Титульное страхование земельного участка

Содержание

Всё про дом и жизнь в нём

Титульное страхование земельного участка

Что такое титульное страхование и для чего оно нужно, многие до сих пор не знают и не понимают, хотя появился данный вид страховых услуг ещё в конце прошлого века.

Титульное страхование – особый вид страхования, который применяется только в сделках снедвижимостью, а точнее, при её покупке.

Каким рискам подвергается покупатель, приобретая вторичное, а порой и первичное жильё, объяснять не нужно.

Почти все знают, а если и не знают, то догадываются, что может случиться после покупки дома или квартиры, если обнаружится  подделка документов, ошибки регистратора, неучтённые наследники, нарушение прав несовершеннолетних, незаконность предыдущих сделок или недееспособность продавца. Ответ очевиден.

Покупатель, честно выплативший всю сумму за квартиру или дом, в один миг лишается прав на приобретённую недвижимость. Но и сполна уплаченные деньги вернуть тоже не получится (даже по закону!). Получается, ни дома, ни денег, а всё из-за недобросовестности продавца.

Выход один – застраховаться. Именно договор титульного  страхования защищает от недобросовестности продавца или юридических ошибок. При этом срок давности сделки роли не играет.

В этом и заключена особенность титульного страхования. Страховщик принимает на себя риски признания сделки с недвижимостью недействительной по причинам, которые имели место в прошлом и могут возникнуть в будущем.

В этом плане титульное страхование – уникальный продукт.

Проще и доступнее объяснить, что такое титульное страхование, можно через вопрос-ответ.

1.       Что страхуется в данном виде страхования?

Объектом страхования в данном случае является право собственности на тот или иной вид недвижимости (дом, квартиру, а порой и земельный участок), а не сама недвижимость.

Справка из Википедии:

Правовой титул – это документ, доказывающий законное и исключительное право на владение собственностью (недвижимостью или землёй).

2.       В чём польза договора титульного страхования?

В первую очередь договор титульного страхования защищает от юридических ошибок, мошенничества и т.д. (см. выше).

3.       В чём выгода титульного страхования?

Страховка позволяет не потерять, сохранить средства, вложенные в недвижимость или землю в случае утраты последних. Если добросовестный покупатель лишается права собственности на квадратные метры, страховая компания должна компенсировать клиенту ущерб, проще говоря – выплатить страховку. Выгодно ли это покупателю? Несомненно выгодно!

4.       В каких случаях желательно оформить договор титульного страхования?

1. При покупке вторичного жилья. Недвижимость нередко становится объектом длинных цепочек сделок купли-продажи.

Если в какой-то момент выяснится, что одна из этих сделок (даже совершенных достаточно давно) была совершена с нарушениями закона и может быть оспорена (например, наследниками), то по решению суда право собственности всех последующих приобретателей может быть аннулировано.

2. При покупке первичного жилья. Недобросовестный застройщик может продать одну и ту же квартиру (или один и тот же дом) нескольким покупателям. В этом случае суд принимает решение о незаконности заключения сделки и договоры купли-продажи расторгаются.

3. При выдаче ссуд и кредитов на покупку жилья. Одной из типичных ситуаций, когда страхование титула применяется практически всегда, является выдача банком ипотечной ссуды для приобретения недвижимости (квартиры, дома) на вторичном рынке.

5.       Сколько стоит оформление титульного страхования?

Титульное страхование – нестандартный страховой продукт, и стоимость во многом зависит от недвижимости, пакета документов на неё и сроков страхования.

По данным страховой компании Росно, в среднем базовые ставки тарифов титульного страхования составляют 0,4% от стоимости недвижимости при страховании на один год и 0,8% при оформлении полиса титульного страхования на 3 года.

Это не дёшево. Но, согласитесь, выгодные услуги дёшево не стоят!

 6.      В каких случаях страховка не выплачивается?

По данным Росгосстраха по стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество вследствие:

1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.

2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.

3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.

4. Прекращения права собственности на земельный участок.

5. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

6. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

7. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

7.       Какие документы требуются для оформления титульного страхования земельных участков?

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).

2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.

3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.

5. Свидетельство о смерти наследодателя.

6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.

7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.

8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).

9. Кадастровый план на земельный участок

8.       Какие документы требуются для титульного страхования недвижимости?

