Судебная экспертиза по оценке земельного участка

Содержание

Оценка земельных участков в Москве и МО – независимая оценка стоимости земли, цены и сроки проведения

Судебная экспертиза по оценке земельного участка

Качественная оценка земельного участка – условие операций с ним. Например, купли-продажи, постановки на кадастровый учёт, дарения. Все тонкости определения стоимости надела учитывает специализированная экспертная организация. Наша компания проводит любые экспертизы земли.

В штате компании работают профессиональные геодезисты, кадастровые инженеры, проектировщики. Мы оцениваем стоимость земельных участков для суда и внесудебных процессов. Если результаты нашей работы будут признаны недействительными, мы вернём вам деньги. Так мы обеспечиваем качество экспертных работ.

Компания получила все разрешения на экспертную деятельность в России.

Чтобы использовать собственность, владелец узнает ее особенности и рыночную стоимость. При определении цены участок рассматривается с двух сторон:

  • как элемент природы, имеющий практическое назначение, рельеф, особенности состава грунта,
  • как объект недвижимости, с которым можно проводить коммерческие операции.

Часто кадастровую стоимость определяют неправильно. Неверные цифры вносят в план, и по ним начисляют налоги. Это приводит к завышенным налогам на землю. В этом случае владелец земельного участка имеет право инициировать повторное кадастровое исследование. Ее результаты вносятся в государственные кадастровые планы и реестры. 

Рыночная стоимость земельного участка оценивается с точки зрения полезности земли. Для садового надела важнее всего плодородие почвы, для надела под жилищное строительство – транспортная доступность и наличие инфраструктуры неподалеку, для земли под производство – наличие необходимых ресурсов и выгодный рельеф.

Рыночная и кадастровая стоимость не равны друг другу. Для рыночной стоимости важна ситуация на рынке недвижимости. Кадастровая сумма обычно выше рыночной на 25%.

Она берет за основу усреднённые характеристики, не учитывая индивидуальные особенности. Цена на земельный участок должна устанавливаться объективно.

Заниженная стоимость снижает доходы владельца, завышенная делает продажу долгой, а подчас и невозможной. Поэтому для адекватной экспертизы земельного участка нужен эксперт. 

Оценивается и имущественная принадлежность участка: кому он принадлежит, как разделить доли земли, если между собственниками идет раздел нажитого.

Чаще всего эксперты проводят кадастровую оценку земель. Она служит для установления реальной цены. По ней рассчитывается и величина земельного налога. При кадастровой оценке анализируются особенности земельного участка, цели его использования и природные характеристики. Эксперт прогнозирует наиболее вероятную рыночную стоимость земли. 

Есть несколько методов самостоятельной оценки стоимости надела. Собственники устанавливают цена на собственные наделы, исходя из цены на участки соседей. Такой подход в корне неправильный.

Оценивая свою недвижимость без участия специалистов, владелец рискует упустить важные моменты, которые повлияют на стоимость земли. Поэтому мы рекомендуем обращаться в независимые экспертные организации. Проводить оценку наделов могут как государственные, так и коммерческие организации.

В независимых коммерческих экспертных фирмах вы найдете высокий сервис, внимание к деталям и срочность работы.

Итогом работы эксперта становится заключение о стоимости собственности. Здесь подробно описываются методы расчета, приводятся математические выкладки, детально рассмотрены вычисления. Этот документ имеет юридическую силу и выступает весомым доказательством в суде. 

Для независимой экспертизы надела требуется минимальный набор документов: бумаги о праве собственности, план, кадастровый паспорт, бумаги на здание, если таковые имеются.

Виды оценки земельных участков

Участки земли имеют разное назначение, закреплённое за ними в кадастровом плане. Выделяют несколько типов их оценки:

  • Исследование агрономических свойств почвы, которое становится основанием для кадастровой оценки,
  • Экономическая – эксперт анализирует расположение. Важна привлекательность для покупателей. Рассматриваются возможности использования,
  • Денежная – используется для определения налога на землю и других финансовых обязательств.

