Судебная практика предварительный договор купли продажи недвижимости

Вс разъяснил тонкости предварительного договора купли-продажи квартиры

Судебная практика предварительный договор купли продажи недвижимости

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется “договор купли-продажи жилья”. Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием “предварительный договор”. Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет “кормила” человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

Верховный суд РФ приравнял нападение с игрушечным пистолетом к разбою

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса – 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме.

В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья.

А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ – договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги.

Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой “оставлены без удовлетворения”.

В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами – 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги – 17 миллионов рублей – в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал.

Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф – 200 тысяч рублей по закону “О защите прав потребителя”. Столько стоило нежелание вернуть деньги.

В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки.

Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, – инвестор, который имеет право требования на квартиру.

А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

Путин разрешил ФСБ изымать земли и недвижимость для госнужд

С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме.

Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации “за счет собственных и привлеченных средств” еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет.

Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны.

Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.

Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то “такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты”.

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.

Источник: https://rg.ru/2017/05/17/reg-szfo/vs-raziasnil-tonkosti-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, Обзор судебной практики от 27 января 2015 года

Судебная практика предварительный договор купли продажи недвижимости

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о рассмотрении судами дел о предварительномдоговоре

Всоответствии с пунктом1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительномудоговору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Целью заключенияпредварительного договора является закрепление достигнутыхдоговоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства вмомент заключения договора, а также в принятии на себя обязанностизаключить основной договор в будущем.

Наибольшеераспространение предварительный договор получил в отношениях,связанных с куплей-продажей недвижимости.

Согласно пункту 3статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержатьусловия, позволяющие установить предмет и другие существенныеположения основного договора.

Следовательно, в любомслучае существенными условиями предварительного договора являютсяусловия, позволяющие установить предмет основного договора. Всепрочие условия являются существенными, только если это прямоуказано в законодательстве или если соглашением сторон установлено,что определенное условие имеет характер существенного.

Предварительный договорзаключается в той форме, которая установлена для основногодоговора, если форма последнего не установлена, то в письменнойформе. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечетза собой правовые последствия в виде его ничтожности (пункт 2статьи 429 ГК РФ).

Если основной договор всоответствии с законодательством подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента ее осуществления(пункт 3статьи 433 ГК РФ), регистрация предварительного договора озаключении в будущем такого основного договора необходима, толькоесли это прямо предусмотрено действующим законодательством.

Это связано с тем, чтоусловие об обязательной государственной регистрации договора неявляется элементом формы этого договора (пункт 14Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”).

Всоответствии с пунктом4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок,в который стороны обязуются заключить основной договор.

При этом наосновании статьи190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечениемпериода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями,днями или часами, а также указанием на событие, которое должнонеизбежно наступить. Поэтому срок не может устанавливаться, вчастности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своейобязанности по договору. В то же время невыполнение требованияпункта 2 статьи190 ГК РФ о неизбежности наступления события не позволяетсчитать срок установленным.

Если срок не определен,то основной договор должен быть заключен в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Следует учитывать, что котношениям сторон предварительного договора, по условиям которогогражданин фактически выражает намерение на возмездной основезаказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги)исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд,не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,применяется законодательство о защитеправ потребителей (пункт4 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судамигражданских дел по спорам о защите прав потребителей”).

При определенных условияхпредварительный договор может быть квалифицирован как договоркупли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительнойоплате. Так, если сторонами заключен договор, поименованный ими какпредварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить вбудущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаженедвижимого имущества, которое будет создано или приобретено впоследующем, но при этом предварительный договор устанавливаетобязанность приобретателя имущества до заключения основногодоговора уплатить цену недвижимого имущества или существенную еечасть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажибудущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате(пункт 8Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторыхвопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводунедвижимости, которая будет создана или приобретена вбудущем”).

Ниже приводится обзорвыводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорнымвопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, аименно:

-неисполнение обязанности заключить основной договор;

-признание предварительного договора недействительным;

-несоблюдение письменной формы предварительного договора;

-споры о существенных условиях предварительного договора.

1.Неисполнение обязанности заключить основной договор

1. Неисполнениеобязанности заключить основной договор

1.1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от20.01.

2014 по делу N А17-191/2013

Исковыетребования:

ООО “Военторг-Запад”обратилось в суд к ОАО “Управление торговли Западного военногоокруга” с требованием об обязании ответчика заключить с истцомдоговор купли-продажи недвижимого имущества, мотивировав требованиенеправомерными действиями ответчика, выразившимися в уклонении отзаключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Установив, что стороныпредварительного договора не определили срок заключения основногодоговора, поскольку контрагенты поставили указанный срок взависимость от волеизъявления продавца, применив правилапункта 4статьи 429 ГК РФ, и указав, что основной договор должен бытьзаключен сторонами в течение года после подписания предварительнойсделки, то есть до 28.09.2013, при этом ООО “Военторг-Запад” доокончания срока подписания основного договора направило ОАО”Управление торговли Западного военного округа” предложениезаключить основной договор, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, однако ответчик уклонился от подписания основногодоговора, суд, руководствуясь статьями157, 190,421,429,435и 445 ГКРФ, пришел к выводу о том, что требования истца об обязанииответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества наусловиях, изложенных в оферте, являются законными иобоснованными.

1.2. Постановление ФАС Московского округа от23.12.