1. Свидетельство о государственной регистрации права.

2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.

3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).

4. Выписка из домовой книги.

5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.

6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).

7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.

8. Свидетельство о смерти наследодателя.

9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация), или

10. договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями, или

11. справка ЖСК о полностью выплаченном пае.

12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.

13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.

14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).

15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

По запросу:

1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.

2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам (данные Росгосстраха).

Часть 2. Быть или не быть договору титульного страхования недвижимости?

Принять решение, быть или не быть договору титульного страхования, довольно сложно. Услуга эта не дешёвая, не все могут позволить себе такую дорогую безопасность. Решение принять сложно. А пока решаете и думаете, почитайте небольшие рассказы о самых странных и нетипичных случаях потери прав на недвижимость.

Ситуации, из-за которых покупатель лишается своей собственности, бывают до такой степени абсурдными и нелепыми, что порой с трудом верится в реальность происходящего. А главное, предвидеть их совершенно невозможно.

Реальные истории адвоката Олега Сухова, описанные специально для ИРН (Индикатора рынка недвижимости)

  • История первая: о корявой расписке, из-за которой семья лишилась жилья спустя два года после покупки.

Опытному адвокату довелось быть участником судебного разбирательства по расторжению договора купли-продажи квартиры.

Продавец обратился с иском об аннулировании сделки только через два года после ее оформления. Основанием для расторжения договора по истечении столь внушительного срока послужило мнение продавца о якобы отсутствии оплаты, подтверждаемой несколько некорректно оформленной распиской.

Ее содержание свидетельствовало не о том, что бывший собственник получил за проданное им жилье соответствующую денежную сумму, а о том, что он обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет государственную регистрацию.

И, несмотря на то, что помимо указанной расписки, в материалы дела были предоставлены иные доказательства полного расчета между сторонами (свидетельские показания, договоры банковской ячейки, ордера по обмену валюты на сумму договора), суд пришел к выводу о том, что квартира оплачена не была. На решение суда не повлиял даже значительный срок: более двух лет с момента совершения сделки. Договор был расторгнут.

  • История вторая: о старческих болезнях, из-за которых потерять права на недвижимость можно даже спустя 11 лет после заключения сделки.

В практике юриста имел место прецедент, которому до сих пор невозможно дать ни разумного, ни уж тем более юридического объяснения.

В одном из судебных споров ставился вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенно изменившимися обстоятельствами. Следует отметить, что Гражданский кодекс очень точно и предметно устанавливает перечень оснований, когда договор подлежит расторжению, одним из таких оснований являются существенно изменившиеся обстоятельства.

Однако не стоит думать, что если у сторон сделки вдруг поменялись планы, то этого достаточно для разрыва договора, вовсе нет. Наоборот, в нашей стране, как, впрочем, и во всем мире, превалирует принцип устойчивости договорного оборота, который не позволяет в одностороннем порядке отказываться от подписанного или оформленного соглашения.

Основанием для расторжения сделки в связи с существенно изменившимися обстоятельствами могут служить, к примеру, выявленный факт обременения квартиры, наличие притязаний/споров со стороны третьих лиц, существенные неисправимые технические дефекты жилого помещения и другое.

Адвокату О. Сухову довелось участвовать в процессе, когда суд расторг договор купли-продажи квартиры через 11 лет после его регистрации, в связи с ухудшением состояния здоровья продавца.

Действительно, преклонный возраст заставил бывшего собственника в один год перенести сразу и инфаркт, и инсульт. Именно данные обстоятельства легли в обоснование заявленного иска о расторжении договора.

Продавец уверял, что на момент совершения сделки не мог предположить, что затраты на лечение и мизерная пенсия – это то будущее, к чему в итоге он придет более чем через десять лет после продажи квартиры.

И какими бы абсурдными не покажутся подобные доводы, суд признал их обоснованными и достаточными для расторжения договора.

Суд пришел к выводу, что преклонный возраст и старческие болезни – это как раз те самые существенно изменившиеся обстоятельства, о которых одной стороне в сделке ну никак не могло быть известно при продаже квартиры, а если бы они были известны, сделка бы не состоялась.

  • История третья, где события, развернувшиеся вокруг новостроя, подтверждают высказывание, «что верить в наше время нельзя никому», даже Генеральному директору и главному бухгалтеру.

