Судебная практика по возврату задатка

Содержание

Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

Судебная практика по возврату задатка

При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.

В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.

Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.

Когда необходимо внесение задатка

Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.

Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.

Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.

Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами.

В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка.

Форма соглашения о задатке»

Разница между авансом и задатком

Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.

В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.

Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.

Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»

Условия возврата

Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:

  • письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
  • сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
  • продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
  • обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
  • условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.

Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.

Возврат вдвойне

Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере.

Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража.

Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.

Покупка квартиры: особенности возврата

Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.

Какие гарантии даёт расписка

Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:

  • паспортные данные и адреса участников;
  • точное описание объекта договора купли-продажи;
  • сумма: цифрами и прописью;
  • сроки для завершения сделки;
  • подписи заинтересованных лиц.

Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:

  • в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
  • отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.

Задаток и предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.

В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.

Возврат задатка на аукционах

Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:

  • всем участвовавшим, но проигравшим торги;
  • организаторы отменили аукцион.

Невозможность возврата

Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.

Судебная практика

Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика.

Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке.

Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.

Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры

Источник: https://pravoznayka.ru/vozvrat/vozvrat-zadatka-pri-otkaze-pokupatelya-ot-sdelki.html

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. N 37-КГ16-6 Суд оставил без изменения апелляционное определение об отказе в иске по делу о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса, поскольку собранными доказательствами подтверждается, что спорная денежная сумма является задатком

Судебная практика по возврату задатка

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Иконниковой Л.А.

к Бунаковой О.И.

о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, и процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе Бунаковой О.И.

на решение мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. и постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Бунаковой О.И., просившей жалобу удовлетворить, Иконниковой Л.А., не согласившейся с доводами жалобы, установила:

Иконникова Л.А. обратилась в суд с иском к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указала, что 6 апреля 2015 г. ею был передан Бунаковой О.И. аванс в размере 30 000 рублей за квартиру, которую та обязалась ей продать за 1 650 000 рублей в срок до 15 апреля 2015 г.

В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчицей не возвращена.

Несмотря на то, что заключенное между сторонами письменное соглашение поименовано соглашением о задатке, истица полагала, что переданная Бунаковой О.И. денежная сумма являлась авансом, в связи с чем просила суд взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Решением мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Апелляционным определением Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе Бунакова О.И. просит отменить постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. и оставить в силе апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 27 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И.

в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …, стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 30 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Отменяя вынесенное им решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, Волховский районный суд Орловской области сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Кроме того, соглашение от 6 апреля 2015 г.

содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Иконниковой Л.А., отказавшейся от его заключения в одностороннем порядке.

Президиум Орловского областного суда, не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал на то, что задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается. Задаток в отличие от аванса выполняет обеспечительную функцию, а переданная истицей денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла лишь платежную функцию, в связи с чем являлась авансом.

С выводами президиума Орловского областного суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались заключить договор купли- продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15 апреля 2015 г.

за общую стоимость 1 650 000 рублей, а денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Следовательно, является ошибочным вывод президиума Орловского областного суда о том, что переданная истицей на основании соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г. денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла только платежную функцию и являлась авансом.

При таких обстоятельствах постановление президиума Орловского областного суда подлежит отмене, а апелляционное определение – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. отменить, апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. оставить в силе.
Председательствующий Горшков В.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решила, что уплаченная истицей сумма является не авансом, а задатком.

ГК РФ в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечить задатком предварительный договор, предусматривающий определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка.

Из соглашения сторон следует, что они обязались заключить договор купли-продажи квартиры до определенной даты, а спорная сумма передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство.

Отметим, что существует и другой подход. Согласно ему обязательство, предусмотренное предварительным договором, не может обеспечиваться задатком (например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.01.2015 N Ф09-8946/14 по делу N А47-800/2014).

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71355412/

задаток возвращается или нет ?

Судебная практика по возврату задатка

Допустим Вы решили приобрести квартиру, подобрали через агентство недвижимости подходящий вариант и договорились о цене покупаемого объекта, но… у Вас пока нет денег, так как не продано еще Ваше жилье.

Что делать в такой ситуации? Обычно граждане смело заключают в подобных случаях предварительные договора купли-продажи квартиры, передают задаток за квартиру (как правило 100000 рублей) и занимаются продажей своего объекта, твердо уверенные в том, что продавец понравившейся квартиры теперь «на крючке» задатка, и никуда не денется.

Уверенность такую придает норма закона, позволяющая в случае неисполнения договора по вине продавца – наказать его за такой опрометчивый шаг и вернуть с него задаток в двойном размере.

К сведению, в городе Ростове-на-Дону большой процент от оборота недвижимости составляют сделки обеспеченные предварительным договором и задатком по нему. Связано это, в том числе с тем, что у граждан всё еще по-прежнему на руках мало живых денег и жилищные условия они, как правило, улучшают за счет продажи старого жилья и приобретения нового с соответствующей доплатой за его улучшение.