При оценке земельного участка эксперт учитывает следующие параметры:

  • Транспортная доступность,
  • Рельеф,
  • Наличие и высота подземных вод,
  • Плодородие и состав почв,
  • Экологические характеристики местности,
  • Показатели рынка,
  • Новостной фон вокруг конкретного района. 

Источник: https://SudExperts.ru/ocenka-zemelnyh-uchastkov

Независимая оценка стоимости земельного участка

Судебная экспертиза по оценке земельного участка

cтоимость экспертизы

от 10 000

Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

В судебной практике довольно часто появляется необходимость определения цены отдельного участка земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка нужна, например, при разделе имущества супругов или при рассмотрении судом имущественных споров хозяйствующих субъектов.

Специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» готовы оказать всем заинтересованным лицам полный объем услуг по квалифицированной и объективной экспертной оценке стоимости участка земли.

Объектами оценки при проведении оценочной экспертизы могут быть земельные участки следующих категорий:

  • земля, выделенная под индивидуальное жилищное строительство;
  • городские земли;
  • загородные дачные участки;
  • участки промышленного назначения;
  • сельскохозяйственные земли.

Оценка земли может быть произведена в ходе экспертизы, назначенной судом, при разрешении имущественных споров или рассмотрении иска по поводу снижения кадастровой стоимости участка. Кроме того, для оценки стоимости земли может быть проведена независимая экспертиза, заказанная в частном порядке юридическим или физическим лицом для следующих целей:

  • оценка участка земли как одного из активов инвестиционного проекта;
  • получение сельскохозяйственного кредита под залог земли;
  • совершение сделки по купле-продаже, обмена, аренды или наследования;
  • приватизация имущества;
  • оценка земельного участка страховой компанией;
  • оформление участка земли как вклада в уставной капитал создаваемого предприятия.

Если дифференцировать виды оценочной экспертизы по их объектам, то наиболее востребованной среди них является оценка сельскохозяйственных земель.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации к землям сельхозназначения относятся сельскохозяйственные угодья, участки под коммуникациями и дорогами внутри участка, а так же – земли, находящиеся под различными сооружениями и зданиями, используемыми в сельскохозяйственном производстве.

Стоимость участка сельскохозяйственной земли сильно зависит от таких факторов, как расположение, общая площадь, тип почвы, наличие защитных лесополос, строений, дорог и коммуникаций.

Поэтому при оформлении сделок купли-продажи или передачи земельного участка в залог под обеспечение кредита между сторонами возникают споры по оценке стоимости.

Оценка стоимости земли, проведенная независимым и авторитетным экспертом, помогает обеим сторонам придти к общему соглашению.

Экспертиза стоимости земельного участка проводится в несколько этапов. Прежде всего, необходимо согласовать с заказчиком целевое назначение экспертизы, определить правовые аспекты и основные объекты земельных участков для оценки.

После этого экспертам необходимо ознакомиться с документами, имеющими отношение к оцениваемым земельным участкам. Для работы экспертам нужны следующие документы:

  • реквизиты заказчика (для физического лица – Ф.И.О., контактные данные, данные удостоверяющих документов; для юридического лица – наименование и местонахождение организации, государственный регистрационный номер, уставные данные, и т.д.);
  • документы, устанавливающие право заказчика на земельный участок (право собственности или аренды);
  • копии карты или геодезического плана с указанными данными о расположении, границах и площади земельного участка;
  • сведения о возможном обременении (наличие долговых обязательств, залога и т.п.);
  • кадастровые данные;
  • сведения об имеющихся на участке или поблизости коммуникациях, сетей электроснабжения и т.п.

После того, как эксперты получат все необходимые документы, начинается сама процедура оценки.

Специалисты выезжают на земельный участок, фиксируют все данные, проверяют соответствие полученной об участке информации полученным фактическим данным.

При необходимости эксперты могут сделать запрос заказчику для получения необходимых дополнительных сведений об участке (например, планируемое предназначение земли в перспективе и т.д.).