Несколько лет назад в юридическую контору обратилась обычная рабочая семья. Клиенты продали свою трешку и, добавив последние средства, оформили покупку большей по площади четырехкомнатной квартиры. Жилье приобреталось в офисе застройщика, что возводил и продавал дома в элитном районе Москвы.

Договор подписывался непосредственно генеральным директором, денежные средства вносились тут же в кассу компании с передачей приходного кассового ордера о приеме средств и выдачей справки о полной оплате договора, с подписью все тех же генерального директора и главного бухгалтера.

Справка, как и положено, была заверена печатью.

Получив ключи от нового жилья и освежив его легким ремонтом, покупатели тут же получили из суда исковое заявление: о расторжении договора и возврате квартиры обратно в собственность застройщика.

Как впоследствии было установлено, директор и бухгалтер, приняв от покупателей деньги, положили их в свой карман, не проводя по бухгалтерии. Присвоение скоро выявилось назначенным аудитом, мошенники-руководители пустились в бега, а застройщик, не получивший оплату за недвижимость, обратился в суд, последний требования удовлетворил. Семья осталась на улице.

К сожалению, суды не признают оплату, даже если она попадает в компанию, но присваивается ее сотрудниками без перевода на расчетный счет.

И как бы абсурдно это не выглядело, ведь плательщик-покупатель не имеет возможностей контролировать хождение средств внутри сторонней организации, договоры в аналогичных случаях подлежат расторжению.

Единственное, на что вправе претендовать обманутые участники сделки – заявлять о мошенничестве отдельных должностных лиц компании с возмещением с них в свою пользу оплаченных денег.

Из приведенных примеров следует, что ничто не способно оградить добросовестного покупателя от риска остаться без жилья, даже при надлежащем его оформлении и безусловной оплате. Именно поэтому следует очень и очень тщательно проверять каждое слово в каждом документе, проходящем по сделке: и договоре, и платежках, и уставных и личностных документах продавца.

Истории, описанные Олегом Суховым, случились тогда, когда о титульном страховании в нашей стране даже и не слышали. Поэтому отстоять свою правоту и защитить законно приобретённую недвижимость не получилось. Потеряны квадратные метры, деньги и вера в справедливость.

Вот и ответ на вопрос: «Быть или не быть договору титульного страхования недвижимости…»

Надумали? Звоните юристу!

© maystroff

Источник: http://maystroff.ru/na-zametku-ne-yristam/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti.html

Риски при сделках – титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов

Титульное страхование земельного участка

О том, что сделки с недвижимостью относятся к рискованным операциям, наслышаны многие.

Есть в них немало юридических особенностей и нюансов, которые не всегда учитываются при анализе документов, по незнанию, нечаянно или искусно скрываются в исторической цепочке событий, происшедших с купленными квартирой, земельным участком, зданием или домом на нём, выявляющиеся уже после совершения покупки.

В итоге может сложиться плачевная ситуация потери новыми собственниками прав на приобретённую недвижимость и их огромные финансовые потери вследствие признания сделок недействительными и возвращения недвижимости её предыдущему владельцу.

Основные причины рисков при сделках с недвижимостью

Гражданский кодекс РФ (статьи со 168 по 179) и федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» ( № 234-ФЗ) определяют, что признание факта утраты права собственности на недвижимость может произойти в следующих вариантах: 

  • или по судебному признанию недействительности сделок по её купле-продаже
  • или при истребовании имущества от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество покупалось последним у лица, не имеющего прав на его отчуждение, о чём приобретатель или не знал, или не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).

Обычно риски при сделках с недвижимостью на вторичном рынке возникают в таких случаях:

  1. незаконное проведение предшествующих сделок, связанных с приватизацией, наследованием или продажей недвижимости, когда, например, не были учтены права детей, не достигших совершеннолетнего возраста, или тех собственников, что находятся далеко или в местах лишения свободы, которые становятся неучтёнными владельцами или наследниками
  2. проведение сделки без согласия одного из супругов на распоряжение общей недвижимостью
  3. совершение сделки с недвижимостью, находящейся в пользовании получателя ренты, без его согласия (когда сделку провёл плательщик ренты, обязанный обеспечивать пожизненное содержание гражданина-получателя ренты)
  4. проведение сделки собственником недвижимости под влиянием угроз или насилия, заблуждения и обмана
  5. ошибки в документации на объекты недвижимости, допущенные регистраторами органов Росреестра
  6. ошибки в составлении готовящихся для сделки документах, в частности, в договорах купли-продажи, составляемых в простой письменной форме, и в других материалах
  7. продажа недобросовестным застройщиком одной и той же квартиры (одного и того же дома) нескольким покупателям
  8. мошенническая подделка необходимых для сделок документов
  9. неправомочные судебные решения
  10. недееспособное или ограниченно недееспособное состояние участников сделок
  11. изъятие недвижимости или её арест, произведённые уполномоченными органами
  12. иные случаи:
    • например, несанкционированная перепланировка помещений

