Титульная страховка квартиры что это такое

Содержание

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит?

Титульная страховка квартиры что это такое

Титульное страхование недвижимости — это страховка, которая защищает честного клиента от утери прав владения на свое жилье. Почему же вообще страхование недвижимости так популярно? Да потому что, многие банки, такие как Сбербанк и ВТБ, не дают ипотеку на жилплощадь, если на нее не оформить страховку.

Конечно, покупатель имеет право отказаться от страховки сразу же как пройдет пять дней после ее оформления, но в таком случае банк может отказать в ипотечном кредите или что еще хуже, увеличить процент на использование кредитных денег. Получается, что страховка — это все же необходимое условие и именно поэтому в последнее время люди все чаще прибегают именно к титульному страхованию.

Страховка титула – что это значит?

Страхование, носящее название «титульное» — это способ уберечь свои права, на купленную собственность. Как правило, под страхование попадает именно риск потери права владения вследствие дефекта титула, которым является документ, дающий право на собственность, то есть, акт о купли-продажи.

Не стоит думать, что если произойдет абсолютно любая потеря прав владения, то это все покроет страховка. Такое мнение ошибочно.

Под страховку не попадет та недвижимость, который был нанесен ущерб из-за пожара или взрыва, природных катаклизм или если человек специально нанесет ущерб недвижимости, пытаясь получить страховку.

ВНИМАНИЕ !!! Как правило, почти во всех случаях, право владения недвижимостью приобретается после совершения сделки купли-продажи, но стоит отметить, что очень редко в сделке замешаны только продавец и покупатель.

Очень часто можно встретить случаи, когда объект недвижимого имущества становится поочередно собственностью разных лиц, то есть, переходит во владение несколько раз.

Именно такие частые «переходы» и могут стать причиной того, что нарушилась буква закона, как пример, права третьих лиц были ущемлены.

Такая ситуация может потянуть за собой разбирательства в суде, а по предписанию судьи, приобретатель недвижимости может лишиться своего права владения. И вот здесь страховка титула может помочь покрыть понесенный убыток.

Какие самые возможные случаи по страховке

Что это такое “страховой случай” в страховке? Это любое основание, которое может повлечь за собой аннулирование акта купли-продажи. Для того чтобы страховой случай произошел, должны наступить различные ситуации.

Стоит отметить что это может быть, как добросовестные действия, так и мошеннические.

  Но, как бы там ни было человек, застраховавший свою недвижимость уже защитил свои интересы, и компания, занимающаяся его страховкой, возместит ему всю денежную сумму, которая была израсходована на сделку.

Основываясь на практику, был составлен перечень самых популярных причин, которые могут повлечь за собой потерю титульного права на недвижимость.

Среди них:

  1. Произошло ущемление прав третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети или прямые наследники. К примеру, квартира была реализована, но в ней был прописан ребенок, не достигший 18 лет, и после продажи ему не предоставили новую жилплощадь взамен старой.
  2. Произошедшая сделка купли-продажи или оформление дарственной, признаны незаконными.

    Опять приведем пример: несовершеннолетний должен был унаследовать часть недвижимости, которая продалась.

  3. Продавец подделал правовые документы. Тут стоит сказать о том, что нарушаются нормативные акты как Гражданского Кодекса Российской Федерации, так и Уголовного Кодекса.
  4. Мошеннические действия.
  5. При оформлении прав нового собственника произошла ошибка.

    Это может свершиться в том случае, если ранее бывший владелец жилья, неправильно произвел регистрацию своих прав, что автоматически приведет к тому, что новый собственник, естественно, не сможет зарегистрировать свои права.

  6. Кто-либо из участников сделки оказался недееспособным.
  7. Суд вынес решение, что сделка купли-продажи признается недействительной.

Страховка титульного вида очень популярна при оформлении ипотечного кредита.  Почти каждый банк выдает ссуду только после того, как заемщик застрахует титул. Особенно такое происходит, если человек берет ссуду для приобретения недвижимого имущества на вторичном рынке, а это как можно понять, весьма рискованное дело.

Также при покупке жилья при помощи вторичного рынка, банковское учреждение, помимо страхования титула, может требовать и страховку от пожара.

Какова цена на страховку титульного вида

Для того, чтобы определить цену титульного страхования, для начала необходимо произвести оценку недвижимости, так как эти суммы связаны между собой. При расчете страховки используется цена, которая была указана в договоре купли-продажи или, как вариант, выписка из БТИ об оценке жилья.

Если же тариф составляет 1% от суммы, то получается:

Полученные расценки используются по страховке на целый год. А если страхователь хочет произвести страховку своего титула на несколько лет вперед в одной компании, то срок такой страховки может варьироваться от 1 года и аж до 10 лет.