Весь полученный массив данных о земельном участке помогает экспертам выбрать наиболее подходящую методику оценки и определить рыночную стоимость земли. Формирование стоимости зависит от множества факторов, которые могут существенно понизить или поднять цену участка.

К примеру, оценка городских земель зависит от региона и месторасположения самого участка. Земельный участок в центре Москвы, например, будет стоить намного дороже, чем на окраине Хабаровска.

При проведении экспертизы по оценке земельного участка специалисты должны принять во внимание массу таких факторов, как тип участка (например, под коммерческий проект или частную застройку), местонахождение, текущую ситуацию на рынке недвижимости, состояние и площадь участка, наличие удобной инфраструктуры.

После проведенной экспертизы заказчик получит отчет об оценке земельного участка в виде официального документа с прошитыми и пронумерованными страницами, с личной печатью оценщика, с подписью и печатью руководителя предприятия. В отчете будут указаны все необходимые данные и аргументированные выводы о стоимости участка, определенной экспертами.

Оценка рыночной стоимости земельного участка является актуальным и востребованным видом экспертизы, требующей незаурядной квалификации исполнителя. Обратившись в НП «Федерация Судебных Экспертов», вы можете заказать проведение оценки земельного участка, которое будет выполнено качественно, в оптимальные сроки, силами опытных и умелых экспертов.

Возможно Вам будет интересна тема: «Строительная экспертиза» в Москве или Регионах?

Другие статьи по теме «Оценка земли»

Цены

Земельные участки: Стоимость, руб./ 1 сотка:
Оценка земель городского назначения 750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий 37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий 75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения 225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник: https://sud-expertiza.ru/nezavisimaya-ocenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Земельная экспертиза – для суда, цена, независимая

Судебная экспертиза по оценке земельного участка

При совершении сделок с участками земли, нередко возникают кадастровые споры. Для их решения применяют земельную экспертизу.

Как проводится такая экспертиза?

Наиболее частые вопросы, которые приходится решить в ходе такого исследования – это установление границ соседских участков.

Понятие

Земельная экспертиза – это исследование, которое проводится с целью измерения земельных участков для того, чтобы их можно было дальше эксплуатировать в соответствии с законом.

С помощью проводимого исследования устанавливаются спорные границы участков, проверяется соответствие с документами.

Также выявляется потенциальная возможность раздела данного участка на несколько, но меньшей площадью.

Данная экспертиза бывает судебной и внесудебной. Судебная проводится по решению суда, судьи или постановления прокурора или дознавателя.

Например, при разделе имущества супругов при разводе. Участок является совместной собственностью, и супруги не могут договориться о его разделе.

Внесудебная проводится по желанию физического или юридического лица.

Например, при оформлении ипотеки на земельный участок необходимо провести земельную экспертизу, чтобы иметь на руках документ, который подтверждает, что границы участка определены.

Инициатором такой экспертизы является покупатель земли.

Чем регулируется

Проведение земельной экспертизы регулируется следующими законами:

  • проводимая в рамках уголовного процесса регулируется правилами УПК РФ;
  • проводимая в рамках гражданского процесса – ГПК РФ.

Кроме того, общий закон, который регулирует порядок проведения любой судебной экспертизы – это Федеральный закон от 31. 05. 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Геодезическая экспертиза земельного участка проводятся в соответствии:

Для выяснения каких вопросов используется

Земельная экспертиза и управление земельными ресурсами проводится для решения следующих вопросов:

  • законности границ земельного участка;Ответ на это вопрос может потребоваться при решении споров с соседями при межевании земельного участка.Экспертам предстоит ответить на вопрос «Кому принадлежит спорная территория?».
  • законности построек на участке;Для этого эксперты изучают документацию и местность.В результате проведённого исследования они дают ответ на вопрос: «Законно ли нахождение постройки на данном месте?».
  • на предмет ошибки в кадастровых документах;Кадастровая ошибка – это неправильная информация об участке, которая отражена в кадастровых документах.Как следствие этого, участок неправильно нанесён на карту.
  • другие вопросы, касающиеся границ участка, а также законности построек и определения границ.