Однако, к сожалению, среди таких сделок есть небольшой процент несостоявшихся продаж по вине продавца – передумавшего и отказавшегося от продажи своего объекта. В этом случае возмущенный несостоявшийся покупатель обычно требует от обидчика двойную сумму задатка.

Иногда это достигается путем переговоров, часто бывает что спор уходит в суд, где за дело берутся адвокаты обеих сторон и пытаются доказать правоту либо виновность той или иной стороны по сделке.

В судах города Ростова-на-Дону в последние годы участилось рассмотрение дел по возврату задатка по несостоявшейся сделке купли-продажи недвижимого имущества.

Интересным является то, что выигрывают такие судебные дела, как адвокаты продавца так и адвокаты истца. То есть судебная, адвокатская практика по этим видам споров весьма противоречива и не однозначна. Адвокат по гражданским делам Геннадий Ефремов сопроводил несколько десятков судебных споров по вопросу взыскания задатка по сделке купли-продажи квартиры.

Итак, покупая квартиру, дом или землю вы передаем продавцу часть денежной суммы. Переданная гарантированная сумма это задаток или все же аванс?

На этот злободневный вопрос не существует однозначных ответов ни среди ученых-цивилистов в области гражданского права, ни среди судов и судий, в том числе в Высшем Арбитражном суде РФ и Верховном суде РФ, которые год от года занимают при рассмотрении дел этой категории принципиально противоположные позиции.

  • Высший Арбитражный суд РФ строго придерживается сложившегося традиционного представления о задатке как о способе обеспечения обязательства, который выполняет платежную, обеспечительную и удостоверительную функции. ВАС РФ постоянно в своих постановлениях отмечает, что задаток ни как не может выполнять в предварительном договоре платежных функций. И действительно – такой договор ни когда не предусматривает денежных обязательства двух сторон, а лишь накладывает обязательства на продавца и покупателя совершить определенные действия. Итак – задаток это аванс.
  • Совершенно другую позицию внедряет в судебную практику Верховный суд РФ. Он указывает на то, что задаток может обеспечивать предварительным договор, так как этим способом обеспечивается эффективная защита интересов добросовестной стороны по предварительному договору тогда, когда другая сторона без оснований откажется от заключения основного договора. Так же этот суд считает, что платежная функция задатка заключается в том, что этоа сумма зачисляется в счет платежей выполняемых по основному договору. Суд считает чтот плтеж – это задаток но не аванс.

Если говорить простым языком, то получается что своими решениями арбитражные суды – суды для коммерсантов, строго исходят из буквы закона.

Суды общей юрисдикции, то есть те, где судятся между собой граждане – защищают интересы добросовестной стороны по сделке, которая не несет ответственности в ее срыве.

Однако с 2015 года такая судебная практика стала меняться и деньги, переданные в качестве задатка судами стали признаваться именно задатком.

Кроме того, в целом по стране судебная практика по делам, связанным с возвратом задатка даже в судах общей юрисдикции весьма разнообразна.

В одних регионах районные, мировые, областные суды выносят свои решения с учетом рекомендаций ВАС РФ и взыскивают с ответчика задаток в двойном размере, в других – суды по своему усмотрению трактуют задаток как аванс и судебным решением возвращают его от продавца в одинарном размере.

Теперь давайте посмотрим на судебную практику нашего региона – Ростовской области.

Что мы увидим? К сожалению, мы видим полный разнос мнений судий, которые в аналогичных случаях выносят диаметрально противоположные решения.

К тому же, один и тот же районный суд может производить совершенно противоположные решения от разных его судий. Что еще более тревожно – мнение апелляционной и кассационной инстанции.

В итоге получается, что в нашем регионе, суд не всегда защищает интересы добросовестного покупателя, решившего улучшить свои жилищные условия и обеспечившего сделку законной гарантией ее выполнения – задатком по сделке на покупку квартиры.

  • Вот пример из судебной практики адвоката Ефремова, когда задаток был взыскан с продавца в двойном размере. Разрешая спор и удовлетворяя требования истца о взыскании суммы задатка в двойном размере и возмещении понесенных убытков, суд исходил из того, что ответчик безосновательно отказалась от заключения договора купли-продажи принадлежащего ей недвижимого имущества, тем самым не исполнила свои обязательства, взятые по рассматриваемому договору
  • Противоположный пример – суд вернул покупателю деньги, переданные в качестве задатка продавцу автомобиля. Суд указал на то, что в рассматриваемом случае денежные обязательства между сторонами отсутствуют, а соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств, противоречит понятию задатка, содержащемуся в п. 1 ст. 380 ГК РФ.
  • Но в последнее время судебные органы по таким гражданским делам всегда занимают такую правовую позицию. Которая, конечно же, защищает добросовестную сторону сделки.

Иногда такая неразбериха с применением закона приводит к печальным результатам для граждан.

