Титульное страхование это

Титульное страхование: особенности и риски

Титульное страхование это

Титульное страхование – это вид страхования, который защищает от потери права собственности на объект страхования (то есть при котором происходит страхование титула). Этот вид страхования является самым спорным, так как не все согласны с его эффективностью при наступлении реального страхового случая.

Давайте разберемся в основных особенностях страхования титула и обратим внимание на основные проблемы при заполнении документов по данному виду услуг.

Риски при страховании титула

Сразу же нужно отметить первую особенность титульного страхования: в российском законодательстве определение данного вида страховых услуг отсутствует.

В практике же сложилось определение этого вида страхования как защита от потери права собственности по причинам, не зависящим от самого страхователя.

Это может произойти в одном из двух случаев: либо из-за признания недействительной сделки получения страхователем права собственности, или из-за признания недействительными каких-либо из предшествовавших ей сделок.

В связи с таким определением можно выделить несколько основных рисков, которые сложились в судебной практике относительно споров о праве титула. Так, чаще всего право собственности оспаривается из-за таких претензий:

1)    нарушения прав несовершеннолетних детей, наследников, предыдущих владельцев и т.п. (то есть лиц, не являющихся сторонами последней сделки);

2)    некорректного отображения сведений о собственности в документации;

3)    установления факта мошенничества в какой-либо из сделок;

4)    установления факта совершения сделки под влиянием угрозы, обмана или преступного соглашения сторон;

5)    признания участника сделки недееспособным.

При этом в первом случае срок исковой давности составляет 10 лет со дня совершения сделки, а для всех остальных случаев исковая давность равняется 3 годам. В случае признания сделки недействительной стороны обязаны вернуть друг другу полученные ценности или возместить их стоимость в полном размере.

Нужно подчеркнуть, что договор титульного страхования не является публичным. Поэтому страховщик может отказать своему клиенту в предоставлении страховых услуг, если объект страхования покажется ему ненадежным. 

На какие моменты нужно обратить внимание страхователю 

Страховые компании стараются уменьшить свои потери всеми возможными способами, используя для этого разнообразные лазейки. Поэтому для оформления справедливого договора титульного страхования необходимо обратить внимание на такие моменты:

1.     Наличие в договоре признания страховым случаем удовлетворения виндикационного иска (то есть иска истребования имущества из чужого незаконного владения).

Такой риск является основным при титульном страховании, так как при многократном переходе имущества из «рук в руки» возможно совершение недобросовестных сделок, даже если последняя сделка была оформлена по всем правилам.

Многие страховщики не добавляют такой риск в договор страхования и снижают свои возможные издержки благодаря такому ходу.

2.     Условие добросовестности приобретателя. Такое условие предусматривает, что покупатель мог купить имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, но при этом не знал о наличии такого ограничения. Нужно проверить наличие такого пункта в правилах, так как из-за него возможен отказ в страховых выплатах.

3.     Исключения из страхового покрытия.

Например, страховщик может прописать в своих правилах такое исключение: «не считать страховым случаем случай, возникший до заключения договора страхования».

В таком случае риск нарушения прав собственности третьих лиц покрываться не будет, и страхователь не сможет получить возмещение. Могут быть и другие подобные исключения, позволяющие «обойти» некоторые из рисков.

4.     Условие об удержании из суммы страхового возмещения суммы, которая возвращается третьими лицами. Если сделка признается недействительной, страхователь должен получить обратно свои деньги за купленную собственность.

Однако обычно возврата такой суммы добиться сложно, и поэтому лучше положиться на страховщика. Сами страховые компании знают о сложности получения выплат и стараются «переложить» ответственность на третьих лиц, добавляя в правила вышеуказанный пункт.

Его-то и нужно избегать.

5.     Срок титульного страхования. Как обозначалось выше, максимальным сроком исковой давности для данного риска является период в 10 лет со дня заключения сделки.

Поэтому лучше заключать договор именно на этот срок (или хотя бы на 3 года), а страховые взносы оплачивать раз в год. Если же заключить договор на один год с пролонгацией, появится возможность того, что страховщик вас подведет.

Так, он может узнать о подаче на вас иска и отказать в пролонгации.

Отметим, что сегодня подавляющее большинство сделок по титульному страхованию осуществляется в рамках залогового кредитования, поэтому в случае появления проблем с титулом вам поможет банковское учреждение.

Также нужно знать, что из-за множества юридических тонкостей вопросы касательно права собственности в большинстве случаев решаются через суды, поэтому и возмещение по страхованию придется получать там же.