Механизм защиты от рисков при сделках

Существует способ защиты потраченных на покупку недвижимости денежных средств, если права на недвижимость будут утрачены по доказанным пречисленным обстоятельствам. Это титульное страхование покупаемых объектов, обеспечивающее компенсацию убытков при потере недвижимости вследствие событий, различающихся по времени их свершения:

  1. события, которые уже произошли
  2. события, которые пока не известны и ещё не выявились, но, возможно, в будущем могут стать причинами утраты прав на приобретённую недвижимость.

Титульное страхование можно назвать лучшим рецептом защиты от рисков финансовых интересов приобретателя недвижимости, оказавшегося в ситуации ограниченного доступа к полному объёму юридической информации при покупке дома, квартиры, здания или земельного участка.

Титулованная недвижимость – серьёзный помощник в восстановлении понесённых затрат на её приобретение и при случившейся утратой собственности.

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.

Как выполняется титульное страхование?

Титульное страхование проводится по таким объектам недвижимости, на которые у граждан и юридических лиц зарегистрированы права собственности или владения.

В числе объектов страхования могут быть:

  • земельные участки
  • комнаты
  • квартиры
  • дома
  • коттеджи
  • дачи
  • гаражи
  • жилые и нежилые помещения
  • здания
  • сооружения
  • офисные помещения

Предметом соглашения о титульном страховании становится право собственности, появляющееся у покупателя объекта недвижимости.

Титульное страхование производит страховая компания, с которой страхователь (правообладатель или собственник недвижимости) заключает договор с минимальным сроком на 1 год или в вариациях до максимальных 10 лет.

Десятилетный срок представляется более предпочтительным, поскольку, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, он становится равным сроку исковой давности, на который ориентируются суды при рассмотрении последствий недействительных сделок с недвижимостью.

Самое правильное время для заключения договора страхования – период, когда покупатель и продавец обсуждают соглашение о купле-продаже недвижимости.

Заключению договора со страховщиком предшествует экспертиза – работа страховой компании по обследованию всей юридической цепочки событий с объектом недвижимости. «История» объекта своевременно выявляет факты, способные оказать влияние на чистоту сделки, или, напротив, подтвердить легитимный характер всех действий с ним.

В ходе предстраховой экспертизы устанавливается и реальная рыночная стоимость объекта. Составленное по её результатам заключение может использоваться в судебных разбирательствах. От качества экспертизы зависит и исполнение договора страхования.

Сомнительность тех или иных обстоятельств может стать причиной увеличения страховых взносов или отказа в страховании правового титула.

Ответственность за риски потерь финансовых средств, использованных на покупку недвижимости, обусловленных аннулированием сделки по не зависящим от нового собственника обстоятельствам, ложится на страховую компанию.

Покупая недвижимость на первичном рынке, например, квартиру в ещё не сданной в эксплуатацию новостройке, можно застраховать как свои инвестиции на случай утраты, так и неполучение на неё права собственности. Страховая компания при этом страхует риск неполучения квартиры и риск возможного невозврата средств, вложенных на её покупку.

Обратиться в страховую компанию лучше не после того, когда деньги или частичная оплата за квартиру уже внесены, а до того, как будет подписываться договор о приобретении квартиры.

О размере страховых взносов

Величина страховых взносов устанавливается в зависимости от целого ряда показателей, например, таких:

  • стоимость объекта недвижимости, которая может соответствовать рыночной стоимости или быть равной цене, указанной в договоре купли-продаже
  • срок договора титульного страхования объекта недвижимости
  • степень риска потери права собственности у страхователя, определяемая на основе экспертизы, проведённой страховой компанией

Обычный диапазон стоимости страховки – 0.3-4% от итоговой цены проведённой или планируемой сделки.