2013 N Ф05-14600/2013 по делу N А41-5189/13

Исковыетребования:

ООО “Лука” (покупатель)обратилось в суд к ОАО “Управление торговли Западного военногоокруга” (правопреемнику продавца) и ООО “Управление торговлиЗападного военного округа” об обязании ОАО “Управление торговлиЗВО” заключить договоры купли-продажи объектов недвижимогоимущества – нежилых зданий и земельного участка.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Обратив внимание нато, что покупатель (ООО “Лука”) до окончания срока для подписанияосновного договора купли-продажи имущества направил правопреемникупродавца (ОАО “Управление торговли Западного военного округа”)предложение заключить основной договор, а также перечислил всоответствии с условиями предварительного договора денежныесредства в пользу продавца, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, тогда как правопреемник продавца уклонился от подписанияосновного договора, а также на то, что при рассмотрении дела ниодна из сторон не указала на утрату интереса к совершению сделки ине представила доказательств о невыполнении обязательств,предусмотренных предварительным договором, препятствующихзаключению основного договора, суд пришел к выводу о том, чтописьмо покупателя с просьбой подписать основной договор на условияхпредварительного договора купли-продажи недвижимости было оставленоправопреемником продавца без ответа необоснованно и удовлетворилисковые требования.

1.3. Постановление ФАС Дальневосточного округа от29.01.2014 N Ф03-7348/2013 по делу N А51-6589/2013

Исковыетребования:

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420248650

Почему предварительный договор опасен для продавца недвижимости? Показываю на примере

Судебная практика предварительный договор купли продажи недвижимости
Продавец остался и без квартиры, и без денег. При этом он сам через суд заставил покупателя купить у него квартиру, ссылаясь на предварительный договор.

Самое интересное, что продавец и к юристу сходил. Юрист ему растолковал содержание статьи 429 Гражданского кодекса, толкование продавцу понравилось.

А возможные последствия? Да, ну. Зачем их просчитывать?
Судебную практику анализировать? Вот еще, заняться больше разве не чем?

Расскажу с самого начала

Продавец (так и буду именовать этого человека в данном материале) решил перебраться из своей квартиры в новостройку.

Квартира была неплохая, можно даже сказать хорошая – не очень старый дом, качественный ремонт…

Но хотелось большего.

Срок сдачи нового дома приближался и решил продавец протестировать продажу существующей квартиры. Выставил объявление, указав довольно смелую цену, – выше рыночной.

Неожиданно покупатель нашелся. Видно было, что мужчина плохо представляет цены на рынке, но разве это проблемы продавца? Нужно было пользоваться ситуацией.

Продавец объяснил покупателю, что в настоящий момент продать квартиру еще не готов, но если покупатель подождёт два месяца, то сделка состоится.

Покупатель был готов подождать.

Чтобы зафиксировать условия будущей сделки, стороны оформили предварительный договор.

Что-то пошло не так

Примерно через месяц покупатель явился к продавцу с виноватым видом и объяснил, что его жизненная ситуация резко изменилась и он не сможет купить квартиру – денег теперь у него на это нет.

Продавца объяснения не устроили, и он пошёл к юристу. Итог этого визита я описал в начале своего материала – юрист сообщил клиенту, что в сложившейся ситуации он имеет право предъявить к покупателю судебный иск о понуждении заключить договор, со ссылкой на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса.

И продавец воспользовался этим свои правом. Он сам насильно и через суд вручил квартиру покупателю.

Понимаете? Сам!

Судебные процессы

Продавец не мог проиграть этот судебный процесс. И он его выиграл.

Покупатель не отрицал наличие у себя обязанностей по договору, но пытался убедить истца отказаться от иска по причине того, что исполнить обязательство все равно не сможет – у него нет ни денег, ни имущества, которое можно было продать для получения необходимых денежных средств.

Это продавца не насторожило.

Во исполнение решения суда было возбуждено исполнительное производство.

Обратите внимание, что в решении суда значилось, что ответчик должен заключить основной договор. Покупатель исполнил эту свою обязанность.

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент государственной регистрации. Обязанности сторон по такому договору возникают после такой регистрации.

После регистрации покупатель обязанность по оплате не исполнил. Но! Собственником квартиры он стал.

Чтобы взыскать с покупателя деньги, продавцу пришлось подать еще один иск.

А покупатель… Он продал квартиру между этими двумя процессами.

Имел право. Квартира находилась в его собственности.

Уголовное дело

После убедительной победы во втором процессе и, не имея возможности взыскать хоть что-то с покупателя, продавец обратился в правоохранительные органы.

Только вот состава преступления в действиях покупателя обнаружено не было.

Ну, а в чем преступление? Он же пришел к продавцу и сказал, что денег нет. Потом в суде сказал – денег нет. Он несколько раз предупреждал продавца, что если сделка состоится, то обязанность по оплате выполнена не будет.

Продавец не слушал и настаивал на сделке. Где обман?

Вместо вывода

Если откровенно, то мне кажется, что схема была спланирована покупателем заранее. Он не зря откликнулся именно на объявление с завышенной ценой – обычная игра на человеческой жадности.

Вместе с тем, в сложившейся ситуации действительно сложно возбудить дело о мошенничестве – внешне покупатель неоднократно предупреждал продавца, не требовал от него заключения договора, предлагал остаться “при своих”.

Очень надеюсь, что этот материал убережет продавцов недвижимости от подобных ошибок. Юридически ситуацию можно было просчитать, но с юристом продавцу не повезло.

Бывает.

Все использованные в статье изображения распространяются по свободной лицензии.

Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.

Канал “О праве по-русски” ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rupravo/pochemu-predvaritelnyi-dogovor-opasen-dlia-prodavca-nedvijimosti-pokazyvaiu-na-primere-5dc26c0fd7859b00b17a7126

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

Судебная практика предварительный договор купли продажи недвижимости

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях.

предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса).

При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г.

№ 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут.

В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования.

На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО “Ю.” (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения.

В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры.

Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме.

Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил.

Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.

1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора.

Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе.

Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился.

Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст.

431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение.

Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи.

По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: https://www.garant.ru/news/1277165/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.