Кто уполномочен выполнять

Дать компетентное заключение по земле может дать любой специалист, имеющий соответствующее образование.

За проведением экспертизы можно обратиться как в государственные учреждения, так и в негосударственные центры.

Учреждение, которое проводит экспертизу участков земли, должно иметь соответствующие документы на проведение такого вида работ.

Проведение

Инициатором проведения земельной экспертизы может стать:

  • гражданин РФ;
  • юридическое лицо;
  • суд.

Если инициатором является гражданин или юридическое лицо, он проводит экспертизу за свой счёт и по своему желанию, представив специалистам документы для исследования, и заполнив необходимое заявление.

Если же экспертиза проводится в рамках судебного процесса, то должно быть соответствующее решение или определение суда, которое выносится на основании ходатайства одного из участников процесса.

ходатайство

Ходатайство может подано в суд при разделе имущества супругов или при других спорах, касающихся земельных участков.

Подать ходатайство на проведение земельной экспертизы можно либо в устной, либо в письменной форме.

Юристы рекомендуют подавать ходатайство о назначении повторной экспертизы в письменной форме.

В уголовном и гражданском процессе допускается устная форма подачи, потому что можно сослаться на протокол судебного заседания, в котором отражается волеизъявление заявителя о проведении экспертизы.

Но устная форма подачи может сильно отразиться на процедуре обжалования отказа, если таковой последует.

Ходатайство, точно так же как и иск, должно состоять из 3-ёх частей:

  • вводная часть – указывается данные о суде, куда подаётся ходатайство, характеристики дела, данные о заявителе;
  • описательно – мотивировочная часть;В этой части заявитель указывает:1) просьбу провести экспертизу земельного участка в рамках рассматриваемого дела;2) приводит доводы, согласно которым необходимо провести экспертизу;3) предлагает кандидатуры экспертов;4) предлагает перечень вопросов, на которые эксперт должен дать ответ в своём заключении;5) описание объекта экспертизы, которые заявитель готов передать для исследования.
  • заключительная часть – здесь непосредственно излагается просьба о проведении экспертизы, а также даётся перечень документов, которые заявитель прикладывает к ходатайству.

Образец ходатайства о назначении земельной экспертизы можно скачать здесь.

список других документов

Если судебная экспертиза проводится в рамках судебного процесса, то нужно также представить:

  • копию технического паспорта на участок;
  • межевое дело, если оно есть в наличии;Если его нет, то межевание будет проводиться в рамках экспертизы, что несколько затянет сроки её проведения.
  • свидетельство о собственности на участок;Если собственников несколько, то этот документ должен представить каждый из них.
  • другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если экспертиза проводится для разделения имущества, то нужно представить:

  • те же документы, что и в первом случае;
  • копию свидетельства о браке, если имущество делят супруги при разводе;
  • соглашение о разделе имущества, если оно существует;
  • описание порядка землепользования, если он есть;
  • проекты инженерных коммуникаций, если таковые есть на спорном участке.

вопросы

В ходатайстве могут быть обозначены следующее вопросы, на которые предстоит ответить экспертам в рамках проведения земельной экспертизы.

Это:

  • как определено местоположение границ земельного участка фактически и в соответствии с кадастровым паспортом объекта?
  • какова площадь несоответствия фактических границ земельного участка по правоустанавливающим документам?
  • каков фактически сложившийся порядок пользования земельным участком с отражением на плане?
  • какую площадь фактически занимает каждый из сособственников?
  • определить варианты раздела земельного участка с учетом размера долей в жилом доме, который расположен на участке?

Этапы процесса и сопутствующих работ

Проведение земельной экспертизы проходит в несколько этапов.

На первом этапе специалист:

  • знакомится с целями и задачами будущего исследования;Их, как правило, ставит инициатор экспертизы.
  • производит осмотр предмета исследования, то есть земельного участка;
  • заключает с инициатором экспертизы договор на выполнение работ.

Проходит примерно 1 неделя с момента написания заявления на экспертизы до момента подписания договора.