Для объектов недвижимости, относящихся к группе высокого риска, процент может быть увеличен до 8.

Необходимые документы

Стандартный комплект документов на объект недвижимости, в отношении которого составляется соглашение о страховании, можно представить в виде следующего перечня:

  • свидетельство на право на земельный участок, дом и т.д., подтверждающее государственую регистрацию объекта
  • паспорта или удостоверения личности продавца и страхователя
  • документы (соглашения, договоры) по происходившим в течение предшествующих страхованию 3 – 5 лет отчуждениям (продажам, наследованиям, переуступкам, дарениям и т.д.) объекта недвижимости
  • при сделке по наследованию объекта недвижимости:
    1. свидетельство на право на наследство
    2. завещание (при наличии)
    3. свидетельство о смерти наследодателя
  • разрешение органов опеки – при продаже объекта недвижимости, в число собственников которого входят несовершеннолетние
  • нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в общей собственности
  • кадастровый план земельного участка
  • технический паспорт отчуждаемого помещения – дома, квартиры и т.д.
  • выписка из домовой книги
  • возможно, иные документы, подтверждающие деесспособность (например, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров – запрашиваются в тех случаях, когда продавец является пенсионером)

Как получить компенсацию при наступлении страхового случая?

Если утрата прав на купленный объект недвижимости стала свершившимся фактом, то есть сделка признана ничтожной, для возмещения финансовых затрат на покупку необходимо обратиться в ту страховую компанию, с которой было составлено страховое соглашение, представив следующие документы:

  1. договор титульного страхования
  2. документ, удостоверяющий личность страхователя
  3. судебное решение о лишении права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора страхования

В перечень убытков, в соответствии с договором титульного страхования, включаются:

  • стоимость объекта недвижимости на момент заключения страхового договора
  • расходы, связанные с участием страхователя в судебных разбирательствах по поводу признания недействительности сделки с объектом недвижимости (лучше, чтобы это было прописано в договоре страхования)

Важные моменты

При подписании договора титульного страхования следует обратить особое внимание на порядок уведомления о наступлении страхового случая, которое страховщик должен сделать строго в срок, установленный договором.

Кроме того, договор страхования может содержать пункты, касающиеся ограничений на возможные обращения страхователя в сторонние организации и компании, с которыми страховая компания не сотрудничает.

При выявлении несоблюдения страхователем таких условий договора в выплате страховой компенсации может быть отказано.

Рассчитывать на максимальное возмещение материального ущерба возможно в случае отражения в договоре следующих нюансов:

  1. под страховым случаем конкретизирована утрата прав собственности на недвижимость по решению суда
  2. страховая сумма рассчитывается на основании рыночной стоимости на дату установления страхового случая, а не на основании той стоимости, что прописана в договоре купли-продажи недвижимости

Титульное страхование недвижимости не является обязательной процедурой. Оно добровольное. Решение о его необходимости покупатель принимает сам.

Обязательным титульное страхование становится лишь для ипотечного кредитования: банк получает страховку того, что приобретаемая квартира выступает в качестве залога, а кредитор – гарантии в получении компенсации на случай признания недействительности сделки.

Титульное страхование не распространяется на следующие случаи:

  • по объекту недвижимости ведутся судебные разбирательства
  • объект передан третьим лицам по договору дарения или по возмездному договору
  • от объекта и прав на него добровольно отказался собственник
  • недвижимость используется не по тому назначению, что указано в документах
  • недвижимость изъята для государственных и муниципальных нужд или по решению уполномоченных органов
  • недвижимость уничтожена или произведены существенные изменения параметров её конструкции (несанкционированная перепланировка) и т. д.

Возможны случаи, когда страховая компания, заключившая со страхователем титульный договор, отказывает ему в выплате возмещения по страховому случаю, полностью соответствующему тому, что прописан в договоре.

Тогда придётся обращаться в суд. Длительность судебных разбирательств по установленным рискам, влекущим необходимость выплаты страхователю материального ущерба, может быть очень большой (до нескольких лет).

В случае своевременной подачи иска к страховой компании (в период действия страхового договора) компенсацию она всё равно обязана будет выплатить.

