Титульное страхование без ипотеки

Содержание

Что такое страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Титульное страхование без ипотеки

При покупке квартиры в ипотеку банки как правило выдвигают требование заключить договор титульного страхования. Немногие заемщики имеют четкое представление о том, что такое титул и для чего его нужно страховать.

В настоящей статье ответим на вопросы, что такое титульное страхование и для чего оно необходимо.

Что такое страхование титула

В страховом деле понятие «титул» обозначает подтвержденное документально право собственности на имущество. Право собственности на недвижимость подтверждается регистрационным свидетельством или выпиской из ЕГРН.

Несмотря на то что титулом признается правоустанавливающий документ, объектом титульной страховки выступает право собственности страхователя. Иными словами, титульная страховка – это инструмент защиты страхователя от потери права собственности на приобретенную недвижимость.

При наступлении страхового случая страховщик должен возместить убытки страхователя путем выплаты ему рыночной стоимости квартиры, на которую было утрачено право собственности и компенсации судебных издержек, понесенных во время разбирательства.

Справка: зачастую договор титульного страхования при ипотеке предполагает возмещение убытков банку, выдавшему жилищный заем. Законодательство не запрещает оформить отдельный полис, который будет защищать интересы заемщика.

Защита титула необходима только в случае приобретения жилья на вторичном рынке. При покупке квартиры в строящемся доме нет необходимости в заключении такого договора, поскольку право собственности возникает только после сдачи жилья в эксплуатацию и регистрации в уполномоченных органах.

На практике титульное страхование используется только при получении ипотеки. При заключении сделки без привлечения заемных средств покупатели крайне редко пользуются этой услугой.

В каких случаях может произойти утрата титула

Утрата права собственности происходит только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Она может произойти по различным причинам, если суд сочтет их достаточными для отмены зарегистрированного права собственности.

Самые распространенные причины утраты титула:

  1. Продавец жилплощади признан недееспособным, и сделка была оспорена в судебном порядке.
  2. Один из супругов при продаже общей квартиры не получил согласие второго супруга.
  3. Сделка была заключена под влиянием психического или физического воздействия.
  4. Появление наследников любой очереди, которые могли претендовать на получение доли в проданной квартире.
  5. Сделка была проведена с нарушением требований законодательства. Например, продажа квартиры лицом, владеющим жильем на основании договора ренты, без получения согласия рентополучателя.

Титульную страховку можно оформить как до, так и после регистрации права собственности. Чтобы снизить риск возникновения неприятных последствий от заключения сделки, рекомендуется обратиться к страховщику до подписания ДКП.

Если страховая компания отказала в заключении страхового договора, это является показателем высокого риска наступления страхового случая.

В таком случае покупателю следует еще раз тщательно обдумать возможность приобретения конкретной квартиры.

Также показателем высокого риска является согласие страховщика оформить полис только по завышенной стоимости. Это значит, что риск наступления страхового случая достаточно высок, но все же находится на приемлемом уровне. Если страховщик предлагает заключить договор, стоимость которого равна среднерыночному значению, то покупатель может быть уверен в безопасности сделки.

Из чего складывается стоимость страховки

На стоимость услуги титульного страхования влияют такие основные факторы:

  • Возможные риски потери права собственности;
  • Стоимость квартиры;
  • Количество сделок, совершенных к покупаемой недвижимостью;
  • Длительность нахождения объекта в собственности у продавца;
  • Тарифы, установленные в страховой компании.

Справка: по факту диапазон цен на титульное страхование варьируется в пределах 0,2-2,5% от рыночной стоимости жилья. Приблизительную стоимость можно узнать при помощи онлайн калькулятора на сайте выбранного страховщика.

По состоянию на 2019 год заключить договор страхования титула можно в следующих известных компаниях:

  1. Росгосстрах.
  2. Ингосстрах.
  3. Сбербанк страхование.
  4. Альфастрахование.
  5. ВТБ страхование.
  6. Согаз.
  7. ВСК.