Конечно же, сумма по страховке будет увеличена в пропорциях к тому числу, которое будет соответствовать периоду страховку (от 1 до 10).

  Для того, чтобы произвести расчет, можно также использовать специальный калькулятор онлайн, который до точности рассчитает сумму страховки.

ВАЖНО !!! Говоря о цене титульной страховки, нельзя не сказать о мошенниках, которые пытаются получить больше денег от страховки, чем положены.

Как у них это получается? Как было сказано, цена страховки напрямую зависит от оценки квартиры.

Так вот, мошенники специально подделывают документ об оценки, значительно увеличивая денежную сумму, что приводит к тому, что страховая компания платит в разы больше денег, чем положено.

Если страховщик со временем выявит обман, то договор по страховке аннулируется, а компенсация клиенту не выплачивается.

Прекращение действия договора по покупке недвижимости, почему это произошло

Самый популярный случай при страховке титула на недвижимое имущество — это прекращение действия договора купли-продажи. Происходит это в основном по предписанию судьи. А в судебном разбирательстве истцом становится, как правило, собственник недвижимости, права которого были нарушены во время проведения сделки по продаже.

Как гласит закон, продажа недвижимости может быть признана судом недействительной, в следующих ситуациях:

  • Закон или нормативный акт был нарушен;
  • Сделка считается мнимой и прикрывает иные действия с недвижимостью;
  • После сделки у приобретателя не появилось право владения приобретенным жильем;
  • Сделка проводилась лицом, которое относится к категории недееспособных граждан;
  • Сделка проводилось лицом, возраст которого менее 18 лет;
  • Сделка совершилась, так как продавца ввели в заблуждение;
  • Сделка проводилось лицом, которое признано дееспособным, но оно не понимало, что совершает;
  • Сделка проводилась под давлением и продавцу угрожали.

Кто имеет права на титульное страхование и что им нужно делать

Титульная страховка недвижимости доступно как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Главное условие, которое выдвигается каждому гражданину, желающему застраховать титул—быть зарегистрированным на территории Российской Федерации.

Конечно, как и в другой любой сделке, первым этапом для оформления титульной страховки является сбор и подготовка всех необходимых документов. Как правило, все необходимые бумаги должны иметь отношение к проведенной сделки купли-продажи.

Следующий этап—это поиск страховой компании, которая займется оформлением титульной страховки. Очень важно при поиске обращать внимание на лицензию компании, и узнавать имеет ли она право вообще проводить подобные действия.

ВНИМАНИЕ !!! Не помешает и изучить финансовое состояние страховой, так как от этого зависит будет ли она при возникновении страхового случая выплачивать компенсацию. Одной из самых популярных страховых является Ингосстрах.

Далее необходимо ознакомиться с правилами страховой компании и узнать на каких условиях она заключает со своими клиентами титульное страхование. Если все требования компании подходят страхователю, то можно смело заключать договор. А если нет, то лучше поискать более подходящую страховую.

И последний этап—это заключение самого договора страховки. Для этого страхователь должен явиться в офис выбранной им страховой компании.

После составления и подписания документа, один экземпляр страховая оставляет у себя, а другой отдает своему клиенту.

Именно при помощи полученного документа, страхователь имеет полное право обратиться в страховую, если произошел страховой случай и получить причитающуюся ему компенсацию.

Заключение

Человек, который хочет оформить титульное страхование должен совершить несколько важных действий. Конечно же, первым шагом в таком важном деле должен стать поиск юриста, который сможет установить правильный вариант страхования.

Также не помешает обратиться за услугами к незаинтересованному в сделке оценщику, чтобы точно установить стоимость недвижимости, так как, от нее будет зависеть сумма компенсации. Ну и как при любой сделке, необходимо иметь на руках соответствующие документы.

  Ну и конечно стоит сказать о том, что при ипотеке титульное страхование не обязательно, но оно поможет уберечь права собственности на жилье. А вот без ипотеки застраховать титул дают возможность не все страховые компании, но, кто ищет, тот всегда найдет.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/strakhovanie/titulnoe-strakhovanie-nedvizhimosti

Как застраховать сделку при покупке квартиры

Титульная страховка квартиры что это такое

При покупке квартиры всегда есть определенные риски. Вы можете попасть на мошенников или недвижимость может оказаться в залоге у банка, потому что предыдущий собственник был плохим плательщиком.

Покупатели хотят гарантий и поэтому пользуются такой услугой, как страхование сделок при приобретении жилья. Она называется «титульное страхование».