Если существует очередь, то может пройти и 2 недели.

Затем специалист производит мероприятия по исследованию, замерам и забору анализов.

Для этого он:

  • производит полевые измерения, а точнее — получает характеристики участка с помощью различных приборов;
  • проводит камеральную обработку – то есть, систематизирует полученные данные с созданием модели участка.

Затем наступает финальная стадия – составление компетентного заключения, на основании полученных сведений.

На это может уйти примерно 2 — 4 недели, но, как показывает практика, уходит 1 или 2 месяца.

Что входит в стоимость

Сколько стоит земельная экспертиза? Это довольно затратное исследование.

Его стоимость зависит от нескольких факторов:

1. Вид экспертизы:

  • провести досудебную экспертизу намного дешевле, так как она не требует дополнительных судебных затрат;
  • судебная экспертиза несколько дороже, так как её стоимость определяется ходатайством;В этом документе нередко регулируется вопрос о том, кто будет оплачивать проведение исследования.Требования к эксперту также будут выдвинуты более жёсткие.Все эти факторы влияют на стоимость экспертизы.
  • стоимость частной экспертизы зависит от рыночных цен на данное исследование;
  • если проводится государственная экспертиза, она оплачивается из бюджета, исходя их установленных тарифов.

2. Срок выполнения.

Если нужна срочная экспертиза, то её стоимость может увеличиться в 2 раза;

3. Расстояние до объекта исследования.

Стоит понимать, что эксперт будет работать «на земле», поэтому проезд до участка должен быть максимально комфортным и коротким.

Транспортные расходы эксперт может включить в стоимость экспертизы.

4. Создание дополнительного экземпляра заключения.

Для чего может назначаться строительная экспертиза, вы узнаете здесь.

В каких случаях может понадобиться негосударственная экспертиза проектов, детально описывается тут.

Какое заключение даст эксперт? Законодательство не устанавливает унифицированной формы заключения эксперта.

Образец заключения эксперта по земельной экспертизе можно увидеть в приложении!!!  к статье.

Для того чтобы зарегистрировать права на земельный участок, необходимо определить его границы.

Стоимость земельной экспертизы для суда определяется точно так же, как и для любой другой земельной экспертизы.

Практика по земельным спорам довольно обширна, и для их решения нередко привлекают экспертов.

Поэтому прибегают к помощи «земельных» специалистов.

Источник: http://prosud24.ru/zemelnaja-jekspertiza/

Оценочная экспертиза

Судебная экспертиза по оценке земельного участка

Московский областной центр судебных экспертиз проводит оценочные исследования всех видов. Мы с высокой точностью определим стоимость имущества и размер ущерба. Заключение специалиста может быть использовано в качестве доказательства в рамках уголовного, гражданского, арбитражного процессов, а также в спорах с налоговыми органами.

Какие цели и задачи решает судебно-оценочная экспертиза?

Данный вид исследования применяется для установления стоимости любого вида имущества, имущественных прав, а также размер материального ущерба и упущенной выгоды. Судебно-оценочную экспертизу проводят в отношении широкого круга объектов, включая:

  • недвижимое имущество: земельные участки, квартиры, дома, здания, незавершенные строения и т. д.;
  • транспортные средства;
  • оборудование и спецтехника;
  • бизнес как имущественный комплекс;
  • нематериальные активы;
  • предметы искусства и ювелирные изделия;
  • ценные бумаги;
  • ремонтные работы;
  • стоимость восстановительного ремонта;
  • дебиторская задолженность;
  • затраты на необходимое лечение и т. д.

Оценочная экспертиза необходима в тех случаях, когда стороны спора представляют противоречивые данные и не могут прийти к соглашению о стоимости имущества или размере компенсации. В рамках уголовного процесса такое исследование позволяет определить причиненный ущерб, что требуется для правильной квалификации преступления.