Достаточно высокая стоимость страховки объясняется тем, что не многие страховщики предлагают подобную услугу своим клиентам.

Обязательно ли страховать титул

Законом не установлена обязанность заемщиков оформлять титульную страховку при получении ипотеки.

Однако при отказе от заключения этого договора банки зачастую повышают процентную ставку на 2-4% в год. Некоторые банки и вовсе отказывают в выдаче ипотеки без страхования титула.

Это связано с рисками банка не получить назад заемные средства если покупатель утратит право собственности на недвижимость.

На какой срок заключается договор титульного страхования

Оформить страховой полис, защищающий право собственности на недвижимость, можно на срок от 1 года до 10 лет. На практике подобные договора чаще всего заключаются на 3 года, так как в течение именно этого периода сделка с недвижимостью может быть оспорена.

Справка: при заключении договора на несколько лет страхователь может сэкономить на оплате страховой премии. Это обусловлено тем, что первый год титульного страхования самый дорогой, так как именно в этот период риск оспаривания сделки максимально высок. Каждый последующий год приближает окончание срока исковой давности по заключенной сделке и снижает риск наступления страхового случая.

Может ли страховая компания отказать в выплате

При оформлении титульной страховки нужно внимательно изучить все пункты договора. В нем должен быть определен порядок действий, которые необходимо предпринять при наступлении страхового случая.

Зачастую это срок, в который нужно уведомить о происшествии страховщика или необходимость обратиться к конкретным юридическим фирмам. Если не выполнить эти условия, то в страховой выплате может быть отказано.

Например, страхователь обратился к юристам, не указанным в договоре, и проиграл судебное разбирательство. В таком случае он теряет право на страховое возмещение.

Помимо этого в компенсации может быть отказано по следующим причинам:

  1. Страхователь виновен в утрате титула.
  2. При заключении договора страховщику были предоставлены недостоверные сведения.
  3. Страхователь получил возмещение от третьих лиц.
  4. Причина утраты права владения недвижимостью входит в перечень случаев исключений: природные катаклизмы, техногенные катастрофы, террористический акт и прочее.

Справка: при наступлении случая, входящего в список исключений, страхователь теряет объект недвижимости, а не право собственности. Данные проблемы поможет решить договор имущественного страхования.

Заключение

Титульное страхование призвано защитить интересы покупателя недвижимости в случае оспаривания сделки. Оно не гарантирует сохранение права собственности нового владельца в случае претензий со стороны бывших собственников, но обеспечит страхователю возврат суммы, потраченной на покупку квартиры.

Источник: https://Ipotechnik.pro/strahovanie/titula-pri-ipoteke/

Титульное страхование недвижимости: что это такое, в каких случаях оформляется

Титульное страхование без ипотеки

Это услуга страховых компаний, которая часто предлагается гражданам при оформлении ипотечного кредита, но при этом приобрести полис можно и при совершении стандартной сделки купли-продажи любого недвижимого объекта.

Риски потери титула чаще всего встречаются на рынке вторичного жилья: если объект несколько раз сменил собственников, в каждом звене цепи сделок может быть обнаружен дефект титула, и тогда все последующие сделки признаются судом недействительными.

Например, продавец получил квартиру в наследство и решил ее продать. Спустя какое-то время «опомнился» еще один гражданин, который имеет право на получение этого наследства.

Если суд признает, что он пропустил сроки вступления в наследство по уважительной причине, продажа объекта наследственной массы признается недействительной. В результате добросовестный покупатель лишается права собственности.

Именно от таких случаев и защищает титульная страховка.

Где дешевле оформить полис?

Даже в случае приобретения услуг у одной и той же страховой компании стоимость ее услуг может быть разной. Это зависит от того, где заключать договор.

В первую очередь, выбирать страховщика можно только из списка аккредитованных компаний Сбербанка. В одной стороны, это сужает выбор, с другой – дает уверенность в том, что компания надежная.