Мы составили инструкцию, как застраховать сделку купли-продажи и не остаться у разбитого корыта.

Титульное страхование

Сначала давайте разберемся в том, что такое титульное страхование и чем оно отличается от обычного. Это страхование самого права собственности на объект недвижимости при его покупке.

 Если при обычной страховке вы защищаете конкретно свое имущество от пожаров и стихийных бедствий.

То титульное страхование дает вам гарантии, что, если вы перестанете быть собственником своей квартиры, вам возместят ее рыночную стоимость. 

Важно! Страховой случай не наступит, если права собственности вы лишись по своей вине. Деньги вам вернут, в случае если квартиру продали мошенники или по решению суда.

Как застраховать сделку при покупке жилья? 

Шаг 1. Находим квартиру, которую вы хотите приобрести. Подобрать подходящее жилье можно самостоятельно или обратиться к риелторам. 

Сразу оговоримся, что под титульное страхование попадают не все объекты недвижимости. Застраховать сделку можно, если вы приобретаете:

  • квартиру на «вторичке», на новостройки этот вид страхования не распространяется;
  • любые жилые помещения: комнаты, квартиры, загородные дома;
  • участки земли, независимо от наличия построек на нем;
  • нежилые площади, застраховать можно целые заводы или отдельно цеха.

Шаг 2. Обсуждаем сделку с продавцом

Здесь можно сразу понять, перед вами обычный продавец или мошенник. На берегу предупредите собственника, что вы хотите составить договор титульного страхования.

Если продавец соглашается, то все в порядке, поскольку платить за страховку – это обязанность покупателя. А если владелец недвижимости идет на попятную, скорее всего, у него были не очень хорошие планы по поводу вас и ваших денег.

Поскольку никто не застрахован от встречи с мошенниками, которые продают, например, чужое жилье, а потом пропадают с деньгами. Либо сбывают квартиру обманным путем.

Например, несколько собственников договорились между собой, один из них продал квартиру якобы без согласия другого. После этого «обманутый» собственник обращается в суд, и мошенники получают как квартиру, так и деньги.  

Именно под такие ситуации и подходит титульное страхование. Кроме того, страховой случай может наступить, если сделку-купли продажи суд признал незаконной. Здесь может быть несколько причин:

  • вы купили квартиру у мужа, без согласия жены;
  • заключили сделку с недееспособным человеком;
  • вам продал недвижимость собственник, который на момент сделки не понимал последствий своих действий.  

Во всех остальных ситуациях, случаи не будут считаться страховыми. Например, стихийные бедствия, от которых разрушился дом, пожар или затопление.

Шаг 3. Осмотрите квартиру и попросите документы, чтобы проверить чистоту намерений продавца

  • Паспорт продавца. Проверьте его и сравните затем с другими документами на недвижимость.
  • Технический паспорт. С помощью него вы сможете понять, была ли в квартире перепланировка. Она должна быть узаконена.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ покажет, кто прописан. Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то могут возникнуть сложности. Поскольку в «никуда» их выписать нельзя по закону.
  • Согласие супругов. Если продавец в браке, обязательно попросите письменное согласие его жены или мужа, чтобы потом не было проблем.
  • Выписка ЕГРН. Это один из важнейших документов. Он расскажет о квартире, о всех ее собственниках, а также есть ли на недвижимости какое-то обременение. Например, жилье может быть в ипотеке. Кроме того, выписка ЕГРН заменяет сегодня свидетельство на право собственности.  

Важно! Выписку выдают на определенный срок. Поэтому для покупки квартиры нужны самые актуальные данные.

Желательно заказать справку перед осмотром квартиры.

Вы можете сделать это без помощи продавца и самостоятельно проверить интересующий вас объект. Для экономии времени, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.реестр. Внесите адрес квартиры или ее кадастровый номер и через полчаса получите готовый электронный документ. Таким образом вы убьёте двух зайцев: проверите квартиру и подготовите документы для страховой.  

Кроме того, для страховой не забудьте подготовить еще и свой паспорт, чтобы они поняли, кто именно покупатель.  

Шаг 4. Обращаемся к страховщикам и предоставить все документы

Специалисты страховой компании будут проводить собственную проверку. Если все в порядке, вас пригласят на заключение договора.  

Шаг 5. Заключаем договор титульного страхования и оплачиваем полис 

Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.  

В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.

В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный. Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.

Шаг 6. Заключаем договор купли продажи и оформляем право собственности

С этого момента договор титульного страхования начинает действовать. Выплаты денег, если наступает страховой случай, страховая производит в соответствии с договором. Свои деньги пострадавший покупатель может получить через один или три месяца после обращения в страховую. Либо после завершения судебного решения.

