Существенное изменение условий договора аренды

Содержание

Изменение договора аренды

Существенное изменение условий договора аренды

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.

Внесение изменений в договор аренды

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров – по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны – арендатор и арендодатель – с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Внесение изменений по соглашению сторон

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

Например, договор аренды недвижимости, вступивший в силу после государственной регистрации (ст.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды – возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений – исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Таким образом, вносимые изменения в рамках договора аренды представляют собой систематизированный порядок волеизъявления одной или обеих сторон, а обращение в суд в одностороннем порядке возможно только при наличии установленных обстоятельств.

Источник: https://law21century.com/articles/zhilishnoe/izmenenie-dogovora-arendy/

Существенное изменение обстоятельств при аренде

Существенное изменение условий договора аренды

03.04.2020 1538 просмотров

Пока конкретная практика работы в условиях эпидемии коронавируса еще не сформировалась, для снижения арендной платы арендаторы используют все доступные по Гражданскому кодексу способы. По мнению нашей редакции, самый оптимальный из них – сослаться на ст. 451 о существенном изменении обстоятельств (СИО).

Как это работает

В договоре аренды частовстречаются пункты, которые говорят о существенном изменении обстоятельств. Еслитакая ситуация наступает, стороны вправе договориться о новых условиях иливообще расторгнуть контракт.

Важно! Считается, что обстоятельства изменились существенно, если предвидеть их заранее было невозможно, а если бы стороны о них знали, то договор был бы заключен на иных условиях.

Пандемия коронавирусасущественно изменила структуру российской экономики. Продажи упали, поставкиостановились, работа в целом встала.

Изначально бизнес исходил из совершеннодругой обстановки – в частности, арендаторы могли просчитать, какую сумму ониежемесячно могут направлять на аренду. Однако ситуация за короткое времяпоменялась в корне.

Именно поэтому с правовой точки зрения последствия пандемииможно считать существенным изменением обстоятельств (СИО).

Даже если в договоре ни слова нет о существенных изменениях обстоятельств, работают общие нормы гражданского законодательства – статья 451 ГК.

На основании указаннойстатьи можно просить собственника снизить аренду в связи с коронавирусом, аесли ситуация совсем сложная – расторгнуть договор.

Бесплатная консультация юриста круглосуточно Москва и московская область
Онлайн-чат (круглосуточно)

Условия применения существенногоизменения обстоятельств

Применяя СИО, сторонамследует исходить из следующих условий:

  1. На моментзаключения договора о пандемии не было известно и стороны не могли предвидетьее последствий.
  2. Арендаторсамостоятельно не мог преодолеть причин изменения обстановки (саму по себеэпидемиологическую ситуацию). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами,которые от воли сторон не зависели.
  3. Еслипродолжить платить аренду в прежнем размере, это принесет арендатору настолькозначительный ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что рассчитывалпри заключении договора. Простыми словами, содержание офиса или торговогопомещения станет настолько невыгодным, что проще вообще не арендовать.
  4. В договоренет условий о том, что наступившие риски полностью принимает на себя арендатор.

Все условия должны присутствовать одновременно.

По мнению редакции Реновар, большинство договоров аренды в России полностью подпадают под описанные условия, поэтому арендаторам можно использовать существенные изменения обстоятельств как основание для снижения оплаты, отсрочки аренды или введения арендных каникул.

О чем можно просить

При определенииконкретных мер, нужно исходить из индивидуально сложившейся ситуации. Еслипандемию можно переждать, временно сократив расходы, помогут:

  • снижение арендной платы – определить новое значение можно в виде фиксированной суммы или процента от выручки за отчетный период;
  • отсрочка оплаты  аренды – сдвинуть сроки оплаты на более поздний срок, освободив арендатора от санкций за просрочку;
  • освобождение от неустойки по аренде – если просрочка уже есть, можно простить арендатору этот долг, сдвинув сроки уплаты основного долга;
  • арендные каникулы – полное освобождение от арендных платежей на определенный срок;
  • бартерная оплата аренды – договориться, что арендатор рассчитывается не деньгами, а товарами или услугами, которые он продает или оказывает.