Ведь любой страховщик, прежде чем получить аккредитацию, проходит серьезную проверку банком.

Сотрудничать со страховщиком кредитная организация будет только в том случае, если он удовлетворяет ряду требований, в том числе финансовой устойчивости и платежеспособности.

Страховой договор можно заключить во время оформления ипотеки в Сбербанке.

Это очень удобно: не надо ходить отдельно в страховую компанию, подавать туда документы, ждать ответа, потом идти еще раз, чтобы получить полис.

Банк имеет право оказывать услуги заключения договора страхования от имени аккредитованной организации. Для заемщика это удобно, но за услуги придется отдельно заплатить.

Другой вариант – оформить полис самостоятельно. Это более долгий способ, но он позволяет сэкономить.

Сберечь свои средства можно и путем заключения договора комплексного страхования.

Ведь если заемщик принял решение застраховать не только имущество, но и свои жизнь и здоровье, то не обязательно подписывать отдельные договора и получать несколько полисов.

Можно заключить один договор, в котором будут указаны все необходимые риски. Обычно такой договор обходится дешевле, чем несколько по разным видам страхования.

Еще один вариант – обратиться в дочернюю компанию Сбербанка. Полисы могут быть выданы и «Сбербанк – страхование жизни». Они обслуживают клиентов именно этой кредитной организации.

Личное и титульное страхование при ипотеке

Это два совершенно разных полиса, защищающих банковского заемщика от разных ситуаций. Оба полиса приобретаются клиентом добровольно, но банк может повысить ставку, если заявитель отказывается от дополнительных страховок. Полис защищает не только заемщика, но и банк, поэтому отсутствие полисов повышает риски банка, что и отражается на ставке.

  1. Личное страхование заемщика. Страховые случаи — смерть заемщика, получение инвалидности, потеря трудоспособности. При наступлении соответствующего случая ипотечный кредит за гражданина выплачивает страховая компания. Если заемщик умер, полис защитит его наследников, долг им не перейдет, он будет закрыт страховщиком. При покупке полиса обязательно изучите перечень страховых случаев, например, самоубийство в него не входит.
  2. Титульное страхование. Если вдруг заемщик потеряет право собственности на купленное в кредит имущество, страховая компания покрывает ущерб. Таким образом банк защищает залог, а заемщик не понесет финансовых потерь при наступлении страхового случая.

Личное и титульное страхование при ипотеке оформляются непосредственно в момент заключения договора. Срок действия полисов — один год или три, в дальнейшем их нужно продлевать. Услуга платная, ее полностью оплачивает заемщик.

Кто может застраховать титул?

Подать документы на страховку титула может только покупатель, имя которого будет указано в договоре купли-продажи.

Покупателю, если он решил приобрести такой страховой полис, настоятельно рекомендуется обратиться к страховщику до момента регистрации прав собственности на недвижимость – это обеспечит настоящую защиту его интересов.

Если после изучения сделки и объекта страховая компания отказала покупателю в продаже полиса, то это серьезный повод задуматься о приобретении объекта.

Важно! Новостройки не подлежат традиционному титульному страхованию. Во время возведения здания, квартиры никому не принадлежат. После сдачи дома компания-застройщик автоматически оформляет первые права на покупателя.

Что дает страхование титула при ипотеке

К сожалению, ситуации, когда граждане теряют права на купленное жилье, встречаются часто. Даже банк, совершая юридическую проверку недвижимости, далеко не всегда может выявить риски такого рода — часто это просто невозможно, особенно если квартира несколько раз меняла собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

Не спешите отказываться от страхового продукта, защищающего ваши права собственности. Риски есть всегда, и порой эти риски создают мошеннические группы: они намеренно продают жилье, чтобы потом подать в суд и лишить покупателя и денег, и имущества. Конечно, при этом используется законный повод: например, окажется, что на момент совершения сделки продавец был недееспособным.