Полезно знать

  • Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь 
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12013.htm

Титульное страхование недвижимости – что это такое, необходимые документы, цена, заключение договора

Титульное страхование земельного участка

Правожил.com > Оформление недвижимости > Титульное страхование недвижимости как защита своего права собственности — что это такое

Страх перед потерей приобретаемого жилья заставляет покупателей искать варианты защиты своих прав. Особенно, если недвижимость берется в ипотеку, либо приобретается вторичка. Титульное страхование недвижимости — это такой инструмент защиты права собственности на жилье, что поможет при возникновении споров с кредитором.

Что подразумевается под титульным страхованием недвижимости? Какие перспективы открывает такое страхование и куда лучше обратиться? Об этом кредиторы не всегда говорят, а на полях интернета информация довольно скупа.

Переход недвижимости от одного лица к другому всегда сопровождается заключением договора. Стоит понимать, что не всегда продавца можно назвать добросовестным. В некоторых случаях может продаваться оспариваемая недвижимость, либо долговая.

Именно поэтому лучше всего заключать дополнительный титульный договор страхования, который призван предотвратить потерю права собственности на имущество путем ликвидации вступления в законную силу заключенного договора купли-продажи.

Именно поэтому лучше всего заключать дополнительный титульный договор, который призван предотвратить потерю права собственности на имущество путем ликвидации вступления в законную силу заключенного договора купли-продажи.

Само понятие титульное страхование исходит от слова «титул», которым юридически называют объект страхования. Оно возможно в случаях:

  • мошенничества при совершении сделки;
  • подделки документов права собственности;
  • нарушение прав несовершеннолетних, либо третьих лиц, претендующих на имущество;
  • выявление ошибок в регистрации или оформлении документации;
  • вступление в законную силу решения суда;
  • выявление у одной стороны признаков недееспособности при совершении сделок.

Титульное страхование недвижимости эффективно не во всех случаях, так как страховыми можно называть не все случаи, а только те, которые возникли в силу непреодолимого желания владельца в результате преступной деятельности, либо катастрофы или стихийного бедствия.

В юридической практике это — не панацея, так как существуют и иные виды страховки. Помимо указанного страхования различают:

  • личное;
  • ответственности;
  • предпринимательских рисков.

Все виды и нюансы оговорены в ст.48 ГК РФ. Личное и имущественное страхование подразделяется на категории, поскольку законодатель постарался включить в данную норму все аспекты жизнедеятельности человека. Помимо этого, стоит подтвердить наступление страхового случая.

Практически все соответствующие компании отказываются признавать случай страховым. К документам, подтверждающим страховой случай, можно отнести: определения судов; заключение МЧС либо других компетентных органов, постановление о возбуждении уголовного дела, исковое заявление в суд.

Какие законы регулируют титульное страхование

Основным законом при решении договорных ситуаций остается Гражданский Кодекс РФ. Однако речь идет о страховании недвижимости, а потому в силу вступают нормы Федерального Закона № 4015-1 от 1992 года «Об организации страхового дела в РФ», где полностью перечисляются такие случаи, суммы, а также юридические лица, которые правомочны осуществлять страхование.

Помимо этого в части получения ипотечного кредита вступает в силу ФЗ «О банках», в котором указано право банков обязывать своих клиентов осуществлять дополнительное страхование недвижимости при заключении ипотечного кредита.

Какие необходимы документы для титульного страхования

Страхование — это возмещение убытков, которые были причинены имуществу. В некоторых страховых организациях стараются установить фиксированную сумму, которая имеет свои границы и не может быть впоследствии увеличена.

Данная практика неправомерна в корне. Для оформления страхования необходимо подтверждение стоимости страхуемого имущества. Подтвердить стоимость можно несколькими документами:

  • заключением эксперта-оценщика;
  • договором купли-продажи,
  • накладными или чеками, подтверждающих затраты на строительство;
  • кадастровым паспортом;
  • расписками по передаче денег в счет оплаты.

Перед тем, как оформить титульное страхование недвижимости, назначается проверка, при которой устанавливается история недвижимости и наличие возможного нарушения прав третьих лиц.

Проверку проводит соответствующая компания, привлекая при этом всех необходимых специалистов. Услуга такая платная и не входит в стоимость заключения титульного договора. Для заключения титульного договора необходимо подготовить:

  • документы, подтверждающие право собственности на имущество;
  • документы, определяющие стоимость имущества;
  • документы, подтверждающие личность;
  • технический или кадастровый паспорт на имущество;
  • при наличии несовершеннолетних детей — справка из органов опеки и попечительства;
  • основания для вступление в право владения и распоряжения имуществом.