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-zastrakhovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry

Что такое страхование титула недвижимости: Нужно ли и для чего требуется оформлять +

Титульная страховка квартиры что это такое

Титульное страхование недвижимости. В современном мире страхование недвижимости является распространённым событием, поскольку банки не дают ипотечный кредит па жилье без оформления страхования.

Если заемщик использует свое право и в течение пяти дней отказывается от страховки, то банк, в свою очередь, может отказать в кредите или же повысить процентную ставку по ипотеке, что существенно увеличит и платеж, и итоговую переплату.

Значит, страхование недвижимости необходимо, и все чаще оформляют титульное страхование жилья, это значит, что происходит страхование риска утраты права собственности на квартиру. Рассмотрим более подробно титульное страхование недвижимости, во сколько это обойдется.

Что такое титульное страхование недвижимости

Под титульным страхованием недвижимости имеется в виду, что страхуется, то есть защищается покупатель недвижимости от риска на потерю права собственности на квартиру или дом. Здесь имеется в виду потеря права собственности из-за дефекта титула, то есть документа, который подтверждает право собственности, например, договор купли-продажи.

Важно! Титульное страхование защищает не от любой утраты права собственности, то есть не будут являться страховыми случаями потеря недвижимости от пожара, взрыва, землетрясения и других подобных случаев.

На практике право собственности на квартиру приобретается по сделке купли недвижимости, но редко основными участниками сделки являются только продавец и покупатель. В большинстве случаев объект недвижимости переходил от одного собственника к следующему  не один раз.

И в одном из таких переходов права собственности, возможно, было нарушение закона, которое выражалось в нарушении прав третьих лиц. Как результат, купленный вами объект недвижимости, может быть причиной судебного дела, и по решению суда покупатель может быть лишен права собственности.

Именно такой убыток будет покрывать страхование титула.

Основания

Если вы заключаете со страховой компанией договор о титульном страховании сделки с недвижимостью, то страховым случаем может быть признано основание, по которому происходит признание недействительным или незаконным договора купли-продажи.

При этом причинами, по которым наступил страховой случай, могут быть разные обстоятельства, например, человек не разобрался в ситуации, то есть был в заблуждении, или же произведение мошеннических действий.

В таких случаях страхователь будет защищать свои интересы, а именно имущественные, оформляемой страховкой, по которой страховая компания должна будет вернуть человеку денежную сумму, потраченную па сделку.

Важно! Подписать договор титульного страхования можно не только на квартиру или дом, но и на земельные участки, доли жилых помещений или промышленного назначения и другую недвижимость.

Страхуем потерю права собственности

Также застраховать можно и потерю права собственности, и утрату нрава распоряжаться квартирой или домом, то есть пользоваться ею.

Рассмотрим, что можно отнести к наиболее часто встречаемым причинам утраты правого титула:

  • при оформлении сделки купли-продажи произошло ущемление имущественных прав каких-либо третьих лиц, несовершеннолетних детей или других собственников. Например, собственник продал квартиру, в которой были прописаны несовершеннолетние дети, и им не предоставили для проживания другого жилья;
  • была признана незаконной заключенная ранее сделка по продаже квартиры, или ее дарению, перехода прав собственности на недвижимость по завещанию. Например, была продана квартира, которая досталась продавцу по наследству, при этом было нарушено право несовершеннолетнего ребенка па наследование доли жилой площади;
  • были подделаны правоустанавливающие документы продавцом, то есть сделка незаконная. Здесь также идет и нарушение уголовного кодекса России;
  • имело место мошенничество;
  • при регистрации нового права собственности были выявлены ошибки, допущенные при регистрации права собственности предыдущего хозяина квартиры. Эти ошибки не дают возможности зарегистрировать право собственности новому владельцу;
  • если в сделке по купле-продаже недвижимости участвовало недееспособное лицо;
  • если было решение суда, по которому сделка купли-продажи была признана недействительной.

В настоящее время титульное страхование недвижимости часто оформляется при заключении договора ипотеки.

Это связано с тем, что для получения ипотечного кредита на вторичном рынке жилья, банк выставляет требование заемщику произвести страхование титула, потому что именно сделки на вторичном рынке жилья являются наиболее рискованными.

Также помимо страхования титула при покупке недвижимости в кредит, банк просит оформить страховку на квартиру от пожара и других неприятных ситуаций.

Сумма оплаты за страхование титула недвижимости

Она будет зависеть от того, в какую сумму оценена квартира или дом. Расчет может производиться от цены из договора купли-продажи или по оценке недвижимости БТИ. Наиболее часто тариф равен от 0,5% до 1% от цены.

