковНотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время бракаВрачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста)
Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности)

По запросу

Расширенная (архивная) выписка из домовой книги
Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-perehitrit-strahovschika-zaschita-titula-217444/

Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

Титульного страхования

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.

Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда.

Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях.

Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, – это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры.

Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя.

Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца.

«Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника.

К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», – рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов.

Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически.

Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры.

То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя.

Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит.

Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года.

Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», – говорит Борис Шаронов.

Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией.

«К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева.

– Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать».

Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Московский, 3 км от МКАД

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», – говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы.

Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, – при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.

ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая.

Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство.

Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья.

А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент.

Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки.

В России такое страхование будет очень дорогим.

Москва, Северный округ, район Беговой, м.Белорусская

Источник: https://www.irn.ru/articles/40059.html

Что такое титульное страхование простыми словами: что это такое, зачем оно нужно, кому выдают и как его оформить

Титульного страхования

Здравствуйте, дорогие читатели. Как вы прекрасно знаете, ипотечное кредитование – это сложная и длительная процедура покупки недвижимости за счёт заёмных средств. Поэтому, для снижения финансовых рисков применяются несколько видов страхования. Одно из них, титульное страхование, защищает интересы кредитора и заёмщика в случае признания сделки недействительной.

Увы, но особенности российского рынка недвижимости, в том числе и развитие мошеннических схем с жильём, делают вышеназванную услугу все более востребованной. Однако, чтобы всё точно было хорошо следует заранее разобраться с тем, что такое титульное страхование, узнать об особенностях, подводных камнях и процессе его оформления. Собственно об этом далее и пойдет речь.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование (ТС) – это страхование финансовых рисков, связанных с возможной потерей права собственности на приобретаемое жильё.

Полис выдаёт страховая компания, а воспользоваться им могут как физические, так и юридические лица, приобретающие жильё в ипотеку. По сути, эта страховка защищает недвижимость от различных непредвиденных случаев. В основном это появление лиц, претендующих на собственность.

ТС предоставляет:

  1. Защиту от бывшего собственника, желающего признать сделку недействительной.
  2. Сохранение прав, если нет согласия супруга(и) продавца.
  3. Решение проблем с недобросовестным застройщиком.

Однако, важно помнить, что если квартира покупается в недостроенном доме, то сначала действует инвестиционный период.

Он продолжается до тех пор, пока человек не получит документы на право собственности и лишь потом можно будет оформить титульное страхование этой самой собственности.

Затем, в случае потери заёмщиком прав на недвижимость страховая компания переводит застрахованные деньги в банк, тем самым погашая оставшийся по ипотеке долг.

Вам может быть интересно — «Что такое кэшбэк и как он помогает экономить на покупках?».

Особенности титульного страхования и обязательно ли оно

Ипотечный кредит – программа, которая несёт самые большие риски для кредитора, так как заключается на долгий срок. За 20 – 25 лет, пока долг не оплачен, с заёмщиком может произойти что угодно – он может потерять работу, тяжело заболеть или даже умереть. Жильё же, в свою очередь, может сгореть или подвергнуться другим повреждениям по природным причинам.

Чтобы избежать невыплат и уменьшить финансовые риски банки включают в кредитный договор сразу несколько страховок. И хотя по закону РФ обязательным является только страхование недвижимости, а от других можно отказаться, банки всё чаще выдают ипотеку только при условии комплексного страхования.

Комплексное страхование распространяется на:

  • покупаемую недвижимость;
  • жизнь и здоровье заёмщика;
  • титул.

Простыми словами, банк сам решает на каких условиях будет предоставлен кредит.

Возможно, что отказ от страховки не повлечёт отказа по ипотеке, но, возможна и обратная ситуация, поэтому перед обращением в банк нужно внимательно прочитать условия и тарифы программы.

Кстати, отказ от дополнительной гарантии влечёт повышение процентной ставки. Информация об этом отображается в соответствующих документах.

Оформить гарантию титула можно и при покупке недвижимости за наличные средства. Но, страховые компании неохотно идут на такие сделки, поэтому заключить договор бывает достаточно сложно.