Обязательно к прочтению: Получаем налоговые вычеты по страхованию

Источник: https://pro-banki.com/education/assured/note/titulnoe-strahovanie-osobennosti-i-riski

Что такое титульное страхование

Титульное страхование это

Для большинства россиян жилье является главной материальной ценностью.

Однако потерять его можно не только вследствие форс-мажорных обстоятельств: разрушения, пожара, потопа, существуют еще и юридические риски.

Признание сделки недействительной в худшем случае может привести не только к потере недвижимости, но и денег, потраченных на ее покупку. Защититься от подобного казуса поможет титульное страхование квартиры.

В Европе или Америке – страхование жилья от юридических рисков является обычным делом. В России же мало кто из покупателей недвижимости задумывается о защите своего права собственности. И дело тут не только в беспечности россиян.

В отечественном законодательстве попросту не существует такого понятия как страхование «титула» (юридического, документальное основание права на определенные действия, имущество, владение), поэтому юридические риски страхуют на общих основаниях.

Все вопросы регулируются законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации», а в договор вносится такой риск, как «притязания третьих лиц на объект недвижимости, возникшие до и сохранившихся после приобретения (регистрации) права собственности страхователя на него».

особенность российского титульного страхования – любой договор имеет ограниченный период действия (ст. 942 ГК РФ), поэтому обезопасить квартиру на всю жизнь (как это принято за рубежом) не получится.

По мнению специалистов, самый распространенный срок, на который страхуют «титул» – 3 года (срок исковой давности).

Однако важно понимать, что в отдельных случаях сделка может быть оспорена в суде и через 10 лет.

Кроме того, подобное страхование стоит недешево, а компания, заподозрив, что объект недвижимости является проблемным, наверняка откажется с ним работать. Однако, несмотря на все несовершенства системы, если речь идет о покупке вторичного жилья, сменившего не один десяток хозяев, пренебрегать титульным страхованием не стоит.

От чего защитит титульное страхование

По статистике, немалый процент сделок, совершающихся с недвижимостью, впоследствии оспаривается через суд. Оснований для этого может множество: от банального мошенничества до вернувшихся из мест не столь отдаленных родственников или неграмотно проведенной приватизации.

Конечно, в законе существуют понятие «добросовестный приобретатель» – так принято называть покупателя недвижимости, который честно приобрел ее и даже не догадывался об обмане.

По идее, суд должен встать на его сторону, однако так бывает далеко не всегда.

Например, если квартира была продана без ведома ее владельца или с применением обмана и угроз (а так чаще всего и бывает), сделка будет признана недействительной.

Пострадавший покупатель имеет право подать в суд на мошенников, но возврата денег это отнюдь не гарантирует. Именно от таких ситуаций призвано защитить титульное страхование. На практике владелец полиса может рассчитывать на получение страховой выплаты в следующих случаях:

  • квартира была продана без ведома ее законного владельца (например, по поддельной или утратившей силу доверенности);
  • приватизация жилья была проведена с нарушениями (например, в ней не участвовали несовершеннолетние дети, родственники, находящиеся в местах заключения или незаконно выписанные родственники);
  • сделка заключена с недееспособным или находившимся под давлением лицом;
  • сделка заведомо нарушает права других собственников, наследников или иных лиц, имеющих право на объект купли-продажи.

А еще титульное страхование – обязательное условие для ипотечных заемщиков. Пока жилищный кредит не погашен до конца, недвижимость является собственностью банка. А кредитор, в свою очередь, хочет иметь дополнительные гарантии, что если сделку признают недействительной, он получит денежную компенсацию.

Однако не стоит думать, что титульное страхование защит от любых неприятностей с недвижимостью. В первую очередь в выплате компенсаций будет отказано, если:

  • владелец недвижимости передал (продал или подарил) его другим лицам или добровольно отказался от права собственности на него;
  • имущество было утрачено или уничтожено;
  • застрахованное жилье использовалось не по назначению или его конструктивные характеристики были серьезно изменены;
  • недвижимость была изъята уполномоченными органами (например, арестована за долги).

Цены и тонкости составления договора

Стоимость услуг страховой компании – пожалуй, один из главных вопросов, волнующих покупателей недвижимости. По словам специалистов, тарифы на титульное страхование колеблются в пределах от 0,3 % до 0,7 % от суммы компенсации.

Например, для квартиры стоимостью 4 млн рублей полис может стоить от 12 до 28 тысяч в год.

Правда, расценки могут меняться в зависимости от конкретной ситуации: у некоторых компаний они напрямую зависят от прошлого недвижимости (чем больше собственников владели квартирой раньше, тем дороже обойдется страховка).