Нужно ли страхование титула при ипотеке — решать вам. При этом помните, что по закону вы обязаны застраховать объект залога, которым стандартно является покупаемое имущество. Страховка защищает банк и заемщика на случай уничтожения недвижимости или ее сильного повреждения: при пожарах, природных катаклизмах, техногенных катастрофах и пр.

Важно! Если недвижимость выступает залогом по ипотечному кредиту, выгодоприобретателем выступает банк. Именно он получит возмещение от страховой компании и закроет тем самым долг заемщика.

Риски утраты при титульном страховании

Полный перечень рисков будет прописан в договоре на оказание страховых услуг. Но обязательно ознакомьтесь с этим перечнем перед подписанием договора. Стандартно титульное страхование сделок с недвижимостью предполагает следующие риски потери прав собственности:

  • в результате мошеннических действий, поделки документов, двойной продажи жилья;
  • нарушение имущественных прав иных лиц: наследников, супругов, несовершеннолетних и пр.;
  • признание сделки купли-продажи недействительной;
  • ошибки в документах при заключении сделки, ошибки регистраторов.

Это может быть любой случай, который повлек потерю прав собственности добросовестного покупателя. Обратите внимание, что защита титула касается только юридических рисков. Если вы потеряли жилье, например, из-за взрыва газа, страховое покрытие по этому полису не полагается, этот случай входит в стандартное страхование недвижимости от утраты, уничтожения, повреждения.

Что это такое

Титульное страхование – это акт, что имеет юридическую силу и предусматривает защиту объекта, на который берется кредит, со стороны страховой компании.

Благодаря данной услуге удается предупредить манипуляций от недобросовестных продавцов при заключении договора на куплю-продажу. Также титульное страхование защищает от незаконных действий контрагента.


Благодаря страховому полису удается защитить права на имущество из-за ущемления данных прав со стороны мошенников.

Данное направление страхования все чаще становится полезным, особенно, если чистота истории и сделки между участниками договора может вызывать определенные вопросы.

Также титульное страхование применимо в случаях, когда правовая процедура сопряжена с факторами, которые помогут интерпретировать добросовестные действия в противоположном русле.

Каждое условие в сделке, провоцирует появление риска.

Риск может возникать и в случаях, которые заранее предсказать не представляется возможным. При использовании услуги титульного страхования удается предупредить даже самые изощренные и беспрецедентные ухищрения со стороны мошенников. При этом удается сгладить какие-то недочеты, которые могли быть допущены при заключении сделки.

Титулом называется статус у объекта, который основан на истории. Страхование титула предусматривает вероятность, что в истории недвижимости есть недостатки или нечистые схемы. Также полис защищает от недостаточного уровня чистоты в предстоящей сделке и умышленный обман контрагента.

Часто случается, что проблемы с недвижимостью не известны в том числе продавцу, а лежат далеко в прошлом и вовлекают первых владельцев жилья. Юридическим последствием различных проблем с собственностью является признание договора недействительным, а сделку аннулируют. Вот только вернуть деньги получается крайне редко.

На видео – информация о титульном страховании недвижимости:

К подобным нарушениям относятся: ущемление прав лиц, которых не учитывали при составлении договора из-за длительного заключения, малолетнего возраста, отсутствия информации о смерти собственника, что приводит к праву наследства, а также сделки, что признаны незаконными либо содержат проблемы с оформлением.

Если у человека есть титульное страхование, он будет защищен от любых манипуляций мошенников и предотвратит лишение преимуществ, что предусмотрены сделкой, даже в случае аннулирования договора.

Когда нужно оформлять страховку титула

Полис приобретается добровольно, но можно выделить ситуации, когда стоит серьезно задуматься над его приобретением:

  1. Оформление ипотечного кредита. Что такое титул в страховании при ипотеке? Это ваши права собственности, которые будут защищены. Если вдруг сделка признается недействительной, вы потеряете и деньги, и жилье. Конечно, вы можете в дальнейшем обратиться в суд и взыскать средства с продавца, но на практике это часто не приводит к нужному результату.
  2. Совершение сделки с объектом вторичного рынка. Если в выписке из ЕГРП вы видите, что объект более 2-3-х раз менял собственников, то в любом звене цепи сделок есть риск. Вдруг года три назад были нарушены права несовершеннолетнего, который теперь заявляет о них и просит вернуть ему положенное.