То есть, если квартира оценена в один миллион рублей, то цен страхования будет равна от пяти до десяти тысяч рублей. Это сумма страхования за один год.

По желанию клиента страхование можно произвести и на несколько лет, в этом случае сумма страховки увеличится пропорционально выбранному количеству лет, также может быть применена небольшая скидка.

Максимальный срок оформления титульного страхования

Он зависит от указанной информации в действующем законодательстве.

По гражданскому кодексу России сделки с недвижимостью могут быть оспорены в течение трех лет после оформления, но иногда, в отдельных случаях, исковая давность может составлять до десяти лет.

Важно! При покупке квартиры в ипотеку нужно помнить, что размер титульного страхования не привязан к сумме кредита па квартиру. Идет страхование именно риска утраты права собственности на недвижимость, а не сама ипотека. Именно поэтому не важно, какую сумму ипотечного займа вы оформили, стоимость страхования привязана только к оценочной стоимости квартиры ли дома.

Есть определенный вид мошенничества, когда специально завышают цену страхуемого титула. Значит, страхования компания должна будет выплатить клиенту сумму, которая намного больше реальной стоимости и ценности недвижимости. И если страховая компания выявит такой обман, то договор со страховой компанией будет аннулирован и клиент не получит никаких выплат.

Основания для аннулирования договора купли-продажи

При титульном страховании недвижимости наиболее частой причиной наступления страхового случая является аннулирование договора купли продажи квартиры или дома. Аннулирование договора обычно происходит по решению суда, когда в качестве истца выступают люди собственники квартир, чьи права были нарушены после сделки.

По закону России сделка купли-продажи недвижимости будет признана недействительной в следующих случаях:

  • при нарушении какого-либо законодательного акта;
  • сделка признана фиктивной, для совершения другой сделки;
  • если договор купли-продажи недвижимости не предполагает появления у человека, купившего квартиру, права собственности;
  • если в сделке принимал участие человек, который не полностью дееспособен;
  • если продавцу в момент совершения сделки не было восемнадцати лет;
  • если сделка совершена человеком, который находился в заблуждении;
  • если сделка купли-продажи совершена дееспособным лицом, но на тот момент он не отдавал отчета своим действиям по каким-либо причинам;
  • если сделка по продаже квартиры была совершена под угрозой физического насилия или принуждения.

Также покупателю недвижимости перед тем, как заключить со страховой компанией договор страхования титула нужно самостоятельно проверить, что документы на квартиру или жом находятся в полном порядке.

Это нужно для того, что если страховая фирма в дальнейшем найдет ошибки в документах, то это может быть трактовано, как умышленный подлог документов и мошенничество со страховой суммой. Часто провести проверку самостоятельно бывает сложно, так как есть много правовых нюансов, поэтому лучше обратиться к опытному юристу для этого.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe.html

Как не остаться без жилья: титульное страхование при покупке квартиры и ипотеке

Титульная страховка квартиры что это такое

Покупателю квартиры, дома или земельного участка страховщики предлагают услугу — титульное страхование недвижимости. В некоторых случаях оформлять его приходится в обязательном порядке. Потенциальному клиенту следует знать о нюансах такого сотрудничества, чтобы не заключить договор с подвохом.

Что это такое и от каких рисков защищает?

Титулом на юридическом языке называют право собственности.

Страховая компания (СК) обязуется выплатить страховку в случае полной или частичной его утраты по независящим от покупателя причинам, вот из-за чего это может произойти:

  1. выяснилось, что супруг или супруга бывшего владельца не давал(а) согласия на продажу;
  2. не были учтены права прописанных в квартире или доме несовершеннолетних;
  3. появился законный претендент, находившийся на момент совершения сделки в местах лишения свободы;
  4. предъявили претензии лица, наравне с бывшим владельцем имеющие право на наследство;
  5. выявлен факт мошенничества, например, подделка документов;
  6. бумаги заполнены с ошибками;
  7. бывшего владельца принудили пойти на сделку путем угроз или обмана;
  8. квартира была приобретена в недостроенном доме и застройщик продал ее несколько раз;
  9. процедура приватизации была проведена с нарушениями;
  10. продавец был признан недееспособным.

По тем же причинам может признаваться незаконной одна из предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. В этом случае все последующие аннулируются.

Следует учесть, что страхование титула при покупке квартиры или дома не возместит потери, если:

  1. жилье было уничтожено либо имели место серьезные повреждения из-за стихийного бедствия, несчастного случая или умышленных действий;
  2. в жилом объекте был выполнен ремонт с перепланировкой;
  3. квартира выступала залогом и перешла в собственность банка из-за невыплаты кредита;
  4. продавец вернул деньги покупателю.