Например, гражданин, принявший решение улучшить свои жилищные условия, подбирает новое жилье по приемлемой для себя цене, заключает предварительный договор и передает задаток за эту квартиру, обеспечивая исполнение обязательства в будущем.

Обычно после этого покупатель ускоренно продает свое жилье, и, получив наличные, идет к продавцу обеспеченной задатком квартиры с уверенностью совершить сделку.

Так вот, за этот короткий промежуток времени, бывает и так, что продавец квартиры, даже получив задаток, продолжает искать более выгодных покупателей по более выгодной цене, и, найдя такого покупателя, отказывается от продажи квартиры покупателю, с которым заключен предварительный договор обеспеченный задатком.

А теперь представим, в какой ситуации оказывается человек, продавший свое жилье, как правило, по цене, которая, в совокупности с накопленными средствами для улучшения жилищных условий, являются «потолком» для покупки нового объекта. Такой человек вновь вынужден искать приемлемый для себя вариант жилого помещения, наблюдая, как тают его сбережения под натиском инфляции и арендуя квартиру для проживания себя и своей семьи.

Согласитесь – такое развитие событий для добросовестного участника сделки является весьма неблагоприятным развитием событий, и именно этот человек нуждается в судебной защите от недобросовестного продавца.

И малой толикой компенсации его финансовых потерь является именно возврат задатка в двойном размере. Но точно ответить на вопрос – задаток возвращается или нет, суды пока не могут.

Задаток это или аванс в каждом случае определяется по разному.

В последнее время участились случаи, когда агентства недвижимости стали предлагать новую форму обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи – включение в такой договор упоминания о переданных денежных средствах в обеспечение сделки не как задатка, а как аванса, но с ответственностью в виде неустойки для стороны, которая откажется исполнить заключенный договор. Однако и в этом случае нет никаких гарантий, что нарушитель по сделке выплатит вам эту неустойку. Ведь суд может по ходатайству ответчика очень существенно уменьшить размер такой неустойки до смешных пределов.
PS: с прошлого года ситуация изменилась, и теперь задаток в подавляющем большинстве случаев можно оставлять себе при нарушении покупателем условий именно предварительного договора, либо, взыскать двойном размере, если нарушителем условий предварительного договора является продавец объекта недвижимого имущества.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/zadatok.html

Возвращается задаток или нет?

Судебная практика по возврату задатка

Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-45-06 Москва; +7 (812) 467-35-49 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-10-92 Бесплатный звонок для всей России.

Задаток всегда выражен в денежной форме, а его передача является способом гарантии, предохраняющей участников от неисполнения своих обязательств контр-агентом.

Что такое задаток?

Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.

Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы.

Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.

Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Гк рф о возвращении задатка

Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:

  • если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
  • если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
  • если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.

Когда возвращается задаток?

Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:

  • сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
  • срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.

В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства.

Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия.

Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.

Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения.

Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор.

Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.

Когда не возвращается?

Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения.

При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик.

Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).

Возврат задатка по расписке

Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:

  • паспортные данные обеих сторон;
  • адрес регистрации;
  • предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
  • точную стоимость предмета;
  • точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
  • сроки заключения и исполнения намерений;
  • подписи контр-агентов.

При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.

По договору

При подписании сторонами договора задатка он имеет форму предварительной договоренности, которая гарантирует заключение основного соглашения (отчуждения недвижимости, купли-продажи транспортного средства и т. п.). Чтобы в полной мере обезопасить себя, стороны должны верно составить текст и указать:

  • наименование документа (договор задатка);
  • точные паспортные данные контр-агентов;
  • предмет договора;
  • юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
  • ответственность сторон;
  • условия возвращения задатка;
  • подписи с расшифровкой.

Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.

Действия в случае отказа в возврате задатка

В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке.

Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции.

Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.

После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение.

Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.

Задаток возвращается в двойном размере

Возврат удвоенной суммы предусматривается в тех случаях, когда виновником срыва сделки является сторона, получившая взнос в качестве финансового обеспечения.

В такой ситуации участник, внесший задаточную выплату, вправе требовать возвращения всей суммы задатка в двойном размере.

Такая мера применяется по причине того, что при подписании соглашения обе стороны должны рисковать потерей денежных средств в равной степени.

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Задаток, переданный в качестве предварительной выплаты при проведении сделки отчуждения недвижимости, не отличается от взносов, обеспечивающих другие контракты. Если стороны заключают договор задатка или деньги передаются по расписке с указанием формы платежа, то в случае отказа покупателя деньги остается у продавца.

Отказ продавца от выполнения договора обязывает его вернуть деньги в двойном размере. Если сделка сорвалась по форс-мажорным обстоятельствам (например, продавец умер), то возвращается лишь переданная сумма.

Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?

Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:

  • в случае участия, но поражения в торгах;
  • в случае отмены аукциона.

Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.

Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.

Нюансы

Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.

Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.

Источник: https://potrebitel-expert.ru/torgovlya/vozvrashhenie-zadatka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.