Этот перечень, к сожалению, не конечный и может дополняться требованиями страховой компании. Заключенный договор действует на протяжении пяти лет, после чего его необходимо обновить.

Чаще всего сроки титульного страхования недвижимости обусловлены сроками погашения ипотечного кредита и напрямую привязаны к этому сроку.

Какова цена титульного страхования имущества

Коммерческая недвижимость оценивается по договоренности

Ответ на данный вопрос скрывается в действиях, которые необходимо осуществить перед заключением договора страхования.

Для начала необходимо определить стоимость услуг независимого оценщика. Это необходимо в случаях, когда стоимость недвижимости нигде не отражена.

В среднем по России ценообразование на услуги оценки недвижимости выглядит так:

  • оценка квартиры от 1500 рублей до 2000 рублей;
  • домовладения от 2000 рублей;
  • земельного надела от 2000 рублей.

Коммерческая недвижимость оценивается по договоренности. Помимо работы оценщика, в решение вопроса включается юрист, услуги которого не фиксированы, и каждая юридическая компания устанавливает свои тарифы на услуги. Заверение документов у нотариуса (при необходимости) обойдется приблизительно в 1500 рублей за один документ.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe.html

Титульное страхование недвижимости: что это и сколько стоит в 2020

Титульное страхование земельного участка
» Купля-продажа квартиры » Как застраховать сделку при покупке квартиры

1

Страхование сделок при покупке квартиры – это достаточно популярная, а главное, полезная процедура, при помощи которой можно получить дополнительные гарантии надежности сделки. Называется данная процедура «титульное страхование». Рассмотрим подробнее, что это такое и зачем оно нужно.

Титульное страхование

Страхование сделки при покупке квартиры – это полис, обеспечивающий страховую защиту не при пожаре, затоплении, землетрясении и прочих факторах, приводящих к той или иной степени разрушения объекта.

Страховой случай наступает при признании договора купли-продажи недействительным. Такая ситуация на рынке недвижимости встречается достаточно часто, поэтому в интересах нового собственника максимально обезопасить себя от потенциальных рисков.

Благодаря титульному страхованию, в случае утраты прав собственности новый владелец не потеряет еще и денег – рыночная стоимость объекта будет возмещена.

Такой тип страхования преимущественно рассчитан на вторичный рынок, поскольку именно при покупке бывшего в чужой собственности жилья существует риск обращения в суд самого продавца, его родственников и наследников.

Пример. Гражданка Иванова нашла покупателей на свою квартиру. После завершения сделки ее дети обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Они заявили, что мать склонна к алкоголизму и не может в полной мере понимать последствий своих действий. Подтверждением послужили справки из лечебного учреждения и экспертное заключение. Суд удовлетворил требования, постановив вернуть квартиру прежним владельцам, а деньги – покупателю.

Поскольку денег у Ивановой уже не оказалось, как и дорогостоящего имущества, покупателю пришлось истребовать возмещение через суд, который назначил ежемесячные выплаты – с учетом высокой стоимости жилья быстрый возврат средств в такой ситуации невозможен.

При оформлении титульного страхования выплаты в полном объеме бы были возмещены страховой компанией в течение 10 дней.

От чего защитит титульная страховка?

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

  • Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
  • Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
  • Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
  • Человеком, введенным в заблуждение.
  • Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
  • Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
  • Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
  • Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
  • Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
  • Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
  • Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Стоимость полиса и сроки страхования сделки

Стоимость полиса напрямую зависит от рыночной цены приобретенного объекта. Второй фактор, оказывающий на нее влияние – срок, на протяжении которого он будет действовать (как правило, страховые компании предлагают оформить полис на 1-3 года с возможным продлением).

Наиболее затратным по величине ставки будет первый год – именно в этот период чаще всего проявляют себя мошенники. Им невыгодно откладывать решение вопроса.

На протяжении 3-х лет можно ожидать обращения в суд заинтересованных лиц – родственников, совладельцев долевой собственности, наследников.