Стоимость судебно-оценочной экспертизы

Наименование вида экспертизыСтоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицуСтоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартирыОт 3 000 рублейОт 7 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов:
От 7 000 рублейОт 12 000 рублей
От 10 000 рублейОт 15 000 рублей
От 15 000 рублейОт 15 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка:
От 6 000 рублейОт 10 000 рублей
От 10 000 рублейОт 20 000 рублей
От 20 000 рублейОт 25 000 рублей
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений:
От 10 000 рублейОт 15 000 рублей
От 15 000 рублейОт 20 000 рублей
От 20 000 рублейОт 25 000 рублей
От 25 000 рублейОт 30 000 рублей
От 30 000 рублейОт 40 000 рублей
Определение рыночной стоимости транспортного средства:
  • легкового транспортного средства;
От 1 500 рублейОт 5 000 рублей
  • грузового транспортного средства
От 3 000 рублейОт 7 000 рублей
Определение рыночной стоимости железнодорожной, морской и авиационной техникидоговорнаяисходя из поставленных судом вопросов
Определение рыночной стоимости предприятия:
От 50 000 рублейОт 50 000 рублей
От 150 000 рублейОт 150 000 рублей
От 200 000 рублейОт 200 000 рублей
Определение рыночной стоимости торгового оборудованияОт 500 рублейОт 500 рублей
Определение рыночной стоимости мебели, бытовой техникиОт 500 – 1000 рублейОт 500 – 1000 рублей
Определение рыночной стоимости ставки арендной ставки помещенийОт 10 000 рублейОт 15 000 рублей
Определение рыночной стоимости восстановительного ремонта транспортного средства:
  • низкая степень повреждений (до трех деталей);
От 2 500 рублейОт 5 000 рублей
  • средняя степень повреждения (от 3 до 10 деталей);
От 5 000 рублейОт 10 000 рублей
  • сильная степень повреждения (свыше 10 деталей)
От 7 000 рублейОт 12 000 рублей
Иные виды оценкипо договоренности

* Цена является ориентировочной и не является публичной офертой для заключения договора, окончательную стоимость уточнять у специалистов.

Кто и как назначает судебно-оценочную экспертизу?

В частном порядке заказать исследование может любой гражданин или организация. В этом случае независимая оценочная экспертиза проводится на основании договора на оказание соответствующей услуги.

Если потребность в таком исследовании возникла в рамках уголовного процесса, она назначается постановлением дознавателя или следователя. Сотрудники ФНС могут привлекать специалистов на договорной основе для проведения оценочной экспертизы для реализации функции налогового контроля. В рамках гражданского или арбитражного процесса исследование назначается определением суда.

Несмотря на то, что право на привлечение специалистов в указанных случаях предоставлено уполномоченным органам и должностным лицам, вы можете ходатайствовать о проведении исследования. Для этого необходимо составить в письменном виде документ с указанием вида судебно-оценочной экспертизы и обоснования ее необходимости.

Преимущества наших услуг

  • АНО «МОЦСЭ» осуществляет деятельность и проводит все независимые оценочные экспертизы в соответствии с актуальным законодательством и профильными стандартами. Это означает, что наши отчеты и заключения будут приняты в качестве официальных документов и веских доказательств в любом процессе.
  • В нашем центре работают специалисты с опытом более 10 лет. Вы можете быть уверены, что судебно-оценочная экспертиза даст точные и обоснованные результаты.
  • Клиентам предоставляется удобный сервис и возможность осуществления контроля хода исследования.
  • Исполнение заказа в короткий срок.
  • Мы гарантируем полную конфиденциальность.

Получите предварительную консультацию эксперта и узнайте больше о возможностях оценочных исследований — закажите обратный звонок или свяжитесь со специалистом по телефонам +7 (495) 581-44-99, +7 (495) 648-82-55.

Заявка на экспертизу

Источник: https://otscenka.ru/ekspertiza/sudebno-oczenochnaya/

Оценка земельных участков

Судебная экспертиза по оценке земельного участка

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела.

Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах.

Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного.

Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж.

И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа.

Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли.

Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду.

Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении.

Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях.

Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести.

На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры.

После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции.

В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию.

Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику.

Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды.

Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий.

Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-zemelnykh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.