Клиент останется без компенсации в случае, если выявится факт завышения стоимости жилья при заключении договора страхования. Соглашение в этом случае аннулируют.

 Что нужно, чтобы оформить полис?

Для заключения договора клиент подает:

В зависимости от обстоятельств дополнительно могут потребовать, например, свидетельство о приватизации квартиры, о разводе, рождении ребенка и пр.

Как застраховать сделку купли-продажи объекта недвижимости?

Процедура довольно проста:

  1. потенциальный клиент изучает предложения на рынке, сравнивает их и выбирает наиболее выгодную СК;
  2. в телефонном режиме уточняет перечень необходимых документов и договаривается о дате и времени собеседования;
  3. после визита клиента с предъявлением бумаг СК проводит экспертизу, на что отводится до 7 дней. Цель экспертизы — оценить рискованность сделки. Титульное страхование не относится к публичным, потому СК вправе отказать;
  4. если принято положительное решение, клиент оплачивает страховой взнос и подписывает полис. Это можно сделать во время заключения сделки купли-продажи.

Договор целесообразно заключать минимум на 3 года. Это срок исковой давности по большинству рисков. Однако, по несоблюдению прав третьих лиц (несовершеннолетние, заключенные, наследники и пр.) претензии рассматриваются в течение 10 лет. Потому максимальный срок титульного страхования является таким же.

Отказ СК сотрудничать стоит рассматривать как тревожный сигнал: раз предмет недвижимости или продавец показался сомнительным, рекомендуется проверить с опытным юристом документы и обстоятельства соглашения.

Требования к договору

Страховщики нередко пускаются на хитрости с целью минимизировать свои риски, особенно если клиент приобретает жилье на вторичном рынке.

В договоре могут быть следующие «подводные камни»:

  1. условие добросовестности покупателя. При наличии данного пункта СК имеет право отказать в выплате со следующим обоснованием: клиент знал о незаконности сделки, но сознательно пошел на нее с целью обогатиться за счет страховщика. Доказать обратное практически невозможно;
  2. перечень нестраховых случаев. На юридическом языке их называют «исключениями из страхового покрытия». Могут вписать нечто подобное: случаи, произошедшие до заключения титульного страхования, событиями, предусмотренными договором, не считаются. При такой формулировке при расторжении сделки из-за несоблюдения прав третьих лиц СК имеет право отказать в выплате страховки;
  3. условие удержания из страховки суммы, возвращаемой третьими лицами. В отсутствии этого пункта добиваться возврата средств, выплаченных продавцу, приходится страховой компании, тогда как ее клиент просто получает страховку и ни о чем не беспокоится. Если же данное положение прописано, наоборот, возврат суммы обеспечивает клиент СК, он же покупатель недвижимого имущества. Сделать это часто бывает непросто.

В договоре обязательно должно быть оговорено признание страховым случаем потерю права собственности по т.н. виндикационному иску, когда незаконной признается одна из предыдущих сделок с данным объектом.

Также желательно заключить соглашение сразу на весь необходимый срок. В противном случае может возникнуть ситуация: к концу действия договора бывший владелец недвижимости подал в суд иск о расторжении сделки и страховщик, узнав об этом, отказал в продлении.

Сколько стоит страхование титула?

Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от следующих факторов:

  • сумма страхового возмещения;
  • тариф страховой компании;
  • срок действия договора;
  • рискованность сделки: ставку увеличивают, если объект до этого несколько раз продавали либо имеются совладельцы.

Тариф устанавливается в процентах от суммы страховки, которая не превышает рыночную стоимость объекта (РСО), либо РСО + проценты, если он приобретается в ипотеку.

Иначе мошенники получили бы возможность наживаться за счет страховщика путем сознательной организации незаконных сделок.

Основным исходным параметром является стоимость страхуемого имущества.

Как правильно рассчитать?

За основу разные СК берут одно из двух:

  1. сумму, прописанную в договоре купли-продажи;
  2. стоимость данного объекта, по мнению лицензированной оценочной организации.

Чтобы рассчитать стоимость страхования, достаточно эту сумму умножить на тариф СК.

Примеры расчета страховой суммы

Для наглядности полезно рассмотреть ситуацию:

  1. страховщик — компания Альфастрахование;
  2. срок заключения договора титульного страхования — 10 лет. Такому периоду у данной СК соответствует тариф в 0,3% в год;
  3. стоимость приобретаемой квартиры: 3 млн. руб.

