Техническое управление недвижимостью

Эксплуатация объектов недвижимости

Техническое управление недвижимостью

Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью.

Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию.

Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:

  • увеличить стоимость;
  • следить за физическим износом;
  • поддерживать нормальные условия жизнедеятельности объекта.

Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.

Эксплуатация недвижимости включает в себя следующие виды деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:

  • составление плана;
  • договор с поставщиками и другими компаниями;
  • сотрудничество с арендаторами.

2. Техническое обслуживание, ремонт всех конструкций и систем.

  • осмотр;
  • аварийной и диспетчерское содержание;
  • приготовление оборудования к сезонным работам;
  • процесс ремонта.

3. Санитария.

  • уборка общественных помещений;
  • уборка уличной территории около здания;
  • уход за растениями.

Санитарные работы направлены на обеспечение санитарно-гигиенических норм к зданиям и придомовой территории. Чтобы конструкция здания работала безотказно, необходимо выполнять санитарные требования, использовать по назначению инженерное оборудование, сохранять необходимую влажность и температуру, вовремя ремонтировать, улучшать благоустройства объекта недвижимости.

Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами.

Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты.

Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.

Управление и эксплуатация недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости – это разное воздействие субъектов рынка на объект недвижимости:

  • государственное регулирование;
  • общественное воздействие;
  • управление объектами недвижимости;
  • управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

Профессиональные менеджеры берут на себя контроль за офисными, административными и социальными объектами, жилыми и нежилыми помещениями, частными домами, земельными участками. Опираясь на результаты маркетинга, управляющая компания берет контроль за недвижимостью на себя.

Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.

Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости

Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.

Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:

  • технический аудит
  • плановые профилактические осмотры и ликвидация обнаруженных недостатков
  • эксплуатация\ремонт систем отопления, вентиляции, кондиционирования, автоконтроля, электрических систем (силовых и осветительных), слаботочных систем, водопровода и канализации, отдельных частей здания
  • обнаружение и устранение неисправностей сетей и систем
  • ведение технической и эксплуатационной документации
  • услуги диспетчерской службы 24 часа
  • круглосуточное реагирование при нештатных ситуациях: неисправности, аварии и т.п.
  • взаимодействие с аварийными службами
  • приобретение необходимых расходных материалов, инструментов, инвентаря
  • текущий ремонт оборудования и конструктивных элементов объекта
  • капитальный ремонт, реконструкция, модернизация оборудования и конструктивных элементов объекта
  • постоянный контроль инженерных систем и оборудования, предотвращение чрезвычайных ситуаций
  • планирование и учет потребления коммунальных услуг: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, отопление, канализация
  • составление и предоставление отчета собственнику объекта недвижимости и арендаторам о фактическом потреблении коммунальных услуг
  • в послегарантийный период — предоставление Заказчику отчетов (1 раз в квартал) о состоянии инженерных систем и сетей в целом.

Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.

Комплексная уборка объекта и прилегающей территории

Уборка внутренних помещений и прилегающей территории осуществляется профессиональной клининговой компанией. Режим уборки согласовывается с Заказчиком.

В комплексную уборку включены:

Внутренняя уборка помещений

  • уборка в ходе рабочего дня в местах общего пользования и туалетах в местах общего пользования здания; оперативное выполнение требований арендаторов
  • уборка технических и подсобных помещений
  • чистка грязеулавливающих ковров

Внешняя уборка

  • мытье окон внутри
  • мытье окон снаружи и фасадов
  • дезинсекция
  • дератизация
  • уход за растениями (внутреннее и внешнее озеленение), художественными изделиями и иными декоративными элементами мест общего пользования
  • уборка снега и мусора

Также в комплексную уборку включены:

  • обеспечение необходимыми расходными материалами и оборудованием
  • наличие мусорных контейнеров
  • организация вывоза мусора
  • благоустройство территории.

 Служба безопасности

  • Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории
  • Контроль деятельности арендаторов на предмет непредвиденного съезда, причинения ущерба арендуемым помещениям, проведения несогласованных работ
  • Контроль доступа в здание
  • Проверка имущества, вносимого и выносимого из здания
  • Организация въезда/выезда автомобилей
  • Нарочная доставка арендаторам писем и иных документов
  • Контакты с вневедомственной охраной
  • Круглосуточная дежурная служба (оперативное усиление в случае нештатных ситуаций)

Источник: https://rgpmanage.ru/ekspluatatsiya-nedvizhimosti.html

Управление технической эксплуатацией объектов недвижимости

Техническое управление недвижимостью

Под технической эксплуатацией недвижимого имущества большинством специалистов понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории.

Систему технической эксплуатации объекта недвижимости можно определить как совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования объекта в заданном режиме, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила и взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

Взаимодействие в процессе технической эксплуатации строится на основе разделения функций собственника недвижимости, управляющей компании и подрядных организаций, обеспечивающих производство необходимых работ или предоставление соответствующих услуг.

Основные функции собственника — контроль за соблюдением установленных требований и использованию недвижимого имущества, обеспечение (в необходимых случаях) финансирования соответствующих работ, сохранение и улучшение недвижимости и объектов инженерной инфраструктуры.

Функции управляющей компании заключаются в наиболее рациональном распределении финансовых ресурсов между различными видами работ (услуг) по содержанию объектов недвижимости, организации конкурсного отбора подрядных учреждений, обеспечении текущей деятельности по техническому обслуживанию и эксплуатации недвижимости.

Основной функцией подрядных организаций является своевременное и качественное выполнение указанных в договоре подряда работ.

Таким образом, основными элементами системы технической эксплуатации объекта недвижимости являются:

  • • техническое обслуживание;
  • • текущий ремонт;
  • • капитальный ремонт;
  • • санитарное содержание.