Сделки с объектами первичного рынка несут гораздо меньше рисков, так как вы в этом случае — первый покупатель, перед вами ни у кого не было на него прав собственности.

Но титульная страховка квартиры убережет вас от неправомерных действий застройщика.

Титульный период начинается с момента получения покупателем права собственности, то есть на момент возведения дома оформить услугу невозможно.

Сколько стоит титульное страхование

Закон не устанавливает четких тарифов, как, например, в случае с ОСАГО. Каждая страховая компания устанавливает свои тарифы, поэтому обязательно сравните предложения разных организаций, прежде чем сделать выбор. Точная стоимость титульного страхования зависит от количества проведенных сделок с объектом, с их давностью и другими факторами.

  1. Титульное страхование в Ингосстрах. Точную стоимость услуги необходимо рассчитывать в офисе компании, на ее сайте нет калькулятора для расчета цены такого полиса. Базовые ставки — 0,2-0,35% от рыночной стоимости страхуемого объекта.
  2. Титульное страхование Ресо-Гарантия. Если сделать расчет на кредитном калькуляторе, расположенном на сайте компании, получим, что при страховой сумме в 3 миллиона рублей защита титула квартиры обойдется в 15000 рублей, то есть это примерно 0,5%.
  3. Титульное страхование Согаз. Для уточнения условий страхования и стоимости услуги необходимо обращаться в офис компании, на своем сайте информацию о тарифах Согаз не предоставляет.
  4. Титульное страхование Альфастрахование. Стоимость услуги начинается от 0,3% в год.
  5. Росгострах, его тарификация — 0,25-1%. Чтобы получить точный расчет, нужно обращаться в офис.

Важно! Срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью — 3 года. Поэтому и титульный полис стандартно приобретается на этот срок.

С предложениями страховых компаний лучше знакомиться в их офисах, там можно получить более детальную информацию. Компании Согаз, Ингострах, Росгострах и другие — крупные организации, филиалы которых есть во всех крупных городах страны.

Стоимость

Цена страхования титула, как правило, зависит от оценочной стоимости, которая проводится бюро технической инвентаризации. Страховка титула чаще всего стоит 0,5-1% от оценочной стоимости. Полис покупается каждый год.

Если квартира стоит, к примеру, 5 миллионов рублей, то каждый год придется платить по 25-50 тысяч до полного погашения ипотечного займа. Допускается оформить полис сразу на несколько лет — от 1 до 10.

Такие сроки выбраны неспроста, а рассчитаны страховщиками. Этот вариант более дорогостоящий, к тому же нельзя исключать вариант досрочного погашения ипотеки.

Так что оптимальное решение — покупать каждый год новый полис титульного страхования.

Цена данной услуги зависит от:

Источник: https://SberIpoteka-2020.ru/onlajn-ipoteka/strahovanie-titula-sberbank.html

Что дает страхование титула при оформлении ипотеки

Титульное страхование без ипотеки

Титул — право собственности на недвижимость. Если сделка купли-продажи жилья по каким-то причинам признается недействительной, то покупатель теряет право собственности, при этом вернуть уплаченные деньги крайне сложно.

Поэтому ответить на вопрос, что такое титульное страхование недвижимости, можно так — это защита покупателя на случай, если он попадает в ситуацию, ведущую к потере прав собственности.

При наступлении такого случая страховая компания возместит потери.