Именно такой срок исковой давности установлен государством, но стоит помнить, что действовать он начинает с момента, когда истец узнал о нарушении своих интересов. При наличии документально подтвержденных уважительных причин срок может быть продлен судом (то есть 3 года – это не предел).

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

При расчете ставки аналитики страховой компании учитывают степень рискованности сделки – проводится полноценная юридическая экспертиза документов на приобретаемый объект.

Она позволяет установить возможных претендентов на жилье, выявить наличие судебных решений о недееспособности собственника, а также прочие важные факторы. Чем больше будет найдено рисков, тем выше коэффициент (средний тариф на 1 год – 0.4% от суммы сделки, на 3 года – 0.8%).

Решение принимается в течение 1-3 рабочих дней. В ряде случаев компания может отказать в страховке. Если это произошло, лучше найти другое жилье (риски слишком велики).

На что обратить внимание в договоре страхования

Во-первых, срок, на который оформляется дополнительное или обязательное страхование жилья при ипотеке. Страховка действует в течение срока, на который заключается ипотечный договор. Началом срока считается дата, когда было зарегистрировано право на объект. При личном обращении течение срока начинается с момента получения лицом денежной суммы.

Во-вторых — страховая сумма. При определении размера страхования квартиры при ипотеке суммы применяются положения пункта 1 статьи 947 ГК РФ, а также условия соглашения.

Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните: 8 800 550-49-37

Наконец — страховая премия, которую предусматривает дополнительное или обязательное страхование при ипотеке. Премия определяется страховой компанией на основании норм пункта 2 статьи 954 ГК РФ. При этом принимаются во внимание тарифы, объект страхования и возможные риски.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Преимущества титульного страхования

Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности.

Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах.

Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.

Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.

Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников.

Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли.

Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.

Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость.

На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно.

В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.

Объекты страхования и обстоятельства наступления страхового случая

Помимо жилых объектов (квартир, домов и долей в них) застраховать можно нежилые помещения и земельные участки. Страховой случай наступает, если сделка оспорена из-за:

  • ошибок в оформлении документов;
  • продажи квартиры вопреки воле собственника (например, по поддельной доверенности);
  • незаконности ранее проведенных сделок с купленной квартирой;
  • нарушения интересов недееспособных/ограниченных в дееспособности/несовершеннолетних лиц, совладельцев долевой собственности, наследников, получателей ренты.

Недействительным ДКП может быть признан в случае:

  • принуждения к подписанию договора с помощью угроз или обмана;
  • нарушения порядка приватизации;
  • отсутствия согласия со стороны супруга/супруги на продажу общего имущества;
  • невозможности одной из сторон понимать последствия своих действий.

В тексте договора титульного страхования должны быть четко прописаны основания для выплаты компенсации. Если в перечне не будет обстоятельств, в результате которых застрахованная сделка была признана недействительной, то на выплату можно не рассчитывать.

Также нужно внимательно изучить дополнительные условия – некоторые СК требуют, чтобы клиент сотрудничал только с аккредитованными адвокатами/юристами.

Важно также не пропустить срок – как правило, за компенсацией нужно обратиться на протяжении месяца с момента вынесения судом решения.

В соответствии с договором страхования, могут быть компенсированы и дополнительные затраты: на судопроизводство, аренду жилья для временного проживания, освобождение квартиры от имущества при выселении.

Источник: https://doma-kirov.ru/drugoe/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti.html

Титульное страхование недвижимости

Титульное страхование земельного участка

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

– Услуги – Услуги покупателям – Титульное страхование недвижимости

Специалисты «МИЭЛЬ» помогут вам в оформлении титульного страхования. Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности в случае признания сделки недействительной.Особенность титульного страхования состоит в том, что страховая компания принимает не предполагаемые риски в будущем, а уже свершившиеся в прошлом (если они не были известны и не проявились на момент заключения полиса).*Полис титульного страхования защитит вас, если:

  •     в последней или предыдущих сделках были нарушены права третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев и т. д.);
  •     предыдущие сделки были незаконны;
  •     документы, необходимые для совершения сделки, оказались подложными;
  •     ошибся регистратор;
  •     кто-либо из участников сделок будет признан недееспособным;
  •     решения суда были неправомочны и пр.

* Конкретный перечень обстоятельств в разных страховых компаниях может отличаться

miel.ru

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр.

1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи.

Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Источник: https://kvartira.miel.ru/titul-insur/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.