Это список примерных мер.Стороны свободны в своей воле и могут вводить любые другие послабления в связис коронавирусом, в том числе комбинировать их.

Если же ситуация слишкомсерьезная, по ст. 451 ГК можно просить о расторжении договора.

Порядок оформления

Автоматически указанныенормы работать не будут, нужно соблюсти определенную юридическую процедуру.

Внимание! Если в договоре имеются правила оформления на такой случай, следует придерживаться их. Если нет – оформляем по общему порядку.

Пошагово действияследующие:

  1. Написать собственнику помещения письмо с просьбой снизить аренду, отсрочить внесение арендных платежей или ввести арендные каникулы – в зависимости от конкретной ситуации. Лучше предложить конкретную меру (например, снизить аренду на 50% на срок до июня 2020 года – или любую другую), чем ограничиться абстрактным предложением «принять меры».
  2. В письме обязательно сослаться на существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК и нормы договора, которые предусматривают эту ситуацию.
  3. К письму приложить доказательства изменения обстоятельств – это могут быть сертификаты Торгово-промышленной палаты, постановления и распоряжения местной администрации (например, о режиме повышенной готовности, закрытии ТРЦ, ряда отдельных предприятия).
  4. Направить письмо собственнику и дождаться ответа. В текущей ситуации можно направить сообщение по электронной почте, особенно если договор допускает такой обмен юридически значимой информацией.
  5. На основании письма составляется дополнительное соглашение к договору. Составить его может как арендатор, так и арендодатель, но, как правило, все документы оформляются собственником площадей по собственным формам. В соглашении указывается конкретная мера и срок ее действия.
  6. Подписать соглашение и действовать в соответствии с достигнутой договоренностью.

Если арендодатель неотвечает или прямо отказывается идти навстречу, нужно готовить исковоезаявление в суд. Судебной практики по таким спорам пока нет, однако естьбольшая вероятность, что судья поддержит позицию арендатора.

Арендаторам жилья

Упомянутые в статье возможности распространяются и на договоры найма жилых помещений. Как правило, в секторе жилья можно договориться с хозяином квартиры или дома устно, однако если ситуация сложная – следует руководствоваться предложенной инструкцией с оформлением официальных документов.

Помните! Если на руках имеется договор найма жилья с подписями наймодателя и нанимателя, он уже имеет полную юридическую силу. Дополнительной регистрации в налоговой, у нотариуса или Росреестре он не требует.

Если договор аренды квартиры заключен на год и больше, но его не носили на регистрацию обременения в ЕГРН, юридической силы он от этого не теряет. Следовательно, и все юридические процедуры к нему тоже применимы, в том числе и снижение аренды по ст.

451 ГК с оформлением дополнительного соглашения.

В заключение

Встране вводятся беспрецедентные меры, и бизнесу приходится оперативноподстраиваться под обстоятельства.

По нашему мнению, после того, как ситуациястабилизируется, неизбежно возникнет множество судебных исков – не только поаренде, но и по поставке, оказанию услуг, займам и другим договорам.

Прирассмотрении дела суды будут, в числе прочего, исходить из добросовестностисторон, готовности сотрудничать и идти на компромисс. Поэтому в любом случае злоупотреблятьсвоими правами для личного обогащения в исключительной обстановке не следует.

Существенное изменение обстоятельств при аренде Ссылка на основную публикацию

Источник: https://Renovar.ru/o-nedvizhimosti/suschestvennoe-izmenenie-obstoyatelstv

Как изменить договор аренды

Существенное изменение условий договора аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Источник: https://zemarenda.ru/kak-izmenit-dogovor-arendy/

Что такое существенные условия договора аренды

Существенное изменение условий договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.