Можно ли отказаться от титульного страхования в ипотеке

Услуга не обязательная, поэтому вы можете отказаться от нее. Обязательным будет только приобретение полиса, защищающего объект от повреждений или утраты. Но отказываясь от услуги, учитывайте два важных фактора:

  • уменьшается вероятность одобрения, кредитный рейтинг потенциального заемщика будет ниже;
  • повышается процентная ставка по кредиту. Многие банки предпочитают, чтобы заемщики подключались к комплексному пакету услуг, то есть страховали себя, сам объект и титул. При отказе от покупки полисов банк повышает ставку — это нормальная практика, так как тем самым клиент увеличивает риски.

Если жилье приобретается за наличный расчет

Титульное страхование без ипотеки страховые компании продают без особых проблем. Если речь об ипотеке, банк порекомендует определенного страховщика и поможет собрать необходимый пакет документов. При самостоятельной покупке недвижимости нужно самому найти подходящего страховщика, сравнив тарифы разных компаний (делайте расчет в офисах, данные онлайн-калькуляторов могут быть неверными).

Для приобретения полиса защиты титула квартиры необходимо собрать следующий пакет документации (на примере компании Росгострах):

  • свидетельство собственности;
  • копии паспортов страхователя и продавцов квартиры;
  • копия техпаспорта либо выписка из него;
  • выписка из домовой книги;
  • все договора отчуждения за последние три года;
  • документ, на основании которого продавец получил право собственности;
  • документы о приватизации;
  • разрешение органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних;
  • согласие на сделку супруги/супруга, если продавец состоит в браке;
  • справки продавца из ПНД и наркологического диспансера;
  • другие документы в зависимости от обстоятельств.

В рамках программы можно застраховать права на квартиры, дома, любые жилые помещения, земельные участки. Также договор можно оформить и на нежилые помещения, коммерческие объекты. Если приобретается строящееся жилье, полис можно купить только после сдачи объекта и получения покупателем свидетельства о собственности.

Случаи, которые не покрывает страхование титула

Выплата не положена, если право собственности утрачено при уничтожении объекта из-за военных действий, взрыва, радиационного заражения и тому подобное — на эти случаи распространяется стандартная страховка недвижимости, но не титульная.

Также выплаты не совершается при следующих обстоятельствах:

  • если недвижимость изъята или конфискована государственными органами;
  • если взыскание на имущество обращено по обязательствам выгодоприобретателя (банка в случае с ипотекой);
  • изъятие участка земли, который используется не по назначению;
  • право собственности прекратилось из-за бесхозяйственного содержания жилья;
  • помещение используется не по назначению (например, квартира используется как офис или магазин);
  • если квартира ипотечная, а заемщик не соблюдает порядок возврата средств;
  • если в помещении проведена незаконная перепланировка.

Точный перечень нестраховых случаев уточняйте в офисе страховой компании, все они будут отражены в договоре на оказание услуги.

Если страховая компания отказывается выплачивать страховые возмещения

Если по решению суда вы потеряли право собственности на приобретенную недвижимость, необходимо обратиться к страховой компании и предоставить пакет документов для получения положенной выплаты.

Если имеет место страховой случай, отраженный в договоре, компания обязана возместить убытки. Но, к сожалению, страховщики всегда пытаются отстоять свои материальные интересы и могут отказать в выплате.

Если вы уверены в своей правоте, выход один — обращение в суд. При этом если речь об ипотечном кредите, банк будет принимать во всем этом непосредственное участие, так как именно он — выгодоприобретатель по договору.

Мы разобрались в вопросе, что значит страхование титула при оформлении ипотеки или покупки жилья за наличные, но решение о приобретении услуги принимаете только вы.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/ob-ipoteke/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-v-kakih-sluchayah-oformlyaetsya

Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя

Титульное страхование без ипотеки

Последнее обновление: 28.11.2018

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда. 

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом.

 Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем.

А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого: 

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

  • если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
  • если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
  • если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
  • если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
  • если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц.

 Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Например, поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях. 

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е.

возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры.

Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Нюанс тут в том, что взыскание стоимости квартиры с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на квартиру Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя это выглядит, когда квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания. 

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение.

Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является.

Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Что делать:

Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму.

Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/straxovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.