При таких условиях годовой страховой взнос составит 3 * 0,003 = 0,009 млн. руб. или 9 тыс. руб. Если бы жилье приобреталось в ипотеку, то банк потребовал бы учесть в сумме страхового возмещения его прибыль. К примеру, маржа за весь период выплаты займа составляет 2 млн. руб.

Тогда титульное страхование оформляется на сумму в 5 млн. руб. и страховой взнос составит 5 * 0,003 = 0,015 млн. руб. или 150 тыс. руб. Наименьшая ставка по титульному страхованию — в ВТБ: здесь она составляет 0,18%.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?

Закон не требует в случае приобретения недвижимого имущества заключать договор титульного страхования. Но банки в основном рассматривают это как обязательное условие оформления ипотечного кредита.

На время выплаты займа финучреждение становится собственником приобретаемого жилья и с его стороны логично обеспечить себе гарантии получения своих средств в случае признания договора недействительным. Некоторые кредитные организации, например, Сбербанк, не настаивают на таком страховании, но при его отсутствии устанавливают более высокие проценты.

Если займ оформлен на 5 лет, а соглашение со страховщиками заключено лишь на 3 года, банк потребует продлить его либо повысит процент. При долгосрочной ипотеке потребуют оформить страховку на максимальный срок — 10 лет.

Срок заключения договора титульного страхования должен соответствовать периоду ипотеки.

Что делать, если произошел страховой случай?

В случае утраты права собственности страхователь в телефонном режиме обращается в компанию. Его свяжут с экспертом, тот проанализирует ситуацию и примет решение о том, следует ли считать данный случай страховым.

Ввиду множества юридических тонкостей, связанные с недвижимостью вопросы в основном разрешаются в суде. Потому следует быть готовым к тому, что и страхового возмещения с большой вероятностью придется добиваться тем же способом.

Титульное страхование — наиболее спорная разновидность договора по защите имущественных интересов. Отзывы о нем публикуются противоречивые — зачастую сложно доказать, что случай является страховым.

Тем не менее, если покупатель уверен в чистоте сделки, специалисты рекомендуют право собственности застраховать. Если же для приобретения жилья берется ипотечный кредит, выбора практически не остается.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/titulnoe-strahovanie.html

Риски при сделках – титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов

Титульная страховка квартиры что это такое

Договор добровольного страхования титула обеспечивает страховую защиту в случае потери права собственности либо иных вещных прав на недвижимое имущества вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Важное условие: новый собственник недвижимости на момент подписания соглашения не должен знать о событиях, которые повлекли отмену сделки.

По статистике от 2% до 4% сделок в будущем признаются судами недействительными. Причины, по которым суд может признать покупку недвижимого имущества недействительной, могут быть разными. Предвидеть возможные обстоятельства нереально. Хорошим решением станет страхование права собственности на квартиру или другое имущество.

Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет не только недвижимость, но и уплаченные деньги. Страхование купли продажи квартиры позволяет компенсировать потери.

Преимущества и недостатки титульного страхования

Главными достоинствами продукта выступают:

  • Финансовая защита прав собственности.
  • Юридическое представительство страховщика в судебном разбирательстве, поскольку он особенно заинтересован в сохранении прав владения на недвижимость.
  • Возможность снижения банковского процента по ипотеке. Иногда финансовые организации предоставляют клиентам дополнительные стимулы для получения страховой защиты.

Если говорить о недостатках страховой защиты титула, то он только один – значительные дополнительные расходы.

Особенности услуги

Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.

Такой тип страхования отличается от прочих страховок тем, что предоставляет защиту собственнику от уже случившихся событий, неизвестных ему на дату заключения сделки с недвижимостью.

Предвидеть эти обстоятельства, а также изучить в полном объеме юридическую историю недвижимого объекта практически невозможно.

Поэтому, приобретая частный дом или городскую квартиру, лучше застраховать такую сделку.

Самые распространенные риски при покупке недвижимого имущества, которые можно защитить титульным страхованием:

  • допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
  • выявлены мошеннические действия;
  • при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
  • предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.

Титульная страховка имеет свои преимущества, на которые рекомендуется обращать внимание при покупке ипотечного жилья. Следует выделить основные достоинства титульного страхования:

  • проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
  • минимум копий документов для заключения сделки;
  • договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
  • в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.

Страхование титульного типа предоставляет возможность страховать частные дома, квартиры в многоквартирных домах, отдельные жилые и нежилые помещения, земельные участки и прочие объекты недвижимости.