Перечень страховых случаев

Страховым случаем при титульном страховании квартиры является любая ситуация, когда теряется право собственности на жильё. Наиболее популярные примеры:

  1. Продавец недвижимости признан недееспособным на момент заключения сделки.
  2. В проданной квартире были прописаны несовершеннолетние, которые не получили равноценное жильё.
  3. Договор был оформлен по мошеннической схеме.
  4. Продажа осуществлялась с применением угроз и насилия.
  5. Допущены ошибки в договоре купли-продажи.
  6. Недвижимость перешла в право собственности прошлого владельца по наследству, о котором не знали другие наследники.

Во всех этих случаях теряется право собственности, а значит происходит страховой случай. Ну а страховая компания обязана компенсировать финансовые потери.

Вам может быть интересно — «Что такое рассрочка и чем она отличается от кредита?».

Как оформить полис ТС

Полис ТС начинает действовать после заключения договора между страхователем и страховой компанией. Для этого должен быть получен документ на право собственности. Срок действия договора определяется клиентом (нами) самостоятельно, но страховку всегда можно продлить.

Для заключения договора потребуется собрать пакет документов, который включает:

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Свидетельство на право собственности.
  3. Договор.
  4. Справку из отдела опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  5. Справка о наследстве (на наследуемое жильё).
  6. Согласие супруга(и), заверенное у нотариуса.
  7. Технический и кадастровый паспорт недвижимости.
  8. Заключение эксперта.
  9. Справка, подтверждающая дееспособность участников сделки.

Полученные документы тщательно проверяются. Если страховая компания выявляет факты, не позволяющие оформить страховку, в заключении договора будет отказано.

На что нужно обратить внимание

На словах титульное страхование недвижимости кажется надёжным инструментом, обеспечивающим полную финансовую защиту. Но, на самом деле страховые компании составляют договор таким образом, что он не предусматривает некоторые страховые случаи.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

Самое главное, на что нужно обратить внимание — это наличие пункта о признании страховым случаем виндикационного иска. Виндикационный иск — это иск предыдущего собственника о возврате недвижимого имущества. Такое случается, когда жильё перепродаётся несколько раз и на каком-либо этапе допускается ошибка.

Если плохо разбираетесь в теме, лучше обратитесь за помощью к юристу. Грамотный специалист проверит представленную страховой компанией документацию и выявит подводные камни, если таковые имеются.

Вообще, лучше всего это делать на этапе оформления самой ипотеки. Мой товарищ поступил именно так и сберег кучу нервов и денег, поскольку нашлись некоторые неприятные факты и ему пришлось выбирать другую квартиру для покупки.

Более того, благодаря этому он смог сэкономить на страховке, отказавшись от нее.

Поэтому, правильнее будет чуть-чуть переплатить один раз, чтобы снизить риски, чем потом расплачиваться за своё нетерпение и потерять большие суммы денег.

Вам может быть интересно — «Что такое программа лояльности и стоит ли её использовать?».

Сколько стоит ТС и из чего складывается цена

Расценки на страховку определяются политикой страховой компании. Но, в любом случае, чем дороже недвижимость, тем больше придётся заплатить за получение гарантии.

Кроме этого, на стоимость страховки влияет:

  • срок страхования – чем больше период действия договора, тем ниже цена (в первый год стоимость обычно высокая по причине того, что именно в этот период высокий риск потери жилья);
  • степень риска – рассчитывается индивидуально после проверки документов.

На 2020 год цена на ТС сделок с недвижимостью колеблется от 0,2 до 2,5% от стоимости недвижимости на момент покупки.

Размер страховых выплат при наступлении страхового случая также зависит от страховой компании. Эти условия прописываются в договоре.

Заключение

Если хотите минимизировать риски, обратитесь за помощью к профессиональному юристу, который объяснит вам простыми словами о том, что такое титульное страхование, подберёт компанию и поможет правильно оформить договор. Кроме этого, потребуется собрать полный пакет документов, который будет проверяться страховщиком. Но, это уже дело техники.

Источник: https://iflife.ru/finansy/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-prostymi-slovami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.