По общему правилу, если клиент решает застраховать «титул» по собственной инициативе, то в качестве страховой суммы устанавливается полная стоимость покупки. Если же страхуется ипотечная недвижимость, то размер требований определяет банк (но эта сумма не может превышать стоимость имущества).

В случае с ипотечным страхованием покупателю квартиры нужно быть особенно внимательным: иногда банки разрешают оформить страховку только на сумму задолженности, но специалисты советуют не мелочиться и увеличить компенсацию до полной стоимости квартиры. Иначе может получиться так, что выплата покроет долг перед банком, но не возместит собственные расходы несостоявшегося собственника.

Перед оформлением страхового полиса важно внимательно изучить все документы: условия договора, правила страхования (действующие на момент подписания бумаг). Не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять нужные детали: любое нарушение со стороны клиента (даже совершенное по незнанию) может стать поводом для отказа в выплате.

Если страховка оформляется на несколько лет, нужно уточнить порядок оплаты. Многие компании готовы предоставить рассрочку с ежегодными платежами, что весьма удобно клиенту, ведь титульное страхование – достаточно дорогая услуга. Главное, разобраться со сроками оплаты и не забывать про очередные взносы.

Прежде чем взять на себя ответственность за приобретаемую недвижимость, компания проведет предстраховую экспертизу с привлечением андеррайтеров (специалистов по оценке рисков), профессиональных юристов, сотрудников служб безопасности и других специалистов. Если в ходе проверки в истории квартиры всплывут какие-либо сомнительные факты, в страховке может быть отказано.

Зато, если ваше право собственности кто-то попытается оспорить во время действия договора титульного страхования, можно смело обращаться за помощью к страховщику. Компании выгодно, чтобы квартира осталась в собственности клиента, поэтому страховщик обычно готов представлять его интересы в суде.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2034698-2014-12-03-chto-takoe-titulnoe-strahovanie/

Риски при сделках – титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов

Титульное страхование это

Договор добровольного страхования титула обеспечивает страховую защиту в случае потери права собственности либо иных вещных прав на недвижимое имущества вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Важное условие: новый собственник недвижимости на момент подписания соглашения не должен знать о событиях, которые повлекли отмену сделки.

По статистике от 2% до 4% сделок в будущем признаются судами недействительными. Причины, по которым суд может признать покупку недвижимого имущества недействительной, могут быть разными. Предвидеть возможные обстоятельства нереально. Хорошим решением станет страхование права собственности на квартиру или другое имущество.

Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет не только недвижимость, но и уплаченные деньги. Страхование купли продажи квартиры позволяет компенсировать потери.

Преимущества и недостатки титульного страхования

Главными достоинствами продукта выступают:

  • Финансовая защита прав собственности.
  • Юридическое представительство страховщика в судебном разбирательстве, поскольку он особенно заинтересован в сохранении прав владения на недвижимость.
  • Возможность снижения банковского процента по ипотеке. Иногда финансовые организации предоставляют клиентам дополнительные стимулы для получения страховой защиты.

Если говорить о недостатках страховой защиты титула, то он только один – значительные дополнительные расходы.

Особенности услуги

Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.

Такой тип страхования отличается от прочих страховок тем, что предоставляет защиту собственнику от уже случившихся событий, неизвестных ему на дату заключения сделки с недвижимостью.

Предвидеть эти обстоятельства, а также изучить в полном объеме юридическую историю недвижимого объекта практически невозможно.

Поэтому, приобретая частный дом или городскую квартиру, лучше застраховать такую сделку.

Самые распространенные риски при покупке недвижимого имущества, которые можно защитить титульным страхованием:

  • допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
  • выявлены мошеннические действия;
  • при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
  • предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.

Титульная страховка имеет свои преимущества, на которые рекомендуется обращать внимание при покупке ипотечного жилья. Следует выделить основные достоинства титульного страхования:

  • проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
  • минимум копий документов для заключения сделки;
  • договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
  • в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.

Страхование титульного типа предоставляет возможность страховать частные дома, квартиры в многоквартирных домах, отдельные жилые и нежилые помещения, земельные участки и прочие объекты недвижимости.

Является ли страховка титула обязательной

Законодательство РФ регулирует сферу предоставления страховых услуг:

  • ФЗ №102 «Об ипотеке» от 16.07.98 в статье 31 определяет: при покупке жилья в ипотеку заёмщик обязан застраховать недвижимость от рисков повреждения либо потери, если она выступает залогом по кредиту. Покупка полиса защиты финансового риска или ответственности за невыплату задолженности не является обязательной.
  • ФЗ №353 «О потребительском кредитовании» не обязует приобретать страховку от потери титула собственности.