Эксплуатация современного здания или комплекса зданий, имеющих оригинальную архитектуру, большие площади остекления, сложные инженерные системы и т.д., является сложным и трудоемким процессом.

Но принципиальных различий в эксплуатации жилого дома, торгово-развлекательного комплекса или бизнес-центра нет. Все зависит лишь от размеров и «качества» имущественного комплекса.

Зачастую в отечественной практике эксплуатация здания сводится только к созданию четкого взаимодействия с коммунальными службами.

Профессиональное управление объектами недвижимости предполагает наличие собственной эксплуатационной службы, цель которой дать возможность собственникам сконцентрироваться на основном бизнесе, не отвлекаясь на проблемы обслуживания здания и инженерных систем за счет своевременного и качественного технического обслуживания. По существующим оценкам специалистов по рынку недвижимости, за время службы здания (включая строительство) около 85% от всех затрат приходится на эксплуатационные расходы, основная часть которых растет по мере износа здания.

Техническое обслуживание объекта недвижимости — это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение текущих работ. В перечне работ по техническому обслуживанию зданий и объектов выделяются:

  • • работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений;
  • • работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период;
  • • работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период;
  • • прочие работы.

Объем этих работ не всегда поддается точному планированию, поскольку возникновение мелких отказов оборудования носит случайный характер.

Поэтому в деятельности управляющих компаний практикуется периодическое (один-два раза в две недели) проведение общих осмотров состояния инженерного и сантехнического оборудования, элементов внешнего благоустройства и отделки объектов.

Цель подобных профилактических осмотров заключается в том, чтобы до поступления соответствующих заявок от арендаторов выявить возможные дефекты и неисправности. Основная задача такой профилактики — не восстановление или замена отказавших элементов, а предупреждение отказов.

Результаты осмотров отражаются в документах по учету технического состояния объекта недвижимости (журналах учета технического состояния, специальных карточках и т.д.). В этих документах отражаются: оценка технического состояния объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности.

На основании полученных данных соответствующим службам управляющей компании дается указание либо об исправлении выявленных неисправностей (если соответствующая работа относится к текущему обслуживанию), либо о планировании текущего или капитального ремонта.

При этом следует отметить, что в целях повышения качества обслуживания арендаторов приоритет отдается именно планово-профилактическим видам технического обслуживания.

Соответствующие службы управляющей компании заблаговременно производят замену необходимых деталей и узлов, не дожидаясь их выхода из строя.

Поддержание здания ивсех инженерных систем в исправном состоянии и постоянная модернизация оборудования сводят к нулю вероятность возникновения проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости. Эксплуатационная команда обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время. Аварийная бригада работает в круглосуточном режиме, включая выходные и праздничные дни.

В хорошо отлаженную работу по эксплуатации зданий коммерческой недвижимости входит техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое облуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обеспечение дезинфекции и дератизации подвальных и общественных помещений; организация круглосуточного пропускного режима и контроля доступа в здания и помещения; обслуживание паркинга, услуги ресепшн и пр.

Мероприятия по санитарному содержанию объекта недвижимости включают в себя:

  • • уборку и очистку придомовой территории;
  • • уборку внутридомовых помещений и мест общего пользования;
  • • обслуживание мусоропроводов.

Работы, выполняемые при уборке территорий, различают в зависимости от сезона.

В зимнее время производится: сдвигание свежевыпавшего снега, очистка территорий с усовершенствованными покрытиями от уплотненного снега, очистка территорий, водосточных труб, крышек люков пожарных колодцев от наледи и льда, перекидывание снега и скола, сдвигание снега и скола, сброшенного с крыш, очистка участков территорий при зимних механизированных уборочных работах, укладка снега в валы или кучи после механизированной уборки, погрузка снега и скола на транспорт, уборка отмосток, приямков, посыпка территорий песком во время гололеда.

В летнее время производится: уборка газонов от случайного мусора, подметание территорий, мойка территории с усовершенствованными и неусовершенствованными покрытиями из шланга, поливка газонов из шланга, очистка участков территорий при летних механизированных уборочных работах, недоступных для уборки машиной.

Вне зависимости от времени года необходимо производить: очистку урн от мусора и промывку их, протирку указателей, уборку контейнерных площадок.

Прилегающая территория должна содержаться в чистоте. Проезды и проходы должны быть свободными для движения, выровнены, не иметь рытвин, ям и достаточно освещены.

Площадки для проведения погрузочно-разгрузочных работ, транспортные и подъездные пути должны иметь твердое и ровное покрытие, содержаться в исправном состоянии, в летнее время поливаться, в зимнее время очищаться от снега и льда, а в случае обследования посыпаться песком. Водостоки для отвода атмосферных вод надлежит регулярно прочищать и ремонтировать.

Все помещения объекта недвижимости, а также коридоры, лестницы, вестибюли следует постоянно содержать в чистоте и ежедневно убирать.

Мусор, собираемый при уборке помещений, следует выносить в мусорные ящики. Во всех помещениях и в местах общего пользования должны быть установлены корзины или урны для мусора.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания, и выполняет функции информационной системы.

Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при планировании нового ремонта.

Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости — передача данных о зданиях в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему, можно было:

  • • после окончания капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;
  • • постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;
  • • обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;
  • • обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль их выполнения.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

  • • общие данные об объекте;
  • • контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;
  • • задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;
  • • данные о расположении инженерного оборудования и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;
  • • внутренние и наружные поверхностные конструкции;
  • • плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;
  • • плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;
  • • ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;
  • • инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;
  • • данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капитального ремонта.

В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм.

Источник: https://studref.com/640115/ekonomika/upravlenie_tehnicheskoy_ekspluatatsiey_obektov_nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.