Является ли страховка титула обязательной

Законодательство РФ регулирует сферу предоставления страховых услуг:

  • ФЗ №102 «Об ипотеке» от 16.07.98 в статье 31 определяет: при покупке жилья в ипотеку заёмщик обязан застраховать недвижимость от рисков повреждения либо потери, если она выступает залогом по кредиту. Покупка полиса защиты финансового риска или ответственности за невыплату задолженности не является обязательной.
  • ФЗ №353 «О потребительском кредитовании» не обязует приобретать страховку от потери титула собственности.

Легко видеть, что страхование права собственности на приобретаемые объекты недвижимости не является обязательным с позиции российского законодательства.

Ценовые нюансы

Как и любой другой тип страховки, эта услуга имеет собственную цену. Поэтому прежде чем соглашаться на условия кредитования, граждане интересуются, сколько стоит страхование титула при покупке квартиры. Цены на такие услуги в разных страховых компаниях могут несколько отличаться — 0,2−0,3% от рыночной стоимости недвижимого имущества.

При соглашении страховщика оформить страховой полис и завышении им стоимости услуг заявитель должен понимать, что это довольно рискованная сделка. В таком случае рекомендуется подобрать для покупки другое жилье. Сделка считается менее рискованной, если установлена средняя стоимость страховки по рынку.

Основные факторы, влияющие на стоимость титульного страхования:

  • Категория приобретаемого жилища — в новостройке или на вторичном рынке.
  • Период, на который заключается страховой договор. Риски возникновения страхового случая самые высокие в первый год после заключения сделки, поэтому и услуга на этот период тарифицируется по самой высокой цене. В последующие годы действия соглашения цена будет падать.
  • Цена приобретаемой квартиры или частного дома. Чаще всего для определения стоимости страхования за основу берется рыночная стоимость недвижимого имущества.
  • Обязательно учитывается при оформлении страхового полиса степень риска сделки.

Экспертизу недвижимости проводит юрист по недвижимому имуществу. При покупке жилья в новостройке основное внимание уделяется надежности застройщика. Если кредит берется на вторичное жилье, тогда выясняется, сколько раз оно уже перепродавалось.

Как правило, желание оформить страховой титул у покупателя возникает при высоких рисках сделки. А страховые компании готовы предоставить свои услуги, если риски незначительные. Поэтому нахождение компромисса между участниками соглашения происходит в каждой ситуации индивидуально.

В новостройках стоимость титульного страхования недвижимости обходится дешевле. Большинство страховщиков в этом случае применяют коэффициент понижения. Сумма страховки не должна быть ниже стоимости объекта недвижимости, иначе выплаты будут осуществляться на неполную его стоимость.

Необходимо понимать, что такой тип страхования перекрывает риски, связанные с потерей прав собственности на жилье, но не защитит от права обременения недвижимости. Например, если кто-то из старых жильцов квартиры возобновит свои права на проживание в ней, то он на законных основаниях сможет жить вместе с новым собственником в такой квартире.

Какие объекты можно застраховать

Страхование потери титула может производиться по отношению к таким объектам:

  • Земельные участки. Могут принадлежать физическим лицам и организациям.
  • Жилая недвижимость (квартиры, частные дома).
  • Нежилая недвижимость (складские помещения, здания и сооружения, производственные предприятия и т.д.).

Застраховать сделку по недвижимости можно только для тех объектов, которые приобретаются на вторичном рынке. Они могут находиться в собственности частных лиц или организаций.

Оформление договора

Договор страхования заключается между двумя сторонами — страховой компанией и владельцем имущества — обязательно в письменной форме. Срок, на который заключается договор, может варьироваться от 1 года до 10 лет и более.

Рекомендуется именно десятилетняя продолжительность сделки, поскольку этот срок равен сроку исковой давности по операциям с недвижимостью.
Стоит учесть, что объектом договора титульного страхования чаще всего может быть только недвижимость, приобретенная на вторичном рынке.

В частности, объектами страхования могут быть:

  • жилые здания (дома, квартиры, доли в них);
  • нежилые здания (офисы, производственные цеха);
  • земельные участки, которые принадлежат как гражданам, так и юридическим лицам.

Для оформления договора страховые компании требуют предоставить множество документов, например:

  • паспорт (оригинал и копии) страхователя;
  • свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости;
  • документ, подтверждающий права собственности на объект страхования;
  • техпаспорт помещения;
  • выписку из домовой книги.

Также могут потребоваться и дополнительные документы — точные требования нужно уточнять у конкретной страховой компании.

Узнайте, как оформить отказ от страховки после получения кредита.

Как написать жалобу в Центробанк на действия банка или страховую компанию, расскажем в нашей статье.

Какой банк наделен правом выпуска денег:

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

  • состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
  • продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
  • продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
  • наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
  • другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.

Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда.

Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях.

Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/strahovanie-titula-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.