Легко видеть, что страхование права собственности на приобретаемые объекты недвижимости не является обязательным с позиции российского законодательства.

Ценовые нюансы

Как и любой другой тип страховки, эта услуга имеет собственную цену. Поэтому прежде чем соглашаться на условия кредитования, граждане интересуются, сколько стоит страхование титула при покупке квартиры. Цены на такие услуги в разных страховых компаниях могут несколько отличаться — 0,2−0,3% от рыночной стоимости недвижимого имущества.

При соглашении страховщика оформить страховой полис и завышении им стоимости услуг заявитель должен понимать, что это довольно рискованная сделка. В таком случае рекомендуется подобрать для покупки другое жилье. Сделка считается менее рискованной, если установлена средняя стоимость страховки по рынку.

Основные факторы, влияющие на стоимость титульного страхования:

  • Категория приобретаемого жилища — в новостройке или на вторичном рынке.
  • Период, на который заключается страховой договор. Риски возникновения страхового случая самые высокие в первый год после заключения сделки, поэтому и услуга на этот период тарифицируется по самой высокой цене. В последующие годы действия соглашения цена будет падать.
  • Цена приобретаемой квартиры или частного дома. Чаще всего для определения стоимости страхования за основу берется рыночная стоимость недвижимого имущества.
  • Обязательно учитывается при оформлении страхового полиса степень риска сделки.

Экспертизу недвижимости проводит юрист по недвижимому имуществу. При покупке жилья в новостройке основное внимание уделяется надежности застройщика. Если кредит берется на вторичное жилье, тогда выясняется, сколько раз оно уже перепродавалось.

Как правило, желание оформить страховой титул у покупателя возникает при высоких рисках сделки. А страховые компании готовы предоставить свои услуги, если риски незначительные. Поэтому нахождение компромисса между участниками соглашения происходит в каждой ситуации индивидуально.

В новостройках стоимость титульного страхования недвижимости обходится дешевле. Большинство страховщиков в этом случае применяют коэффициент понижения. Сумма страховки не должна быть ниже стоимости объекта недвижимости, иначе выплаты будут осуществляться на неполную его стоимость.

Необходимо понимать, что такой тип страхования перекрывает риски, связанные с потерей прав собственности на жилье, но не защитит от права обременения недвижимости. Например, если кто-то из старых жильцов квартиры возобновит свои права на проживание в ней, то он на законных основаниях сможет жить вместе с новым собственником в такой квартире.

Какие объекты можно застраховать

Страхование потери титула может производиться по отношению к таким объектам:

  • Земельные участки. Могут принадлежать физическим лицам и организациям.
  • Жилая недвижимость (квартиры, частные дома).
  • Нежилая недвижимость (складские помещения, здания и сооружения, производственные предприятия и т.д.).

Застраховать сделку по недвижимости можно только для тех объектов, которые приобретаются на вторичном рынке. Они могут находиться в собственности частных лиц или организаций.

Оформление договора

Договор страхования заключается между двумя сторонами — страховой компанией и владельцем имущества — обязательно в письменной форме. Срок, на который заключается договор, может варьироваться от 1 года до 10 лет и более.

Рекомендуется именно десятилетняя продолжительность сделки, поскольку этот срок равен сроку исковой давности по операциям с недвижимостью.
Стоит учесть, что объектом договора титульного страхования чаще всего может быть только недвижимость, приобретенная на вторичном рынке.

В частности, объектами страхования могут быть:

  • жилые здания (дома, квартиры, доли в них);
  • нежилые здания (офисы, производственные цеха);
  • земельные участки, которые принадлежат как гражданам, так и юридическим лицам.

Для оформления договора страховые компании требуют предоставить множество документов, например:

  • паспорт (оригинал и копии) страхователя;
  • свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости;
  • документ, подтверждающий права собственности на объект страхования;
  • техпаспорт помещения;
  • выписку из домовой книги.

Также могут потребоваться и дополнительные документы — точные требования нужно уточнять у конкретной страховой компании.

Узнайте, как оформить отказ от страховки после получения кредита.

Как написать жалобу в Центробанк на действия банка или страховую компанию, расскажем в нашей статье.

Какой банк наделен правом выпуска денег:

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

  • состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
  • продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
  • продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
  • наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
  • другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.

Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда.

Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях.

Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/strahovanie-titula-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.